麦格理：澳大利亚房价上涨只是“几个月”的事情

无论是从持续时间，还是从下跌幅度来看，澳大利亚住房市场本轮下跌周期是有史以来最为严重的一次。但是，最近几个月的数据显示，当地住房市场下跌动能明显放缓。

澳大利亚地产研究机构CoreLogic提供的数据显示，今年4月份，澳大利亚整体住房价格下跌0.5%，较今年1月份的1%明显收窄。本月也仅剩几天时间，从CoreLogic的每天hendonic价格指数来看，5月份跌幅可能进一步收窄至0.4%。

虽然没有迹象表明，住房市场已经企稳，但是房价下跌速度已经明显放缓。

根据麦格理集团(Macquarie)澳大利亚股市策略团队的分析，本轮房价下跌不会持续太久，最快将于今年7月开始上涨。

麦格理分析师指出，今年1月份的房价年化增速达到了最低水平。尽管自年初以来，房价还在持续下跌，但下跌速度已经放缓。

“回顾历史下跌周期，我们会发现房价的企稳回升往往发生在年化增长率见底后的5-7个月。以6个月的平均时间计算，澳大利亚住房价格或于今年7月份再次录得上涨。”

如麦格理提供的下图所示，自1989年以来，在澳大利亚每次住房下跌周期中，房价总是在年化增长率触底后7个月内出现回升。

也许有人会质疑，“既往历史表现并不能代表未来回报。”尤其是在本轮房价下跌并非央行加息引起，而是受信贷收紧所导致。

对此，麦格理表示，预测并不完全基于历史表现，而是基于近期可能发生的事件。

联盟党的再次当选使得负扣税制度得以保留。另外，澳储行和澳大利亚审慎监管局（APRA）释放信贷成本降低、限制放宽的强信号。这些都是麦格理更加确信“历史会重演”的理由。

麦格理分析师表示:“随着联盟大选的胜利，APRA的政策变化以及预期的6月澳联储降息，我们更有理由相信澳大利亚房价可能会在近几个月内上涨。同时，这应该也会促进住房融资和建筑审批加快增长。”

CoreLogic的数据显示，仅在上周，悉尼和墨尔本的中位房价就分别上涨了0.3%和0.1%，与一年多来的整体趋势相比，这是一个罕见的涨幅。

花旗银行下调了对澳大利亚房价跌幅的预测，预计今年澳大利亚整体住房价格的跌幅将小于此前的预期。该机构还预测，从年化指标来看，到明年下半年，房价不仅将企稳，而且会开始上涨。

同样，安保资本(AMP Capital)也变得更加乐观，预计房价将比此前预期的更早触底。

安保资本首席经济学家肖恩·奥利弗（Shane Oliver）表示：“房产税改革威胁的消除、早于预期的降息、针对首次购房者的财政援助、以及APRA放宽7%的压力测试标准、这些因素都有利于房价较预期更早见底。”

“我们现在预计，首府城市房价从周期性高点到低点的跌幅为12%，而不是此前预测的15%。”

尽管跌幅预测收窄，但奥利弗表示，与过去的周期相比，未来房价的复苏可能是缓慢的。鉴于房价依然处于高位、可负担性水平较差、债务水平仍然很高、贷款标准收紧、失业率上升、期望房价短时间内“收复失地”显然不太可能。

本月早些时候，汇丰银行(HSBC)和澳新银行(ANZ Bank)也做出了类似的调整，它们都预测房价将在今年下半年或2020年初企稳回升。

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