不止恒大！五家房企总负债6.8万亿，如何偿还？（组图）

今天国内房地产所面临的债务问题，不仅仅是房企，还牵扯到了地方、家庭之间的债务，如果把这三者债务合计的话，其总规模早已远超我们的想象。

截至2022年底，恒大集团总负债约为24374.1亿元，其中包括价值7210.2亿元已经同购房者签约、收款但未交付的住宅，占比在三成左右。

恒大以2.4万亿元的总负债排在国内房企负债榜首，但除了恒大之外，另外四家房企的总负债也平均在万亿人民币之上。

它们分别是碧桂园（总负债1.4万亿）、万科（总负债1.3万亿）、融创（总负债1万亿）以及华润置地（总负债7396亿元）。

上述四家房企分别也依次是合约负债仅次于恒大的四家公司，其中碧桂园6681亿、万科4655亿、融创3188亿、华润置地2477亿。

合约负债指的是同购房者签约、收款但未交付的住宅，我们不能排除一些住宅因为工期的原因未交付，但从房企总负债来看合约负债的排名的话，我们或许能够发现一些端倪。

那就是总负债越多的房企，相对的合约负债也就越多，这或许可以在一定程度上解释，国内的房地产开发商烂尾楼出现的数目，以及这些烂尾楼现在复工、交付的情况。

债务缠身，麻烦的不仅仅是房企，连带着购房者、地方都在一定程度上蒙受了损失。

房地产市场过去一度延续高杠杆高债务的发展模式，这在一定程度上催化了房价的一路高涨，看似高杠杆高债务下，是地方和银行得利，但随着债务的不断高压，房企的负债越累越多，这对银行来说，也构成了不小的违约风险。

而对地方来说，习惯了过去卖地对收入的“输血”，如今卖地收入大减，这对地方开支也同样构成了不小的挑战。

一言以蔽之，过去依靠高杠杆高债务发展的模式，或许走到了一个瓶颈，按照辜朝明的“资产负债表衰退”理论，如今不管是房企还是地方亦或是购房者，都或多或少到了修复资产负债表的时刻。

接下来，或许就是一个漫长的还债过程。

以比较危险的恒大为例，目前恒大的现金流只有43亿，总负债虽然从2021年底的2.5万亿降到了2.4万亿，但巨额亏损和负债依然打破了香港上市公司记录，与此同时，恒大股东也深受其害，亏损超过5000多亿。

如此高的负债额，恒大要怎么还，怎么交付接下来的楼盘，可能就连恒大自己也不知道。

根据《2022年房企偿债能力报告》显示，国内87%的房企资金链继续恶化，房企的融资环境也整体遇冷，随着市场的进一步饱和，未来房企的经营状况和债务压力，可能只会越来越大，而不是越来越小。

按照楼继伟和吴晓波的建议，可以适当允许房企降低房价，回笼资金，以解决房企急缺的现金流问题，同时还可以促进新房的成交量，推动经济的增长。

但这种建议显然只是站在了房企的角度，以如今国内房地产的庞大体量来看，任何城市的房价如果出现剧烈的抖动，都可能导致房地产泡沫的挤兑甚至是房地产的硬着陆。

这种风险，我们难以承受，也经不起承受。

因为负债的不仅仅是房企，还有为了买房而贷款三十年的居民。

目前我国的个人房贷余额为38.86万亿，若把公积金和商业贷款都计算在内，25年的还款期，所需的本金加上利息合计约为68万亿，光是房贷利息就占到了居民房贷总额的40%以上。

换句话说，在未来的十到二十年时间里，大概还有几十万亿的房贷需要还，这是宏观上的总额数据。

虽然目前我国的银行总储蓄也有一百多万亿，大概是总房贷的两倍多，但这些“房奴”在其中的占比有多少呢？

我想应该是非常低的。

这也是当前最大的一个矛盾，即债务和富有群体之间的差比过大，而大多数人的收入和消费能力有限，有消费意愿没有消费能力，这也就导致了国内的消费恢复至今依然较慢，主因就出现在这里。

如果单以日本的经验来看，日本的资产负债表的修复经历了一个漫长的过程，当时哪怕是日本央行利率为零，日本人和企业也不愿借贷，而是想着还钱。

但我们与日本不同的地方在于，我们的存款总额很高，有一百多万亿，虽然这笔钱在少数人手中，没有很好地转化为消费，但这也是未来的一个相对有力的保障。

除了居民房贷之外，还有一个值得说道的，那就是地方债务，粗略估计大概也在几十万亿人民币，戏剧性地是，如果我们把地方债务和居民债务相加，可能大概的数字就约等于银行储蓄总额，也就是一百多万亿。

在“私有”的确立之下，钱当然不能胡乱调用，但可以确定的是，从存款和债务结构上来看，两者似乎相当，这从侧面似乎也印证了，多年来的财富分化和收入失衡。

当然，企业端的负债我们还没有囊括进去。

房地产一直都是国内经济的支柱行业，是过去20年经济增长的火车头之一，根据摩根大通的估计，目前国内约有50个房地产开发商在过去两年里陷入无法偿还约1000亿美元的海外债券，几十家公司在港股已经被停止交易。

而目前国内开发商的签约销售数据也呈下滑趋势，除了国有开发商。

未来相当长的一段时间内，我们可能都需要经历一个客观上的，经济周期规律之内的变化，对普通人来说，其感受可能就是这里难，那里也难，收入、工作、职业前景和收入增长，都会陷入一个比较普遍性的乏力之中。

这是宏观趋势给个人的局限性，非人力能够突破。

过去大家都忙着发展经济，忙着高杠杆，企业、个人、地方都是如此，大家一股脑发展经济，因此机会也就多，升职收入增长也就快。

但出来借的，总有一天要还的，当个人、企业和地方疲于应对杠杆带来的债务问题时，我们还会继续擡高杠杆吗？

当然不会。开源节流，能省一笔是一笔去还债，才是主流。

而这，就是辜朝明所说的资产负债表衰退导致的现象。

睿智的哈耶克早就看到了结局。哈耶克认为，繁荣往往是过度投资，救市也只会延缓矛盾，最终引发更大的问题，应该什么都不做，等着市场自行纠正。

但当经济出了一些问题的时候，人们真的能够甘心什么都不做，等着市场自行纠正吗？

显然不会。

从罗斯福开始，凯恩斯主义主导全球经济政策数十年，之后又有了处于两者之间的新古典经济学派，人的天性就是如此，一个东西出了什么问题，就想着去修复，去努力做点什么。

在手里拿着锤子的人眼里，看到钉子，当然会忍不住去“敲一敲”。

经济学家通过改变人们的观念从而影响世界，今天我们普及市场的概念，也不过四十多年，而真正对于经济学的大众普及，可能不过二十年时间。

到今天为止，我们所能做的，可能是有限的；但与此同时，我们能做的，又有很多。

而要分清什么能做，什么不能做，则极为不易。