梁杰夫：澳洲房产：爱我你怕了吗

爱我你怕了吗？后面基本接的是，不怕！这就像悉尼机场集团刚宣布不承建第二机场，政府马上接手一样的自信。按照前几年的行情，估计没人会这样问，不过最近，澳洲房市似乎遇上了小波折。

微跌0.1引发的争论？

按照最新公布的4月CoreLogic房产数据，澳洲5大首府城市在过去的3月20日到4月20日这个月内，只稍微增长了0.3%，仅仅是过去六个月平均1%月增幅水平的1/3。房地产“圣地”-悉尼，在过去一个月内勉强保持水平，或者是说微跌0.1%（统计方式有差异）。

在过去的一个月，新闻头条基本上被北朝鲜核武，法国大选，澳洲宣传 “Australian First”，收紧457签证等时政消息垄断，澳洲房市倒有点波澜不惊：银行轮番调高利息，银行监管机构APRA不断发布贷款收紧政策，大家都麻木了，因为没有看到一锤定音的结果出来。

直到这个微跌0.1%出来，大家终于又可以开始探讨澳洲房市。但深入思考一下，这个数字，即是意料之外，又是情理之中的。之所以说是意料之外，那是因为之前的房价的涨势太惊人了。在过去的三月份，悉尼单月就录得1.4%的房价增长，使得在过去12个月内的总增长，达到18.9%，也使得5大首府的年增长达到自2010年以来的最高水平（2010年首府年增长为12.9%）。而上一次房价的下跌，还是在2015年底。所以，我们意外，因为太久没见下滑的数据了。

而情理之中，则是房价的下跌，完全是监管者主导的市场调节所致。商业银行已经三番两次自行加息，把央行2016年降低的利息都自己补了回来，同时，澳洲银行监管机构APRA更严格的条款也在被执行：减低只还利息贷款的比率，进一步限制投资房贷款增幅：之前10%增幅还不足以控制房价，那么7%怎么样？5%怎么样？这就是轮番政策轰炸之后，一锤定音的结果。

而上一次房价下跌也很监管者密不可分，2015年11月份，房价下跌1.4%，接下来的12月份，下跌1.2%。当时正值澳洲四大银行大幅修改政策，关闭海外收入贷款--这就是监管者这个“有形大手”的力量。另外一些“软四月”的非主要影响因素还包括复活节假期，学校假期，ANZAC Day长假期等。

房价“拐点”的最大受益者

“拐点”出现了，那么，谁将受益呢？首次置业买家会受益，因为这是一个等待了许久的入市机会；房地产媒体会受益，因为这是一个营造别样话题，分析总结好机会；而最大的受益者，却是将要在五月发布联邦预算法案的政府。

执政党在解决房市可负担性上的表现差强人意，也使得反对党工党方案得到了部分人的支持。

他们的方案包括：在2017年7月1日之后，负扣税仅能在新房案例中使用；削减资本利得税（Capital Gains Tax）的优惠折扣，同时，大幅度调高海外人士购买澳洲房产的税收。

现在，在房价降温的事实面前，执政党可以逐一击破反对党提出的上述 “硬着陆”方案。第一，如果按照工党的做法，负扣税只能用于新房，那么，投资者就会和首次置业者竞争购入新房。新房的价格被炒高，并不利于解决可负担性问题。同时，一旦新房变成二手房，价值马上降低。这样二手房掉价和新房上涨造成的价格背离，是不合理的；第二，如果负扣税取消，按澳洲国立大学Ben Phillip的预测模型，将会有115万家庭就会受到影响，即使政府会有额外40亿的税收，但造成的长期破坏，可能远远大于这个数目。最后，根据财政部的数据，海外投资客申请购买澳洲物业的数量已经从去年4万个案例下滑到今年的预期1万5案例，继续提高税收，只会进一步吓跑投资者，最终收上来的税收未必就能比现在更多，也基本不能解决房屋可负担性问题。所以，财长Scott Morrison就表示，政府基本没有改变税法的需要。

 
（财长Scott Morrison 图片来源：AFR）

由此可见，即使在开放的自由市场，适时适度的政策调节也发挥着作用。至少，它造成的房市降温事实，可以平复社会上争论的声音，使得经济能在政府预定的方向顺利前行。

纸上危机，三年之约

在上一次悉尼房价走软的2015年末到2016年初，评级公司Moody做了当时的房价数据预测（发布时间为2016年2月）。以悉尼为例，当时预期2016年，独立屋增长为2.24%，2017年，增长为1.63%，而2015年实际数据是14.91%，从近15%到预测接近通胀2-3%的未来两年涨幅，实际上，就是认为，2016及2017年是澳洲房价危机之年。

但是，2016年过完，按照Moody在2017年4月发布的数据。悉尼房价的实际增长却是10.9%（这个数字偏保守，CoreLogic数字为15.5%），与年初时候它预测的2.24%想去甚远。同时，它也相应把2017年的预测从去年初的1.63%上调到7.2%，毕竟刚过去的2017年一季度，房价上涨势头非常好。

所以，危机之年被推后至2018年到2020年，这三年，悉尼房价预期会下调1.4%，0.9%，0.3%。但是问题是，买家会遵照这样的预测来买房么？答案自然是不会的。因为假设2016年初相信了预测，到了2017年，房价已经更遥不可及了。你还要我等三年？即使真的那三年房价下行了，累积起来也不过3%，但是，2017年当年的涨幅就是7.2%（按预测），那么，现时买似乎是更好的选择。况且，三年的时间，未知情况太多，按照历史经验，房价涨的可能性远远高于跌的可能性。

更重要的是，分析数据人员可以修正他们的数值，大大小小的数字就真的只是意味着数字而已。而对于真正的物业买家，数字就是真金白银，就是宝贵的人生。所以，纸上危机的三年之约，并不值得买家去等待。

澳洲的金融制度以稳著名，在经济蓬勃发展的时候，我们或称其为保守，但是在可能面临危机的时候，其安全性也凸显了出来。在最新披露的ANZ房贷拖欠情况数据中我们可以发现，即使是在过去房价猛涨的5年内，房贷的拖欠率依旧维持在非常低的水平，并没有随着房价的高涨而大幅度提高，银行稳健的制度一直在发挥作用。这也是从数据方面，说明澳洲房市近期的回调不会造成大的危机。

跟着开发商避开小阴霾

在考虑到危机的可能性很小，并不值得等待之后，我们对澳洲房产还是有非常大的信心的。不过，现在的澳洲房市也不是晴空万里的，怎么避开那些小阴霾，倒是可以大家探讨的。

如果说房子是产品的话，那么，最了解产品的人就是生产者-开发商。开发商的盈利公开来说就10-20%，但是只要稍有不慎，建筑施工，融资成本，市场状况，政府税收发生改变的话，最终可能会导致不如意的结果。所以，他们花费了大量时间精力研究市场和消费者（当然也有战略失误的案例）之后推出的产品，保值增值能力都不会差。

以墨尔本为例，CBD公寓现状已经是既成事实了。所以，开发商对土地项目表现出很大的热情。在墨尔本东南Casey Fields附近， Alvina买下的1405 Ballarto Rd将会规划成165个新物业和商铺。同在Ballarto Rd上，1345和1365 号，上海开发商Artemis Hotel集团买下12公顷的土地，拟建240套新房。而1425 号，35公顷的土地则被本土开发商Wolfdene和中国建筑巨头Blueways（其为保利，恒大等一线开发商的建筑承包商，员工上万）以4000万买下，拟建造600套新房。这些开发商都基本是之前在CBD，现在把资金转向土地市场的。另外大华集团在墨尔本西边总共拿下了价值3.5亿澳币的土地，并打算将其建成3000套住宅。

 
（Wolfdene和Blueways在Ballarto Rd的项目 图片来源：AFR）

而在土地昂贵，公寓价格坚挺的悉尼，我们一方面可以看到大公司出的“造城”型公寓项目，也可以看到更多的中小型公司兴建联排别墅项目。

仲量联行（JLL）不久前发布的《中国开发商在澳洲的未来》报告就指出，相比较慢地建起小项目流水线，中国大型开发商现在正在使用一种以大项目快占领市场的策略。这个策略基本上是以高价收购地标类土地项目，所以，其投资回报可能比一般项目低，但是能够以低利润和高知名度迅速打开市场。文中拿万科和万达做例子，万科虽然还没有进军澳洲，但是他们在美国旧金山运作了656套的旗舰项目。万达在布里斯本和下半年要揭幕的悉尼环形码头项目都比较知名。

来自复星集团的朋友点评说，相比美国华人区的分散，悉尼墨尔本高度集中的华人区会更符合中国开发商“造城”策略的口味。已经在澳洲运作了几个大型项目的绿地集团，马上也将推出和金马集团合作的近1600套的造城项目。大公司的融资能力和抗风险能力，这个时候就表现了出来，即使市场有变化，也在他们的控制范围之内。因此我很相信，他们推出的产品，不会因为利润的压缩去降低质量，大公司更在乎的是自身的品牌价值，因此，他们的产品会有很好的保值和增值能力。

 （绿地金马在Erskineville 16亿澳币的大型项目 图片来源：SMH）

而市场上最近比较推崇的联排别墅，土地独立屋套装，就通过紧扣土地核心价值来赢得买家。这也是市场平稳期最稳扎稳打的投资方式。其中大华在悉尼西南新区Edmondson Park，也有近10亿澳币投资的土地独立屋项目。作为大悉尼最多土地资源储备的西南，其发展是很大程度上紧扣第二机场的。虽然刚刚悉尼机场集团拒绝了承建第二机场，但是几乎是两三个小时之内，政府马上做出明确的回应：政府会承建第二机场，2018年开建，2026年完工。

所以，带土地项目，风险相对公寓较低，即使利润不如公寓，但是在现行市场环境下，无疑是很多开发商的首选。

专家只对数字负责，你要对自己负责

所以综上所述，澳洲房市近期的“微跌”，除了有市场的因素之外，更大程度上是监管者的意图。这样的“危机”，都是在政府和银行的控制范围之内，并不值特别忧虑，更不值得年轻人去推迟置业计划。只要好好挑选产品，避开陷阱，澳洲房产未来还是会有不错的回报的。

澳洲本身刚打破了荷兰保持的世界纪录，连续104个季度没有经济衰退，可圈可点。往外看，不是澳洲太安静，而是世界太吵杂，所以未来澳洲还会是全球高净值人群资产配置的重要部分。澳洲房产，更是当仁不让的主角。

说到房价降了，你听到的回应是赶紧卖房还是找机会买一个呢？我相信会是后者比较多，因为归根结底，专家只对数字负责，而你，却要对自己的人生负责。