造成澳洲住房风险的主因是海外投资者吗？澳洲央行做了说明

“有德斯有人，有人斯有土，有土斯有财，有财斯有用，德者，本也；财者，末也。外本内末，争民施夺。是故财聚则民散，财散则民聚。” — 《大学》

RBA ：造成澳洲住房风险的不是外国买家

图：Jonathan Kearns  图片来源于网络

《澳洲金融评论》报导，澳洲央行 (RBA) 金融稳定负责人 Jonathan Kearns 表示，外国买家对澳洲房地产市场风险的影响，目前无法确知。

影响住房风险的主因是公寓大量竣工

他说，住房周期的风险的原因，应该是在经济衰退时刚好有大量的公寓正在完成。

 Kearns 博士在澳中地产开发商，投资者和金融家共同午餐时发言，外国买家对房地产价格和住房风险的影响尚不清楚。

 他指出，实际上，外国买家的净需求增长是否真的长期限制了市场，无法确定。

 外国买家的采购量，总体上并没有影响当地居民的住房供应，相反的可能有助于扩大住房存量，因为华裔澳人会将住房出租，而许多非居民的外国买家也会把房屋出租给澳洲人。

 他表示：如果澳洲有大量的建设是预期外国买家会购买，那么当他们要离开市场时，就可能造成很大的忧虑。

 Kearns 博士说，反之，如果外国买家主要根据本国的条件购买房屋，那么对澳洲的房屋周期可能会产生“缓和的影响”。

 但是，如果外国买家所在国的经济和监管条件发生变化时，也可能会“放大澳洲市场周期或传递外部冲击”。

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外国买家购买澳洲新建房比例不高

在澳洲，非居民可以购买新建的住房，而临时居民，如 457 签证或学生签证可以购买现有住宅。

 储备银行估计，国外买家购买大约 10 ％到 15 ％的新建物，约占全国房屋销售总量的 5 ％。 其中大约四分之三的外国买家来自中国。

 Kearns 博士警告说，在住房不景气的情况下，如果大量新建公寓同时建成，将更冲击住房市场，使情况恶化。

 他认为，建造高密度住宅的时间比独立式住宅更长，这就增加了大量新住房完成时的风险，使住房市场持续下滑，从而放大住房周期。

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许多地区公寓将供过于求

预计今年会看到布里斯本公寓竣工的高峰期，悉尼和墨尔本的新公寓建设也会一路飙升。

 Kearns 博士的评论来自于澳洲国立大学的警告，“内悉尼地区的许多住房长期供过于求。 ”

 同时，澳洲央行还表示，其庞大的住房贷款利率数据库表明，相对于现有贷款，新增贷款的竞争正在增加。

 储备银行国内市场负责人 Marion Kohler 表示：“在过去 12 个月中，贴现的程度实际上已经增加，自住业者和投资者贷款的情况都是如此。

 “过去一年来，向新借款人提供的利率折扣增加，表示对新贷款人的兢争，比对现有借款人更为激烈。 ”

汇丰银行：住宅的繁荣已成过去

《澳洲金融评论》报导，汇丰银行经济学家Paul Bloxham表示，房地产市场放缓不会使消费者支出受到打击，因为澳大利亚家庭已经将闲钱存入抵押贷款，而不是紧抓着现金。

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Bloxham认为，住宅价格的五年增长周期已结束，加上澳洲有史以来最大的房屋建筑热潮也将结束，所以不太可能对澳洲的零售造成冲击。新州和维州最强大的住房市场里，家庭储蓄率并未下降，人们一直紧抓着现金。

他说：“房屋资产流动的估计也表明，近几年来，家庭一直在向住房注入资本，而不是退出，进一步证明不存在积极的财富效应。” “因为没有积极的财富效应，所以房地产热潮结束后，负面的财富效应看起来也不太可能出现”。

专家对房市前景的看法分歧

在失去了住房驱动力之后，Bloxham的评论突显出经济学家们之间对经济复苏的看法存在分歧。

房价。汇丰/ CoreLogic

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本月早些时候，瑞银经济学家George Tharenou警告说，利率上涨可能会使房地产市场陷入崩溃，因住宅价值上涨导致消费者的花费多过储蓄，因为他们觉得更富有了。

而KPMG的首席经济学家Brendan Rynne等人则表示，广义抵押贷款市场上涨150个基点，因此不足以引发住宅市场衰退。

 汇丰银行表示，过去五年来，居民储蓄率变化不大。

汇丰/ ABS