Chatswood房价还将持续暴涨？专家：地理位置实在太好 房价根本降不下来
近年来，房地产是一个全民的投资热点。很多人觉得，如果不把钱投资到房地产里，总觉得资产就在哗哗哗地贬值。不要说其他人，连笔者自己都有这样的感受。每个周末看到拍卖的周报，每个星期都收到周边中介塞的广告，切身感受到房价在嗖嗖嗖地往上涨。
不知道各位有没有这样的感觉，这种情况从2009年全球金融危机之后就开始了。当年澳洲的总理陆克文，为了应对全球性的金融危机，提出了要“建立大澳大利亚”的计划。
陆克文（图片来源：网络）
通过引入大量高素质的移民，带来庞大的资金和技术力量，同时开始大量的基建项目，引入国际资金来缓解国内的金融危机。在这个前提之下，悉尼开始了红红火火的大基建时代！
西北铁路从2007年开始立项，在2008年被西北地铁所取代，紧接着在2009年又被CBD 地铁的第一期所取代，然后更是扩展到了CBD 地铁第二期项目（又称为西部地铁）。最终在2011年再次立项恢复为西北铁路，但是却转化为单层火车，其实就是变相的地铁项目。进而引申到2015年开始的悉尼地铁项目，从西北的Rouse Hill 连接到北岸重镇Chatswood，然后经由地下通过Crows Nest、市中心的Barangaroo、Martin Place、Central station、Waterloo，一直到Sydenham Station，然后连接现有的西南铁路网。
至此，一条从西北商业园区到下北岸与市中心的商业核心区，再到西南传统劳动力住宅区域的高速铁路网络开始形成。（如下图）
（图片来源：哥睿）
经历过中国改革开放的朋友们都应该听过一句话：想要财通，必要路通，路通财通。
西北地区，从2011年之前只是房产经纪口中的一个热点区域，到现在成为火爆商区，甚至更影响到了更西北的Box Hill、Schofield 等区域。随着Sydney Metro开工的日益临近，可想而知这一条地铁沿线物业的增值潜力有多么的巨大。
（图片来源：哥睿）
悉尼目前是希望通过悉尼地铁形成一个大的半弧形，像一把弓的形状，把整个悉尼连接起来。然后通过轻轨连接西北跟Parramatta。估计未来等西南发展起来之后还会把西南地区连接起来，从而形成如同”拉满的弓和箭”一般的交通枢纽。加上中间的Parramatta river和M4，把Parramatta跟现在的悉尼市中心紧密联合起来。如此一来，将会完成整个悉尼的经济发展主动脉。
（图片来源：哥睿）
这个过程还需要大约10-20年才能真正完成（如果期间政策没有任何改变的话）。换句话说，房价的发展，理论上还会有10-20年甚至更长的时间的增长。
随着基建的改善，伴随而来的会是越来越多的区域被rezoning，房屋的容积率不断提高。房东的心理价位也是不断地水涨船高。其实这也是为什么房价居高不下，但是又不能持续发展的主要原因了。
案例分析：下北岸重镇Chatswood
我们前面从宏观的角度分析了城市的比较、地铁线的规划等问题。下面我们从微观的角度，拿一个具体的区出来分析。
悉尼的Chatswood区，被称为悉尼的小香港、小韩国，聚集了大量的华人和韩国人。Chatswood的房价在过去十年一直呈上升趋势。即使在大家对房价有所担忧的情况下，它的房价还是基本没有受到影响。
（图片来源：网络）
每到周末，Chatswood的主街上就人头涌涌，感觉回到了国内的步行街一样。这几年变得更加拥挤了，即使在工作日，大家也会发现人流不减，午休时间去餐馆吃饭也很难找到位置。
Food court更是开了一个又一个，Westfield 以前只有楼上一个，加上Mandarin Centre一个。到了2017年，现在在火车站楼上有一个、火车站外面有一个小的、Westfield 楼上有一个、楼下有一个、Chatswood Chase的底层也改成了food court 。步行街的范围也一直扩张。Spring Street以前是可以跟Victoria ave连通的，现在都已经封了起来做成步行道。
大家可以看看下面一张旧的鸟瞰图，大约是2010年左右的Chatswood鸟瞰图。
（图片来源：哥睿）
再来看看2017年的的鸟瞰图：
（图片来源：TonyTang）
红色部分是这4、5年来的上规模的新的开发，而黄色部分是未来已经知道会发生的新的开发。
或许你会问，为什么Chatswood作为一个价格已经不便宜的区，房价处于历史高位，开发商还敢继续持续性地投资？
Chatswood本身拥有比较成熟的社区，它的交通网络发达、商业便利、优秀教育资源配套，都是支撑房价的重要因素。
大家可以看看下图：
（图片来源：TonyTang）
（1）交通
红色的是铁路线，这里是两条铁路线的交汇、换乘处，也是未来悉尼地铁与现有铁路的交汇换乘处。绿色的是城市干道，蜿蜒的是Pacific Highway ，是上北岸到市中心的必经道路。横穿东西方向的是连接到Macquarie 和ryde 商业圈的主干道Fullers Road到Deli Road，并且连接到M2高速公路。另外一点在地图上看不出来的是Chatswood是下北岸里少数拥有比较多平地的区域，建造费用比起其他区域会相对低廉一些。
（2）商业
在悉尼，除了市中心以外，很难找到像Chatswood一样拥有两个大型商城Westfield 和Chatswood Chase，同时拥有Myer 和 David Jones，三家主流超市Woolworth、 Coles和Aldi 并存，而且都能生存的下去的区域。
（3）学校
而且，中、小学的实力在整个大悉尼地区也是属于排名前100的学校。小学的排名在最近几年更是节节上升，最高一次在全悉尼的公立学校里排名第6。但是，由于学生人口暴涨，甚至超出了可容纳人数上限的50% （设计可容纳学生人数为800人，现有学生人数为1200人），最近排名有所下降。
Chatswood房价的火爆甚至已经达到了非常疯狂的地步，2017年来看，公寓楼一房能卖出100万，两房卖200万，三房卖300万。而且在可见的将来，这个价格未必会降下去。
当然，如果从开发商的角度来看，Chatswood的购地成本已经非常的高了。如果现在入市，除非当地政府有大的rezoning，不然会很难有比较好的利润收入。另外，限制Chatswood rezoning的情况就是学校。虽然小学非常不错，但是正如前文所说，小学所能容纳的学生人数已经超额得很厉害了，Willoughby council即使想要做rezoning也需要好好考虑了。
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