澳洲房地产市场：“紧”和“慢”之后 将何去何从？

2017年，澳洲房地产市场的两大关键词是“紧”和“慢”。紧，是指调控政策在收紧，慢，是指房价上涨速度已经放慢。展望来年，监管层对楼市的谨慎态度不会在明年...

2017年，澳洲房地产市场的两大关键词是“紧”和“慢”。紧，是指调控政策在收紧，慢，是指房价上涨速度已经放慢。市场普遍认为，澳洲房地产市场坐在“家庭负债率过高”的火药桶上已经多时，加上工资增长停滞也有时日，监管层对楼市的谨慎态度不会在明年出现扭转。

明年的楼市究竟会怎么走，先从三大购房群体看起。

根据QBE保险公司的《2017-2020澳洲房地产展望报告》，首次置业者目前是楼市中最小的群体，换房者是传统上最大的群体，而近年来投资者已经成为一些州的最大买家群体。

首次置业者

自2014年底以来，全澳首次购房者需求一直在下降。尽管近期的下降率有所减缓，但2016/17年度首次购房贷款仍较上年下降0.4％。利率下行使得房贷负担减轻，但一些市场的房价上涨已经使低收入的首次置业者的存款更加困难。

值得注意的是，首次置业者需求出现增强的迹象正在出现，截至2017年7月的三个月内首次购房者的贷款比去年同期增长了13％。

特恩布尔政府重视首次购房者需求是重要的，因为它创造了入门级物业的需求。因此，在市场疲软的时候，通常会采取激励措施来促进首次置业者的需求。

12月7日，澳参议院通过了立法，即“首次置业者超级储蓄计划”（FHSSS）。通过FHSSS，个人可自愿在养老金账户中存入30,000澳元（每年最多存15,000澳元）。一对符合条件的夫妇可以在养老金账户中最多存入60,000澳元。

从2018年7月1日起，首次购房者将能够提取2017年7月1日之后自愿存入退休金账户的储蓄，用于购房。这意味着在FHSSS之下，首次购房者为积攒首付款时可享有一定的税收减免。

报告指出，有一些证据表明，越来越多的首次购房者，特别是在悉尼和墨尔本的高价位城市，购买投资性房产作为他们的第一个家和迈入市场的垫脚石。受此影响，在全国范围内，业主自住的首次置业贷款数量较2016/17年度下降0.4％，与过去两年持平。

新南威尔士州（-6.6％）和西澳大利亚州（-6.5％）在2016/17年度下降幅度最大，维多利亚州（-2％）和南澳大利亚州（-1％）下滑较少。北领地的贷款则增加了460个，达到600个，原因是价格下滑改善了首次购房者的承受能力。昆士兰州（升11.2％）也有所改善，首都地区（升1.7％）和塔斯马尼亚州（升0.3％）略有上升。

昆士兰州的稳步上升可能反映了州际移民净流入的增加。昆士兰东南部地区往往是负担不起悉尼房价居民的“避难所”。

州和联邦政府为首次置业者提供了一些鼓励措施，主要包括现金补贴和税收减免。最近的变化是新州针对65万元以下的首次购房推出印花税减免，维州则将60万元以下的首次购房印花税折扣从50％增加到100％。新州所有的购房者不再需要支付按揭贷款保险的印花税。

非首次置业者

过去15年来，换房（包括从大换到小，从小换到大）是历史上住宅需求的最大组成部分，占住宅贷款总量的42％，是首次购房市场规模的两到三倍。

自2011年和2012年以来，所有州的换房需求都触底反弹。截至2016年6月的四年里，升级需求有所增强，到2017年6月为止的12个月里，升级需求几乎没有变化。

全澳非首次购房者贷款在2015/16年度录得超过13％的强劲增长后，在2016/17年度有所放缓，下降0.1％。平坦的曲线掩盖了各州之间的变化，其中一些州的非首次购房者活动特别强劲，其他州下滑幅度较大，导致从全国层面看没有净变化。

在2015╱16至一六年度录得超过13％的强劲增长后，新南威尔斯州和维多利亚州的“升级”和“缩减”贷款分别仅上升0.2％和0.7％。同样，南澳的数字在2015/16年度增强（+ 3.5％）之后上升了0.6％。昆州的换房贷款数量增长了0.7％，与前一年0.8％的增长相比变化不大。塔州在2016/17年度换房贷款大幅增长，同比增长13.1％。活跃的换房活动支撑了房价的强劲增长，特别是在首府霍巴特。

相反，北领地（-12.1%）和西澳（-7.9%）的活跃程度则较低，反映了楼市的低迷。首都直辖区的换房贷款数量在2016/17年度与前一年相比几乎相同。

三类房贷呈现较明显变化（3个月滚动均值）

投资贷（紫）冲高回落，首次置业贷（深蓝）拔升
（图表来源：2017-2020澳洲房地产展望报告）

投资者

2014/15年度，投资者买家成为全国所有住房贷款活动中最大的一部分，占住宅贷款总额的51％。针对投机性投资水平的担忧，APRA向金融机构发出指导，以降低高风险贷款，抑制投资者贷款增长。

2014年投资者贷款增长达到顶峰，之后稳步回落， 2015/16年度下降了17.2％。

尽管银行一再收紧对投资者的贷款政策，投资者的贷款仍在增加， 2016/17年度上升了11.1％。这主要是由于投资者在2016年降息之后重返市场，其中的主力是墨尔本、悉尼和布里斯班的投资型公寓购买者。然而，随着银行收紧对投资者的贷款政策，2017年投资需求放缓。

目前在悉尼、墨尔本和布里斯班，投资型公寓的完工达到了创纪录的水平，这些住宅的房贷很可能正在审批。新州和维州是投资贷款反弹的主要受益者，投资房贷额分别年增长了19.7％和13.9％。塔州（+ 12.8％）和首都地区（+ 21.4％）的投资房贷也呈现强劲的年增长。西澳（-17.6％）和北领地（-22.8％）的投资贷款跌幅最大，昆士兰州（-1.6）和南澳州（-0.3％）则在2016/17年度净变化不大。

还需要特别注意的是外国购房者。澳大利亚一直是外国投资者青睐的目的地。外国投资审查委员会（FIRB）批准购买的住宅总价值从2009/10年度的60.9亿澳元猛增至2014/15年度的607.5亿澳元，并在2015/16年度继续上升至724亿澳元。这些投资主要集中在新州、维州和昆州。海外买家只能购买新的住宅，临时居民可以购买已经建成的住宅，但必须在出境时出售。

新州、维州、昆州和西澳州对外国购房者分别征收8％，7％，3％和4％的附加印花税。2017年新州向外国购房者增加了0.75％的土地税附加费，将从2018年将土地税增至2％。维州对缺席业主（absentee owner，主要为外国购房者）征收1.5％的土地税附加费。

新州今年6月出台房产税调整办法

2018年展望

首次置业者

州政府已经从已建成住房的补贴转向新房的补贴。 这是为了支持新住房的供应，并阻止对现有存量住宅的竞争。 新州和维州这两个住房可负担性最差的州，从2017年7月起对已建成的住宅实行全额印花税优惠。因此，2017年7月这两个州的首次购房者贷款分别比前一年增长了46％和19％。

新南威尔士州的印花税减免门槛为65万元，低于悉尼外环中位价格78.4万澳元。 这表明更便宜的单元房市场将会受益。 在维州，60万元的印花税减免门槛仅略低于墨尔本外环中位房屋价格61.8万元，意味着这些区域的单元房需求会增加。

非首次置业者

12月5日澳储行发布议息决议，宣布12月保持现金利率不变，仍为1.5%，并称，“低利率将继续支持着澳洲经济。考虑到现有信息，理事会判断此次会议保持利率政策不变有助于经济可持续增长，并逐渐达到通胀目标”。

预计低利率将继续支持一些市场的换房需求。价格平稳上涨会鼓励出售现有住宅。但如果价格下跌，换房活动可能继续减弱。

投资者

投资者需求面临一系列阻力，预计2017/18年度将继续受到监管的抑制。由此导致的价格增长放缓将进一步打击投资者。如果国内投资者的需求继续增强，预计APRA将进一步限制。同样，外国投资者持续强劲的需求也可能受到联邦和州政府政策的进一步阻碍。

另外，2017年8月中国政府开始限制海外房地产投资，这并不针对海外置业的个人投资者，而是想要遏制企业非理性的住宅开发投资。短期来看，这不太可能对澳大利亚市场产生重大影响。不过，中期有可能导致供应较早收紧，进而带动租金增长。