不交房租当老赖？客厅厨房都破坏？澳洲房东必看！如何应对奇葩房客
作为业主来说，最头疼的事情之一恐怕就是遇到一些奇葩的租客了。作为拥有十年物业管理经验的从业者Christina Tao，在这方面有不少心得体会。 以下是她关于这个话题的分享：
我们在查房时，出现最多的是清洁问题，尤其集中在厨房和卫生间。
一般有两种处理办法：如果情节不是特别严重，我们要求租客在14天内打扫干净，之后再约时间复查；如果情况较为严重，我们就会发违约通告给租客，要求租客在14天内修复或作出相应的经济赔偿。另外，我们都会拍照并将房屋检查报告发给业主。
除了清洁问题，我们也会关注房客本身的问题，比如房子有没有分租，租客是否在经营Airbnb之类的短租生意，以及房屋有没有被损坏。
比如，墙上出现了一个洞，确认是由租客造成的，我们会发违约通告，要求租客在14天内安排修复；地毯刮坏或地毯上出现大块污渍，我们会记录下来告诉业主。若确认租客无法在租住期间修复，我们会要求租客离开的时候必须作出相应赔偿。
如果损坏严重，涉及赔偿金额大，又无法短时间内修复，我们会发通告，要求租客在14天内做出赔偿。对于拒绝修复或赔偿的情况，法律要求给租客两次机会。在针对同一项赔偿发了两次通告后，租客仍未执行时，我们有权上仲裁法庭要求收回房子租住权，让租客搬走。
另一个最常见出现的问题，就是租客不交房租。
不过一般来说，租客不交房租，大部分情况是因为他们忘记了。为了避免这一点发生，我们一般要求租客使用自动扣款系统。也就是说，租客需要提供账户或信用卡信息，我们通过第三方机构从他们的账户里定期直接扣租金。
如果租客账户里的现金不足或由于其它原因导致租金拖欠，我们会启动一个固定的处理程序：从租客拖欠租金的第一天开始，我们就会发送提醒短信或电子邮件，之后每隔一天都会追踪。
除了短信和电邮以外，我们还会尝试打电话、写信件、发微信。如果联系不上租客，我们会尝试联系家人朋友、同事等，通过各种途径，用尽各种可能的方式去联系租客。
如果还是联系不上租客，我们的物业经理会提前发通告后到现场查看，敲门看看租客是否在家里。如果无人在家，我们会用备用钥匙开门进去检查这个房子是否已被遗弃，如果没有遗弃现象，我们会留张字条，要求租客看到后尽快联系我们。
有时联系不上租客，是因为他们真的打包走了。他们的想法可能是：没必要通知你了，你就直接扣我磅金吧。由于租客尚未归还钥匙，法律上他还是有权继续居住的，所以我们不能擅自收回房子。这时，我们会马上向仲裁法庭（VCAT）申请驱逐令，并出示证据，证明这个房子被租客遗弃了。申请通过后，就可以去收房了。
租客一般肯定会遗留一些垃圾，我们需要联系消费者事务署安排检查遗留物，告诉我们什么东西可以扔，什么不可以。如果遗留物是有价值的，如电脑、冰箱或洗衣机，那我们得另外安排把这些东西储存起来，安排竞拍卖掉，将收益存在信贷账户，等租客来领取。
如果东西都不值钱的话，我们就会安排房屋的清理和修复，重新打广告出租。总体来说，这个过程可能会比较长，因为仲裁法庭和消费者事务署等机构不一定有时间马上回复处理。因此这段时间业主就会损失租金，即使磅金和保险赔偿最后能挽回一些损失，业主还是需要有一些储备资金来负担这个期间的房贷。
我们一般都会建议业主至少准备3到6个月的储备资金，以应对类似情况的发生。总之，通过法律程序，业主还是可以保障他们的权益的。
比起部分消失不见的租客，另一些人的做法可能正相反，那就是赖着不走。
碰到这样的情况，法律允许我们可以在第15天后，给租客发一份正式的搬出通告，在通告中声明：您欠租已经超过14天以上了，业主已决定单方面解除合同，请在收到通告后14天内搬走。
这时会出现三种情况：
1. 如果实在支付不起租金，有些租客就会同意解除合同，归还房屋的租住权。
2. 大多数情况却是，租客之前一直避而不回我们的信息，但等他收到正式的搬出通告，才开始意识到事情的严重性：我其实并不想搬家呢，那还是乖乖付租金吧。
3. 只有极个别租客是老油条，硬是拖着不付，那么我们会向仲裁法庭申请驱逐令。
（图片来源：网络）
拿到驱逐令后，有的租客会自愿搬走；如果不搬走，我们需要申请房屋占有令，联系警察预定时间执行占有令，这通常又会耽搁几周时间，之后在警察陪同的情况下，我们会安排为房子换上新锁。
这时从法律上讲，房子的使用权就不属于租客了，接下来我们会安排租客去取家具。如果租客不要家具了，我们再联系消费者事务署，把他留下的垃圾清走，所以这个过程也是比较复杂和耗时的。
投资房确实有时会遇到类似的情况，这也是属于投资的风险之一，但是我们可以通过严格的租赁审核、定期的查房和购买房东保险等措施，尽量将这样的风险降低到最低。
但愿大家不会遇到类似这样的情况，不过，即使遇到，相信在专业物业管理公司的协助下，问题也能得到妥善而及时的解决。
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