地产开发vs地产投资！专家带你从风险的角度重新认识光环背后的行业本质！
地产开发是一个逼格很高的词。假如你身边有朋友和你借钱，他说他最近通过研究发现了一个可以飙升十倍的股票，于是向你借钱投资，你肯定觉得很扯。但是如果有朋友在你家附近买了一块土地，跟你说我们一起合资造联排别墅(duplex)，你就会觉得可以考虑一下 。
基本上我们的思路图如下：
炒股=亏钱地产开发=赚大钱
这种思路的背后源于我们听说了太多和股票相关的悲剧-------张三炒股亏了半年的积蓄，李四在金融危机时跳楼自杀了。
相反，在过去的十年中，你随便买一套悉尼的二手房子都赚钱了。这就让我们在潜意识里认为买房都是赚钱的，买股票都是亏钱的。然后再延伸到买房子赚钱不够刺激，因为报纸电视上到处都说开发商开跑车住豪宅，搞的每个投资人都想看一块地，学着怎么自己去建房，梦想着一步步从小做起，从联排别墅到Town House最后成为建上百套公寓的开发商。
这篇文章的目的是想告诉您地产投资赚钱≠地产开发会赚钱。股票的问题是，亏钱的时候会被媒体放大，搞得路人皆知。反过来，地产开发你听说不到一回赔钱的壮烈故事，中国媒体把王健林那句“先定了一个小目标，赚它一个亿”的话宣扬的人尽皆知，澳洲大开发商Harry Triguboff在2016年登上澳洲财富榜更让人觉得只有做房产开发才能成为富人。
其实大家不知道的是，股票亏钱的都是小亏，除了少数几个走火入魔的，大部分人都没伤筋动骨。而开发不一样啊，你需要借钱去弄，一旦赔起来就是全部家业。为啥媒体没有大量报道开发商破产的事呢？因为地产开发最赚钱的是政府，政府在开发项目里可以收到 council contribution ,GST, Income tax, 印花税，土地出让金，基础设施费用等等。请问啥生意能让政府收到这么多钱？我看世上是没有第二个行业能达到这样的效果，所以谁会鼓励媒体宣传开发商会破产呢？
房子这几年确实涨了不少，握有地块的人也确实有发了横财的，既然这样，那开发是怎么亏本的呢？来，我们用万邦君和几个人的谈话来解释一下这个原理。
第一段谈话（万邦君和美女建筑师）
万邦君也是对地产开发很热心，所以万邦君请了一个在澳洲排名前十的建筑事务所的美女建筑师师给我开小灶。
这位美女开口问我“你想学什么”？
我说我想学习澳洲建筑开发的基础知识与法规，争取做到看到一块地，马上就知道这块地可不可以开发，不用碍手碍脚的在下定金前叫这个帮我看，那个帮我查。
她回答道“想法很好，但是你有没有想过，澳洲的建筑法规比你想象的复杂的多，在调查一栋房子能不能开发前，首先council（市政府）会用自己的环境法（LEP）来规划这篇区域的限高，密度，又有开发管理计划（DCP）来规划这个房子盖出来所要满足的条件与相应配套， 最后还有全国统一的建筑设计法规（building code）来指导这个房子的具体细节，如每个卧室有最低面积标准与必须有自然光等等。我们上课四五年都未必学会，我怎么可能在短的时间传授给你，我唯一能教你的就是如何识别一个好的建筑师，并告诉你和他/她签订合同时候的注意事项。
我说如果给你们看一块地，你们说能造的话就一定能造吗？
她回答道大部分情况下都可以，但谁也无法决定政府那环怎么样，所以这是开发商要承担的风险，你知道吗？我们的客户里绝大多数的客户（80%）地买下来都不会建的，因为施工有太多未知性，有的人觉得拿到开发许可就应该卖给别的开发商去卖，有的是资金链断裂，有的是因为市场变风向了，所以开发了也不赚钱。开发这碗饭不是好吃的，building code 把建筑分为十个级别（class），我见一块City附近townhouse site占了三个级别，那个开发团队很有经验，但最后还是赔本了。
第二段谈话（中介，builder和万邦君）
中介: 我在北海岸Dee why 一带给开发商做项目推广，据我所知95%的开发项目要不是亏钱，要不就是没赚到他们预期的利润。
我：那陈哥（builder）你开发的duplex为啥会赚钱？
陈哥（builder）： 我能承受别人无法承受的地价，因为我是自己建，所以我尽管地那部分不赚钱买贵了，建的那部分我可以省下钱，卖出去还是有利润。而且自己开发小项目帮我把工期排满，既帮我养工人又可以让我多进材料和供货商拿个好价格。
我：我观察悉尼房地产做开发的主力军好像多多少少都有builder背景
陈哥：地价这么贵，又难找，不自己建哪来的利润？专业才能生存，活下来的不是建筑成本便宜，就是建筑师靠钻空子，把别人拿不到批文的地低价收购后拿到批文。
第三段谈话（某银行高管）
银行高管：2015年我花200万左右在Ryde附近买一千平地的house，推倒建duplex，建筑成本一百万出头，银行目前估价220万一套。
我： 我估价每套成本170万左右，投入资金90万左右（包括利息等杂费），盈利预计有一百万的盈利，对吧？
银行高管：差不多
我：哥你有没有想过，另一种投资方式。我的客人同年和你一样花200万在Chatswood买了一个大三房，两年涨到320万，或者说当时的90万可以做首付买三套西区的house，现在也有差不多一百万涨幅了吧，关键是风险小。
银行高管：我一直有一个做开发商的梦
我：如果卖不到好价钱怎么办
银行高管：留着出租
我: 那不成二手房了吗？
年初问过Ryde中介，因为市场不好，这位银行高管的duplex想要快点出手需要卖190-万每套左右。
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想盈利可能要冒更大的风险，但反过来是不成立的更大的风险不等于盈利
对我来说开发逼格很高，但在买房能有相同盈利的时期，我肯定选买房。因为小型开发最终只有越专业才能玩的下去。这篇文章不是阻止去参与房产小型开发，而是从风险的角度重新认识光环背后的行业本质。
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