在澳洲，如何根据政府基建规划买房？不错失“地铁一响，黄金万两”良机

作者：Cynthia Gao 高晨曦

澳财网主编

[email protected]

去年，也就是2017年的4月1日“愚人节”是值得铭记的。中共中央、国务院决定设立雄安新区，级别比肩深圳特区和浦东新区，举国震惊。消息释放后，市场迅速的反应出对消息最敏感的基本都是房地产领域。

但很快，新区涉及的3个县已经冻结全部房产过户，本地人、外地人都无法买房。

据悉，在新华社发布消息之前，已有不少传闻，新区尚在襁褓，已有房产中介连夜落址雄安。导致当地房价上涨。一位本地居民表示，年前还可以购房，价格大概在四五千元每平方米，年后涨到一万元左右。

当时出现如此“买房盛况”，原因就在于国内大多数民众都懂得跟着政府的基建脚步投资。

国内民间常说，“地铁一响，黄金万两”，只要跟着地铁，房价必定上涨。于是，土地出让、房地产开发都跟着地铁线路规划走。现实中，一些地方的规划还停留在图纸上，但周边房地产开发和销售已然一片火热，楼盘广告也要尽可能搭上这趟快车。

在澳洲，也一样。

翻看微信朋友圈里的房产销售广告、各大楼盘项目的宣传册、视频广告。就会发现，澳洲的房产销售也一样是以大型基础设施建设作为最大的卖点。“地铁一响，黄金万两”，这样的国内地产市场金句，在澳洲一样流行。

澳大利亚，特别是在笔者所在的悉尼这个城市，近几年就从来没有停下基建规划的脚步，翻阅每天各大网站的新闻，都至少有一条是关于政府基建规划相关的。其中许多，恐怕许多人听的次数太多耳朵都“起了茧子”。

例如：Parramatta是悉尼第二CBD、第二机场、市区轻轨，西北火车线，西南火车线、WestConnex西连高速，海港隧道等等。最厉害的“超级工程”当属是建造一条连接悉尼和墨尔本的高速铁路线。

其中许多地方的规划还停留在图纸上时，周边房地产开发和销售却已经如火如荼。

那么，在澳洲跟着基建规划买房子，真的就能坐等升值吗？

答案是“不一定”，或者说“能升值，但等多久就不一定了。”

今天《澳财网》将为您深度解析澳洲基础设施建设与房产投资的关系。文章中还为各位读者整理了澳洲政府于近日发布的基础设施建设规划计划报告，希望能为诸位的投资决策提供一定的参考作用。

导读

一，在澳洲，房产投资不能盲目追求基建规划

二，中国“基建狂人”的模式在澳洲“打不开”

三，到底如何看懂澳洲政府规划的套路？

四，《澳大利亚基础设施优先列表》解析

五，结语

一，在澳洲，房产投资不能盲目追求基建规划

“将帕拉玛塔（Parramatta）打造成第二CBD”的这个说法从笔者读研究生的时候就已经被炒的火热，政客和商业团体一直嚷着帕拉玛塔（Parramatta）是悉尼的第二CBD，但其实，现实根本无法匹配这样的声誉。

帕拉玛塔（Parramatta）第二CBD的理念在20多年前就已经出现，但一直饱受延期和反复的困扰。新州政府也一直没有将政府职能部门转移到此处。

就在一切还飘忽不定的时候，各大房产中介就已经把帕拉玛塔（Parramatta）第二CBD的名头打响。投资者们对帕拉玛塔（Parramatta）趋之若鹜。

近日，来自研究机构Hotspotting.com.au的一份报告称，悉尼帕拉玛塔（Parramatta）新建公寓房供应已经过剩，增加了房产价格大幅下跌的可能性，因此被列入不适合房产投资的区。

报告称，尽管帕拉玛塔重建项目斥资12亿澳元，未来20年预计将有大约23000名新居民涌入，但其中心商务区仍是一个危险的市场，买家面临的风险是开发商一次性推出了太多的新房，市场上公寓房供应过剩。

贷款机构已经发现了这一趋势，包括AMP Capital和NAB银行，都将帕拉玛塔列入因供应过剩而需要更高首付款的地区。

帕拉玛塔的公寓房跌幅也相对较大。在过去的一年里，这些地区的单元房中值缩水达14.5万套，每周平均跌幅为2788澳元，相当于律师的平均周薪。

笔者在几年前曾经被推荐在悉尼远郊的房产，对方在推荐的时候不断强调这个位置未来将会有修路的工程、会新建火车线直达悉尼市区、会新建大型商场、学校等等，配套设施堪称完美。这一切基建建设，对方也都拿得出政府规划文件。

可以说，一旦建成，当地的房价翻倍可期。笔者当时是非常动心的，但由于预算确实不足，再加上本身有购买自住房的需求。也就不了了之。

为写这篇文章，笔者又回过头去看这个地区的房价以及当地建设。发现什么都没有，当初承诺的那些基建规划还和几年前一模一样，房价也不涨不跌几乎维持原样。

那政府规划呢？难道澳洲政府白纸黑字的文件也不算数？

二，中国“基建狂人”的模式在澳洲“打不开”

2016年，身为大悉尼委员会首席专员的特恩布尔夫人表示，悉尼应该分成Eastern Harbour City、Central Parramatta River City，以及新机场附近的Western City三个城市。也就是各大媒体头条频频出现的“三城记”。

规划中最激动人心的要数“悉尼第二机场”。据房产网站realestate报道，悉尼将在巴杰斯溪（Badgerys Creek）建设第二机场，这使得新机场所在地周边城区的房价出现飙升，部分城区日涨近2000澳元。

其中，距离新机场地址不到10公里的布林吉里（Bringelly）城区仅在去年房价就上涨了42.65%，目前中位房价达到245万澳元。邻近的路德哈姆（Luddenham）位于新机场的西面，这里的房价一年就增长30%，目前已达到165万澳元，是3年前的2倍。另一个距离新机场不远的城区罗斯摩尔（Rossmore）也同样出现26.2%的房价增长。除此之外，墨谷奥（Mulgoa）和普莱瑞尔伍德（Prairiewood）也分别增长了19.5%和19.04%。

但事实上，对悉尼历史熟悉的人会知道，新州政府早在1946年时就承诺过要修建；但长期以来并没有实际行动；直到1986年，新州政府再次承诺，但之后又不了了之。

此次，悉尼第二机场规划出现在了“悉尼2026规划”中，这才又让民众看到了希望，换句话说，这希望之光让民众等了70年。

中国一个经济特区从宣布到腾飞只需要不过10年，但澳洲一个“第二机场”的建立却在70年之后可能依然仅仅停留在纸面上。

从悉尼第二机场长达70年的讨论期，就可以看出中国与澳洲的规划案之于群众的意义。

另外，工期也是我们需要考虑的一个因素。

以去年年底终于开放的悉尼乔治大街为例，这条 2年花了21亿终于修好的路，其实长度只有450米。本来在这条街上一并开通的轻轨项目还要再拖到2019年。

在这条街上，如果跟着政府基建规划投资，恐怕要先赔钱。

比如，沿街店铺老板，有人因为持续的施工、不断的延期完工而收益减半；入不敷出，一直赔钱；有人直接破产关门。

相较之下，中国施 “世界等级最高的高铁–京沪高铁”，2008年4月18日开工，2011年6月30日通车，用时只有3年多。

造“世界单条运营里程最长高铁—京广高铁”，2005年9月1日开工，最晚的启用时间也是2012年12月26日，前后历时只就7年的时间。

由此可见，与中国基建规划雷厉风行，毋庸置疑的效率相比，澳洲基建规划往往是“纸上谈兵”好多年，无限延期好多年。

本月，新南威尔士州长Gladys Berejiklian发布了一揽子政府规划，其中就包括上述路线图。最新的政府规划包括交通规划、土地利用和开发规划、以及基建规划。

新的政府规划与其说是一个新的计划，不如说是对上一个五年规划的跟进。经过对新旧规划资料进行比对，我们不难发现，对于旧有文件中很多重大领域的规划项目，政府在新的规划案中开始落实到具体的时间表。

但是，在有些领域，原本一些好的建议已经被悄无声息的去除；投资数十亿的优先规划事项也逐步发生转移。

三，到底如何看懂澳洲政府规划的套路？

确实，促进房地产市场繁荣的因素很多，但其中最重要的因素就是当地基础设施。

好的投资目的地都是基础设施完善的地方，比如学校，商店和公共交通。未来最有可能出现增长的市场也是那些在建设新基础设施方面有大量支出的区域 ，其中又当数交通设施最具影响力（尽管医疗和教育基础设施也很大）。

但需要注意的是，在澳洲，投资者要学会解析基建规划报告，而不是根据媒体报道以及规划报告表面信息作出判断。

中国可以在地图上画一个圈，就改变一座城的命运。政府直接主导经济行动、规划经济版图，其发生速度有时称得上“迅雷不及掩耳”，大多数投资者都等车开走了，才后知后觉。

澳洲的规划却是慢慢来的，慢的能让投资者及时上车，也慢的让投资者不耐烦甚至怀疑自己最初的决定。而且还有政府“反悔”的风险。本来要建的道路、上场、医院、学校都可能在一夕之间化为泡影。

很多时候，澳洲投资者跟着基建规划购置房产，其实跟赌博没什么区别。所谓规划，只要一天不付诸于行动，就随时可能被取消、被更改、被延迟。

但有一点，值得澳洲投资者们注意，澳洲的新区规划往往效率高得多。很多时候，澳洲市政规划滞后很多都是由于老区革新、历史遗存问题、居民反对等等。而这些又是澳洲政府最束手无策，只能不断协商延后工期的部分。

不论在哪里，新区规划总是比老城改造有效率得多。

那么，如何才能在最合适的时候选择最合适的投资地点，就成了许多投资者最想知道的问题答案。

四，《澳大利亚基础设施优先列表》解析

笔者今天给大家整理了最新版本的《基础设施优先列表报告》（Infrastructure Priority List，http://infrastructureaustralia.gov.au/policy-publications/publications/files/Australian_Infrastructure_Plan_March-2018.pdf 也可直接点击文章末尾左下角阅读原文获取）旨在为各州、领地政府和各行各业提供独立的、基于证据的建议，以指导有益于社会发展的基建项目。

基础设施优先列表是如何制定的呢？

基础设施优先列表的首要依据来自于澳大利亚基础设施审计署（Australian Infrastructure Audit），澳洲基建组织对每个澳大利亚州和领地的基础设施进行了详细评估，在此基础上通过与各州各地区政府的广泛协商合作达成共识。

随着澳大利亚基建组织委员会不断对新的案例进行评估，新项目会被更新到基础设施优先列表中。由此以来，随着时间的推移，基础设施优先列表能不断应对新的挑战和机遇。

根据基建组织的评估框架，优先列表旨在激励并支持高质量的基建项目开发和决策，对发现问题、项目集资、交付和运营等方面提供可靠的参考。

例如，基建组织会监督项目的支持者们对能够解决问题的各个备选方案作详细分析。这些方案的创新性、可行性等方面都会得到一系列的评估，并最终得出一个首选方案。

其评估框架还倡导政府和企业尽早考虑价值捕获（value capture）等潜在的融资选择，鼓励它们对项目的治理方式和流程做适当的概述，以管理项目交付过程中的风险。

为什么需要制定基础设施优先列表？

确定澳大利亚各类基础设施优先级对于政府、投资者、行业和社区都十分重要。优先列表不仅能指导政府如何合理分配资源，为财政预算提供透明度，并支持经济增长，还为各行各业提供了明确的工程项目目标，有助于确保澳大利亚各领域专业人才的培育和引进。

澳洲基建组织（Infrastructure Australia）作为独立的基础设施顾问，在指导国家对基建的投资决策方面发挥着关键的作用。自2008年成立以来，澳洲基建组织致力于改善基础设施的决策和建设，并将基础设施的用户——即乘坐火车的通勤者、支付电费的家庭或寻找新市场的企业等——放在首位。

在这样的目标下，澳洲基建组织制定了基础设施优先列表，以确定澳大利亚各类基建的优先级，并为评估基础设施项目的潜在价值、对社会和环境的影响效益建立了一个框架。

优先列表是一份动态的文件。它会定期接受澳洲基建组织独立委员会的审查和更新，对国家重要项目的开发和交付提供可靠、适时的建议。

通过基础设施优先列表，澳洲基建组织能帮助政府确定怎样的项目能最大化投资回报。虽然优先列表并不能提供具体的资金建议，但它详细阐述了未来如何为所有澳大利亚人提供更好的基础设施，以透明、可靠的原则，使决策者选择能为社区带来最大效益的项目。

如何使用基础设施优先列表？

基础设施优先列表包含两个大类：

类别一：High Priority Projects & Priority Projects 在列表中的这两项是已经由澳洲基建组织进行了全面的商业评估，将解决国家重要问题，并能对经济、社会或环境做出巨大改善的项目。这些项目在建设或交付前会一直存在于优先列表中。澳洲基建组织在其网站上发布了一份单独的列表，其中列出了曾在优先列表中，现已交付的项目。

类别二：High Priority Initiatives & Priority Initiatives 被认为有潜力解决国家重要问题，但需进一步评估，以确定其是否是最优选择的提案。能解决国家重要问题的提议或项目被标记为高优先级。这能使决策者注意到最重要的问题。在高优先级（High Priority Initiatives）和优先级类别（Priority Initiatives）中，项目和措施的排名不分先后，而是按照他们解决问题的类型分类，然后按地点和时间表排序。

优先列表为其中的每个项目和提案都提供大致的时间框架。对于高优先级（High Priority Initiatives），时间框架指出了项目交付的大致时间。而对于优先级类别（Priority Initiatives），时间框架表示该问题何时可能对城市或地区产生重大影响。

这些时间框架被定义为：

5年内（近期）;

10年（中期）;

15年以内（较长期）;

预计超过15年（未来）。

（篇幅原因，不一一截取，如需完整列表请登陆以下网址获取： http://infrastructureaustralia.gov.au/policy-publications/publications/files/Australian_Infrastructure_Plan_March-2018.pdf也可直接点击文章末尾左下角“阅读原文”获取）

另外，报告中在倒数第二列表中倒数第二列标注了“下一步计划”（Nest Step），从这个部分就可以对照以下流程图对整个项目进展有一个整体判断。

通常情况下，只进行到第一步：问题鉴别与必要性考核、第二步：提议及可行性探讨的项目都有很大的可能被更改甚至取消。投资者需格外注意。

据悉，澳洲基建组织通过预先纳入更多完善的商业案例计划，鼓励决策者有策略地规划基础设施建设，并思考如何在更广泛的网络和系统中实现潜在的解决方案。

在本版基础设施优先列表中，澳洲基建组织为每个项目和提案整理了篇幅为一页的摘要。项目摘要还包括融资承诺细节。尽管这些细节已被公布过，但基建组织仍将此信息包括在内以辅助读者。报告中的融资信息引用自项目支持者已向澳洲基建组织提供的信息。

范例如下：

（篇幅原因，不一一截取，如需完整列表请登陆以下网址获取： http://infrastructureaustralia.gov.au/policy-publications/publications/files/Australian_Infrastructure_Plan_March-2018.pdf）

个别项目的融资承诺额超过了其预计成本，这通常是因为项目在获得融资承诺后修订了预期费用。而且，并非所有已获得融资承诺的项目都能获得足够的资金。澳洲基建组织在评估商业案例时不会考核其融资承诺情况，因为这是项目倡导者和政府需要考虑的事项。

结语

身在基建热潮中的我们，当然可以选择原地不动。但这样以来，就要接受自己成为被动裹挟的人之一，坐视巨大的财富在政府支配下从地面上滚滚袭过，却无能为力。

基建规划投资机遇当前，最好还是迎头赶上，要追，要跟。

但也确实需要更加冷静的思考自己是不是遇到了一个一切都打明牌、出明示，言出必行的“庄家”。学会解析政府规划，就是很重要的一点。

另外，毋庸置疑，不论是北京还是悉尼，在蜕变的过程中一定有巨大的财富损耗，有不少的漏洞以及突发困难的发生。在此期间，也会有很多家庭、个人或企业的一夜暴富、离合悲欢。

但最重要的是，只要是新事物就会提供一种可能性，一种能激起发展活力的可能性。

或许，要不了几十年，往西您会发现悉尼居民从帕拉玛塔到Badgerys Creek第二机场可一部轻轨直达；往南您可以从帕拉玛塔一部直达列车抵达Kogarah；往北可以实现帕拉玛塔和Epping之间的贯通；往东则一部地铁可直达兰德威克、马鲁巴拉或马拉巴尔。

或许，真的就出现一条长长的高铁轨道，连接了悉尼和墨尔本。