澳洲现行税制安排不合理，越来越多的老年人“以房养老”！

业内专家警告称，在澳大利亚一系列房产优惠税制的推动下，很多澳大利亚居民把房子视为首要投资选择，进而导致住房可负担性出现恶化。

根据澳大利亚住房和城市研究所（AHURI）的最新报告，2014年拥有两套房产的退休人士比例从2002年的25%上升至超过30%。尽管越来越多的退休人士拥有多处房产，但是自住房占退休资产的比例却从46%下降至39%，同期投资房占退休资产的比例则由9%上升至15%。

报告主要作者、悉尼大学副教授Stephen Whelan表示，澳大利亚现有税制鼓励退休人士“以房养老”，由此给住房市场带来了明显的影响。

Whelan说道：“按照目前的税制，自住房主普遍享有更为优惠的待遇。同时，其中隐含的激励措施可导致居民采用房产作为主要的财富积累方式。换言之，我们为利用现有房产并不断积累房产提供了机会，进而导致房价上涨压力。”

澳大利亚住房和城市研究所（AHURI）的这份报告对2002年至2014年期间澳大利亚的家庭、收入和劳动力动态数据（HILDA）数据进行了分析。分析结果表明，澳大利亚老年人不太可能通过出售投资房产的方式来获得领取政府退休金的资格。

按照政府退休金补贴领取的测试要求，家庭住房被视为免税资产。同时，在降低退休金标准前，业主可持有25万澳元的额非免税资产，如投资性房地产。

Whelan表示，尽管超出此范围的投资性房产不属于免税资产，但是目前的税制中仍存在大量激励措施鼓励退休人士买进房产。他说：“负扣税和养老金间接购房规定都可鼓励退休人士采取以房养老的方式作为退休后的财务策略。”

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，在很多退休人士看来，拥有第二套房的好处远远大于退休金的潜在损失。他说：“很多退休人士热衷于房产投资，他们似乎并不但是全部或者部分失去政府退休金可能带来的不利影响。”

但是，Shane Oliver警告称，相比过去几年，退休人士这种过分投资房产的行为导致其成为容易受房产市场波动的高风险人群。

澳大利亚公共政策智库格拉坦研究所（Grattan Institute）研究员Brendan Coates表示，澳大利亚居民对房地产投资的倾向，以及现有税制安排导致住房可负担性日趋恶化。

他说：“退休人士相比其他群体往往需要积累更多的储蓄，而目前的这种趋势除有可能导致其个人出现财务危机外，也加剧了住房危机的发生。”

对于联邦政府新预算案中有关扩大“退休金贷款机制（PLS）”适用范围至涵盖所有退休人士的举措，Brendan Coates表示，这是一个好的举措，可帮助更多的老人居家养老的同时也有助于消除不同等现象。

最后，AHURI在报告中呼吁政府对现行的退休金制度进行改革，以满足真正有需要的人群。Whelan说道：“一些银行存款多（100万）但租房居住的老年人却无法享受政府的退休金补贴，而一些没有银行存款但是坐用百万房产的老年人却可以享有政府的退休金补贴。这是一种畸形的税制安排，改革势在必行。”