多重利空之下，澳洲公寓市场繁荣期终结！

据悉，澳洲多地内城区公寓供过于求所带来的不利影响开始逐步体现。以悉尼为例，起吊机数量大幅减少了1/3。据预计，未来一段时间内有望进一步减少1/3。

澳大利亚公寓开发巨头，亿万富豪哈里·特里古波夫（Harry Triguboff）执掌的美利通集团（Meriton）已经停止在悉尼拿地，并逐步减少建筑开发活动。

和悉尼不同，墨尔本公寓供过于求所带来的冲击则相对延期。一方面，目前在建项目的开发商是在新规颁布前拿到的开发审批，开发密度较新规要大。如果这些开发商不抓紧时间进行建设，则有可能错失开发密度大的良机。另一方面，墨尔本正在进行前所未有的基础设施建设，建筑业供应端正处于蓬勃发展时期。

但是，整体而言，在悉尼等东部海岸地区，受银行信贷收紧影响，小面积公寓买家（首次置业者和投资者）需求出现双双下滑。此外，在新南威尔士和维多利亚政府两地针对海外买家的附加印花税举措下，海外买家需求也受到抑制，并且这种抑制作用的不利反应在未来一段时间内有望逐步凸显。

对于州政府而言，公寓市场的走软意味着税收收入的大幅减少。以悉尼为例，一套售价950,000澳元的公寓，如果卖给澳洲本土居民，政府的各项税费为220,000澳元。但是如果同样的住房卖给海外人士，则政府的各项收费上升至290,000澳元。

尽管内城区公寓市场供过于求带来了明显的不利影响。但是有些公寓市场则依旧表现强劲。例如，“退休人士大房换小房市场”。

富裕的婴儿潮一代均逐步走向退休，他们也开始选择由原来居住的独栋屋置换成靠近城市的公寓。但是婴儿潮一代所需要的公寓和目前开发商大批建造的小型公寓还不一样。整体而言，婴儿潮一代需要的仍然是具有充足生活空间，以便他们能够保持现有的生活方式的公寓。

相反，目前绝大多数老牌开发商都没有抓住市场这一转变，此外由于迟迟未能获得相应的开发许可，他们不得不持续向学生、游客和年轻白领提供小面积的公寓房。

尽管在过去几年，小面积公寓还属于一个需求强劲的市场，但是伴随大量项目的开发，目前已经开始面临供过于求的问题。在此类住房供过于求的背景下，租金难以上涨，继而导致投资者无法获得充分的回报。此外，政府各级税费政策却导致此类小面积公寓已经价格“虚高”。

如果在中国等海外游客/学生数量持续攀升的情况下，供应盈余的公寓可能会伴随时间的推移逐步消化，继而推动租金上涨。但是，从目前的情况来看并非如此。换言之，新南威尔士和维多利亚政府州政府可能会面临印花税收入大幅下滑的问题，这一点明显和两地长期预算相悖。

雪上加霜的是，澳大利亚东部海岸地区的很多开发商正在遭到银行信贷收紧的双重打击。和美利通这样规模大、可以自行向买家贷款的开发商不同，绝大部分开发商均严重依赖银行发放贷款给潜在买家。

在澳大利亚审慎监管局（APRA）出台限贷新规后，澳洲所有银行均不面向海外买家发放贷款。为此，很多买房人失去了之前缴纳的定金，同时也导致了目前澳洲房地产市场的疲软现象。

据统计，目前APRA的决定可能会导致东部海岸地区的公寓项目减少50,000套。相比峰值时期的120,000套出现明显下滑。按照每套公寓政府税费收入160,000澳元计算，由此给当地政府造成的税收损失高达80亿澳元。再加上新南威尔士和维多利亚州政府针对海外人士的附加印花税制度导致海外买家需求下滑，两地政府收入可能会出现进一步下滑。