CMC Markets：升龙系列（三）“爱恨交加”房地产A+H解析

国家统计局数据上，2017年中国GDP总量首超82万亿人民币，其中房地产投资接近11万亿，占据了GDP总量的八分之一，可以毫不避讳的说，房地产是中国经济支柱是不争的事实。

房地产行业对很多人来说“爱恨交加”，有人因此改变一生，亦有人为之奋斗一生。

1998 年我国开启商品化浪潮以来，房地产行业迅猛发展，为过去二十年快速的工业化和城市化奠定了基础。直到2016年之后，相当多城市的房地产市场发生了价值的广泛重估，使得政府和企业端的杠杆得以降低和控制，而居民端的杠杆水平显著抬升。

对于房地产行业只有一种情况，继中国经济最终硬着陆，如果在没有硬着陆之前，无论软着陆、或者其他调整方式，房地产因其总量以及承载社会融资和其他行业的对应关系，难以出现较大“动荡”。

中美贸易冲突以来，政策层面上：

7月31日的中央政治局定调，下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨；

深圳作为全国房地产第一个上市企业万科的城市，作为全国房地产市场交投标杆的核心城市，我们把深圳政策作为全国房地产市场的缩影。

深圳房地产新政落地：

确定四成商品房六成人才房保障房；

住宅限售三年，暂停企业购买商品住房；

结合江苏、四川等全国其余地区房地产政策的出台，此次调控核心思路：

鼓励自住、遏制投机、对于入市资金呈现“锁定”（适合长线自住）、降低居民杠杆。

从市场角度出发，假设在拥有一套自住环境很好的住房后，持有房地产股票的收益在过去27年的时间里，远远大于持有房产增值。

深圳万科（000002SZ）是1991年1月29日上市，当时上市开盘价为14.58元水平，截至2018年，27年时间中，深圳万科的“后复权”股价价格为5933.57元水平（公司在27年的长周期增长过程中不断分红送股），其收益率倍数水平为406倍（5933.57/14.58）。公司已经成为中国最大的专业住宅开发企业。

北、上、广、深一线房地产市场价格在27年的价格升幅基本在45---60倍水平左右。

根据CREIS中指数据库划分：

一线城市：北京、上海、深圳、广州；

二线城市：天津、重庆、杭州（含萧山余杭）、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌；合肥、郑州、太原、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、南宁、兰州、昆明、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐、温州、北海三亚、成都（大成都）、苏州（含吴江）；

三四线城市：统计局口径减去一线城市、二线城市之外的全部归为三四线城市。

2018年1-7月，全国房地产行业总量保持较好，1-7 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积114781 万平方米，同比增长14.4%，增速较1-6 月份提高2.6 个百分点；

1-7月房屋竣工面积42067 万平方米，同比下降10.5%，已经连续8 个月下降，降幅较1-5 月减少0.1 个百分点；

销售情况：（商品住宅销售金额）

1-7 月一线商品住宅销售额4475 亿元，累计同比下降14.7%，跌幅收窄7.5 个百分点；

二线商品住宅销售额17331 亿元，累计同比上升18.6%，增速提高3.1 个百分点；

三、四线商品住宅销售额44522 亿元，累计同比上升19.6%，增速提高0.1 个百分点。

行业特点：

一线城市相继出台“人才”住房新政，增加公共租赁等保障措施，引导投机资金流出，三、四线城市因棚改政策的推动，房企把握政策窗口期，推盘力度增加。

行业投资要点：

紧抓区域龙头，估值下限是较好的入场时机，港股市场上多有特点鲜明的“多”、“空”标的。

房地产行业风险提示：

棚改政策的不及预期 — 将影响三四线城市；

财政政策的变化 — 将重新影响房地产融资总量；

对于香港市场中上市品种查询，在产品目录中，选择“股票”、行业选择“房地产”，地区选择“香港”，即可查询在香港证券交易所挂牌上市的房地产股。

相关品种举例：

1、碧桂园（02007HK）

碧桂园是房地产业内高周转的榜样，2017年成为中国销售金额最大的房地产开发商，2012-2017五年间，销售额年均复合增长率达63%。

不过今年陆续爆出公司因过度追求建造速度而产生质量隐患，而产生多起维权事件，波及一线、二线、三四线城市。

股价走势方面，7月出现明显破位走势，股价摆脱16港元水平，均线系统进入空头排列中，支撑水平位于10.6港元水平，卖压短期位于13.47-14.8港元水平。

（Source：申银万国香港证券）

2、世茂房地产（00813HK）

公司8月下旬即将公告中期业绩，因毛利及收入水平的改善，参考“申万香港”的财报预测，归属股东的核心净利同比可能出现增长约20%。

18年6月末以来公司累计斥资约8亿港币于交易日连续回购股票共计3900万股。上一轮股票回购可追溯至2016年下半年，当时世茂于7月至12月共计斥资约8亿港币回购股票8600万股。

11.94港元-9.88港元区间是2016年7月-12月的回购区间，至今世茂地产的股价升幅在165%水平。公司6月末以来在港股市场上回购股价，股价波动区间将围绕于18.8-25港元区间。

（Source：申银万国香港证券）