悉尼华人区Ultimo，Pyrmont近5年房价分析：Pyrmont环境优美，房价偏高；Ultimo投资回报远超一般区域！
比邻市中心，拥有众多闻名景点，北临海港，南接高校，这可以算是悉尼市中心旁的高端平民住宅区。
这就是位于在悉尼的唐人街、情人港的西边有两个区Ultimo 和 Pyrmont，这两个区离市中心很近，靠近悉尼科技大学UTS，和悉尼大学Sydney University。东边是唐人街、情人港、悉尼CBD，西边是悉尼著名的跑狗场，鱼市场，还有澳纽军团大桥Anzac Bridge，地理位置可谓非常优越，是悉尼CBD旁边的住宅区，特别是Pyrmont区，环境优美，交通方便，步行至市中心也不过10～15分钟，还有轻轨连接到情人港和中央火车站，即使步行去悉尼科技大学也不过5～10分钟。Ultimo还有著名的动力博物馆（Power House Museum）和索普游泳馆（澳大利亚著名游泳运动员，飞鱼索普 投资的游泳馆）。
从动力博物馆眺望市中心：
索普游泳馆
悉尼鱼市场，紧邻澳纽大桥
连接悉尼科技大学和中央火车站的“古德线” （the Good line，由Aspect 景观设计公司设计）
Ultimo，pyrmont 这两个区离CBD就隔了一个情人港，笔者曾在这个区域住了3年多，每天上下班就是漫步情人港到达CBD。所在公寓的对面就是Wentworth 公园，每天晚上晚饭后拉着太太的小手绕着公园兜圈，公园的南面有轻轨经过，紧邻着悉尼鱼市场，水边的风吹过，非常的舒服。
虽然两个区相连很紧密，但是情况却很大的不同：
Ultimo只有大约0.6平方公里，人口在2011年的时候有7111人，到2016年增长了24.3%到8837人，都是年轻人为主，20～29岁之间。每月还贷平均在1800～2399之间，只有四分之一的房屋为房东自住，高达74%的房屋为投资房。
而北面的pyrmont 拥有0.9平方公里，人口在2011年的时候有11618人，到2016年增长到12804人，增加了10.2%。由于临水，风景优美，吸引了众多高端买家，居住人口的年龄属于青壮年的30～39区间的专业人士为主。平均每月还贷高达4000块。虽然以公寓为主，但是自住房的比例也有37%，这个跟澳洲人自住房喜欢挑选有后院的别墅有关。
别墅：
这两个区纯别墅并不多，都是以联排的别墅为主。而且数量很少，过去1年时间里面在市场上交易的数额连双位数都达不到，所以交易的金额并不能体现什么具体的市场变化。
另外大部分的排屋都属于历史建筑范畴，或者具有一定的历史意义，拆了重建或者用来开发的潜力并不太大。所以在这个区域的排屋价格变化更多的体现了自住房买家的需求变化。
公寓：
Ultimo新的公寓并不多，都是以现有的二手公寓房的交易为主，所以房屋的交易基本集中在那几栋公寓楼：靠近UTS的Moutain st， 靠近ultimo library图书馆 附近的Jones St 和 Wattle St 之间的Meriton 开发的楼盘等。这些楼盘都已经开发超过10年，已经有比较成熟的小区，所以价格都比较平稳，总体来说是属于比较稳重的公寓投资。
Pyrmont 的北部有水景，有三、四个比较大型的楼盘开发，而且都是属于优质的公寓楼开发，买家通常是一批高端专业职业人士。楼盘的销售常年都有大约300套或以上，由于大部分公寓并不是通过拍卖的方式来进行，所以往往被大部分群众所忽略。
中位价的变化：
两个区的中位价变化的趋势还是比较类似的，总体来说ultimo的房价偏低，所以更容易收到大环境的影响；而pyrmont的房价比较高，买家对市场有一定的抗风险的能力，所以价格变化没有ultimo的剧烈。
销售时间与折扣率：
由于ultimo的房价比较平民化，大家可比较的区域也很多，所以销售的时间明显比pyrmont的要长，而pyrmont的买家基本都有比较明确的需求，所以销售的时间相对较短。而两者的折扣率变化还是比较类似的，这个跟市场的大环境还是比较吻合的。
租凭市场：
公寓：
总体来说，两个区的租金收入的是稳步往上的。不太清楚为什么pyrmont在2015年5月的时候租金统计数据会突然暴涨，但是其后又回复到应有的位置。这个可能跟这个区域的联排别墅极少有关，只要有那么一两栋租金上去了可能就会拉高了总体的租金水平。
由于房价增加，租金又受到周边公寓的影响，所以排屋别墅的租金回报从2013年的超过4%，下降到了现今的2.3%左右。
公寓：
两区的公寓租金都是逐年往上的，ultimo的租金在过去5年了差不多增加了每周100，而pyrmont的租金本来就在一个比较高的位置，虽然也是保持增长的趋势，但是增幅就没有那么明显了。
租金的回报率：
Ultimo的租金回报率在2013年11月的时候曾经高达6.8%，随着房价之后几年的增长，回报率开始慢慢下将，但是2017年年中之后，房价开始调整，租金还是保持上升，所以回报率也回复到了接近5%的位置，作为投资房来说，算是一个很不错的投资回报，属于极少区域能获得比银行利息还高的租金回报。
Pyrmont的总体租金投资回报率要比ultimo 低，虽然稳中有降，但是目前来说还是比较接近4%的租金回报，略低于银行对于投资房的贷款利息。但是胜在租客稳定，都是属于长期租客为主。
总结：
Ultimo和Pyrmont紧紧相连，都非常临近CBD，最大的区别在于Pyrmont拥有美丽的水景，可以眺望海港大桥和澳纽大桥，所以Pyrmont的房子更受追捧。而Ultimo属于市中心边上的平民区，适合年轻的上班一族，悉尼科技大学和悉尼大学的留学一族，所以公寓的投资回报远超一般区域。
关于作者
Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。
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