想不受大势影响快速升值，只有一种公寓才能做到

我从事房产投资是不依赖于市场自然增长的，我会人为地创造价值的增长。但是，在创造价值的时候，我会尽可能选择升值潜力大的区域。

这好比乘电动扶梯上楼，有些扶梯运行得慢，有些运行得快些。如果你想尽快达到上一层楼，你得选择运行快的扶梯，并且不要站着，而是动脚继续走。

在适当的时机选择对的区域，加上你的努力，方可让你的房产在最短的时间内实现增值。

人为地增加房产价值的方法有很多，最快的方法莫过于对老式公寓进行表面的翻新改造。如果人员安排得当，大多数情况下一个月内即可以完工，从而完成整个升值过程。

为什么要装修公寓，而不是独立房？那是因为装修公寓比较简单，你不用考虑院子、屋顶、外墙、地基等，因此你可以更快地完成装修工程。

来看这个案例。

区域

区域选择方面我主要考虑两点：

第一，我会对该区域进行宏观分析，看该区域的基础建设、房子供应量、成交量、价格走势、租金水平、空房率、居民收入、人口结构等。确保该区域的走势在上升的通道，并且市场活跃。

第二，我会看该区域不同种类的房子之间的价格差异。我选择的区域，老式未装修的公寓价格与老式已装修的公寓价格的差距，必须比较大， 要超过装修成本的一倍。我还看已装修的旧房与新上市的新房的价格，它们的差距越大越好。

在这个案例里，我选择的是位于悉尼西南的Liverpool区。

物业

这是一套老式的2房公寓，带1个浴室、1个洗衣房、开放式厨房、阳台和车棚，购入价$289,000。在当时，这套房是该区域里最便宜的一套2房公寓。

装修

为了尽快完成装修，我选择了让建筑商全包。我先把要做的事情全部列出来，让6个建筑商来报价，最终选择我满意的报价，同时要确定他们的人员能在规定的时间内完工。

这个装修是一个全面装修工程。

什么叫全面装修？简单地说，就是内部装修全部重新来一遍。

我们做的事情包括，把凹凸不平的天花抹平，地面重新铺地砖，墙面、门、天花全部重新刷漆，厨房换一个新的，浴室里全部东西都更换（但水和电的位置不变），洗衣房里全部东西都更换（热水器除外，水和电的位置不变），更换全部灯具，增设入墙衣柜。

虽然是全面装修，但它仍然属于表面装修的范畴。我没有改动水和电的位置，也没有对内部结构进行任何改动。例如，新浴室里的坐厕是新的，但它的位置跟原来的是一样的。

整个工程大约用了1个月的时间，一共花了$30,717。

银行重新估值

装修工程结束后，我让贷款经纪通知银行来对该房产进行重新估值。

我亲自与估值师见面，跟他讲了我的装修工程都做了些什么，同时给他一些周边地区已装修的同类公寓的销售记录。

最终，我得到了$375,000的估值。虽然比我预期的$385,000少了一些，但仍然是一个不错的结果。

出售

这套房我没有直接把它按银行估值出售，因为我认为该地区的价格还有上升的潜力，于是我把它出租了，并且让贷款经纪按新的估值办理贷款额度提升，把先前的现金投入取回来，开始用于下一个投资项目。

虽然我当时没有直接出售，但我很清楚的一点是，我必须在适当的时机把它出售了，因为该房产的现金流不佳。

出租一年多以后，我发现该区域的市场有变化，上升趋缓，因此我果断出售，最终以$410,000卖给了一个自住买家。

总结

房子的价值一个月左右从$289,000攀升到$375,000，是投资者的努力；再用一年多的时间从$375,000攀升到$410,000，是市场的驱动。

在这个过程，投资者本身，是这盘投资生意的老板。你不需要懂得如何油漆，你不需要懂得如何铺瓷砖。你需要的，是对你所投资的市场和物业的把握，是管理为你工作的人（如建筑商、贷款经纪、会计师、律师、中介等）的能力。

你平时在购物中心乘电动扶梯时，是不是看到大多数人都是站着的？他们站在一边，留出另外一边给有需要的人通行。

房产投资也一样，大多数人都不喜欢买需要装修的老房子，他们就像站在电动扶梯上的人一样，把更好的创造财富的机会让给了活跃的投资者。

只有活跃的投资者，才有胆识低价购入其他人不要的房产，把该房产的某个或者某些问题解决了，从而快速提升该房产的价值，让它变成其他人想租、想买的房产。

这些投资者，是行走于电动扶梯上的人。

作者简介

从留学生到专业房地产投资者和开发商，Richard走了一条不寻常的路。他打过9块钱一小时的工，也曾经满足于一份安稳而普通的工作，但最终，他从一个低起点建立起自己的房地产投资与开发事业。短短4年时间，就创造了一个拥有正现金流的房地产投资组合，市值近四百万澳元，净值一百多万澳元。他的学习与成长故事，将向澳房大全的读者朋友们，娓娓道来。