重新注册后，整栋公寓瞬间升值38.75％

相信批发与零售的概念，很多人都理解，即低价批量进货，再高价零售卖出，这个生意盈利基础就是赚取差价。

其实在房地产投资领域里，同样也有类似的玩法。

如果你看到市场上有一整栋公寓楼在售，并且这栋公寓楼只有一张地契，属于托伦斯产权（Torrens Title），那么，机会来了！

你可以把整栋公寓楼买下来，然后对每一单元户进行拆分，做成分契产权（Strata Title），再一个个单独出售，或重新估值，转贷并长期持有。

托伦斯产权（Torrens title）：业主持有土地，需负责土地和房屋的维修以及管理工作，可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。

分契式产权（Strata Title）：比较常见的是公寓或联排，土地则是归业主集体所有，单个套物业业主只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间，获得该空间房产的所有权，由分契管理物业公司负责日常的清洁及维护。

经过产权种类的变更，公寓楼还是原来的那栋公寓楼，也没有装修，但之前的每一单元户不能分别出售，而现在则可以单独出售了。

这个转变过程，让全部单元户的价值总和，大于原来整栋公寓楼的价值。

• 如预算高，完全可以在一线城市做这种拆分操作，不过资本要求比较高。

• 如果预算不高，其实这种机会在二线城市里大量存在。

一起来看今天这个案例：

购房

这栋双砖公寓楼为单层，大概25年楼龄，只有三个单元，每个单元为2室、1卫、1个车库，售价为45万澳元，租金收入为每户180澳元/周，共540澳元/周。

整栋楼所在的地块为托伦斯产权，每个单元无法单独出售，只能整体出售。经谈判，最终以40万澳元的“批发价”成交。

购入后，马上把租金提高到每户190澳元/周，共570澳元/周。租金收入大于房产持有支出（利息、市政厅费、水费、租房中介提成等）。

拆分

把这三个单元拆分开来，分下面四步：

第一步 递交申请材料

向当地市政厅提出开发申请（Development Application），把拆分公寓楼的意图、规划草图、对周边地区的影响的分析等信息整理好，让市政厅的规划部门审批。

第二步 施展相关工程

市政厅审批通过了我们的申请，但附加了一些条件，比如，拆分前整栋楼只有一个水表，市政厅要求开发商重新铺设水管，给每一户在指定位置安装水表，以便市政厅对每户的用水进行单独收费；市政厅还要求开发商把最终的分契规划（Strata Plan）图做出来，明确标明哪里是公共区域，哪里是每户自己的私人区域。

第三步 获取拆分证书

当我们把市政厅列出来的所有条件都满足了，就向市政厅申请拆分证书，确认所有条件均已满足。当市政厅确认完毕后，他们在分契规划图上盖章签字，并且颁发拆分证书。

第四步 注册分契规划图

市政厅给分契规划图盖章签字后，我们把图纸拿到银行去，让银行盖章签字认可，这是因为该物业是有按揭的，银行要确保整栋楼分契后，三个公寓单元房的价值总和等于或者高于分契前整栋楼的价值。

最后把图纸拿到产权局去登记注册，通过以上步骤，取消原来的托伦斯产权，创造了三个分契产权。

估值

我们让银行对三套拥有独立产权的公寓房进行重新估值，得到的结果是每套18.5万澳元，三套房一共55.5万澳元，相对于原先的购入价40万澳元，高出了38.75％。

按照80％的贷款价值比率，55.5万澳元的估值可以贷款44.4万澳元，减去原先已有贷款32万澳元（即40万澳元的80％），以贷款额度的形式提取升值部分中的12.4万澳元，回收先前资本现金投入加上部分利润，其余利润以净值（equity）的形式存放于三套公寓里。

总结

上面这个操作实例中，成本计算如下：

1购房成本：41.5万澳元（含印花税等相关开销）

2开发总成本：1.5万澳元（含土地测量费、规划咨询费、水管改造与水表费、市政厅申请费、产权局注册费、银行审批手续费、差旅费等）。

3持有成本：由于该项目在单元拆分开发过程中有持续的租金收入，收入大于房产持有开销，有正现金流，因此该项目无持有成本。

项目最终估值55.5万澳元，减去以上项目总成本43万澳元，利润是12.5万澳元，总投资回报率为29％。

上面例子里这种“批发零售”的投资策略，特别适合平时工作繁忙的投资者，因为大部分工作是文书类的，完全可以远程操作，最主要的一点是，它不依赖于市场自然增长，而是可以人为主动地创造价值，你愿意尝试吗？