盘点悉尼华人区在房市萎靡时的坚挺度（公寓篇）

悉尼的华人区，一直是澳房市场特别的存在。怎么特别了？我喜欢，我乐意，我就买，大概就这么个节奏。

在某种程度上说，市场大势归大势，华人区的房市因为华人的存在而和大势并不一致。

因为既然是华人区的房子，那么指望未来卖给西人，几率并不大。

今天我用最近半年的案例来和大家一起客观的看看市场萎靡时，华人区物业的坚挺度如何？看看通过这些案例我们能否有一些新的感悟。

样本区域：内西Burwood, 下北Chatswood, 北偏西Epping, 下南Hurstville

1 内西Burwood

Burwood这几年，因商业的兴起，林林总总的商铺饭店层出不穷，堪称华人美食天堂，对于还在上学的小姑娘小小子简直是无法抗拒的存在。

区域物业表现：

区域独立屋下降11.9%， 独立屋中位价为190万澳币。

区域公寓价基本保持不变， 中位价为82.8万澳币。

Burwood区域2房公寓案例分析(目前在售公寓数量为116套)：

这是Burwood一套全新的2房公寓，目前售价为699k.

这套物业其实所在的位置已经不是Burwood的黄金位置了，更偏Burwood Height，对于公寓型物业来讲，位置很一般，但是699k的价格还是很美丽的。自2018年8月首次上市挂749k后，一直到2018年10月调整到699k。

目前挂牌时间为215天。

这套位于Belmore St的物业位置就好很多了，可能是我个人认为Burwood最好的位置之一，隔壁警察局，过了马路就是商业，火车站也很近。

2012年665k买入，2014年822k卖出，2018年10月再售，销售价起先为90万澳币左右，12月调整到88-90万澳币。

目前挂牌时间为165天。

这是一套上周六拍场卖掉的2房物业，户型很好，正对Burwood Park，隔壁为Westfield。

挂牌时间仅为30天。

这是开发商B1在Burwood当时预售的日光盘，这套物业在2013年的楼花价769k，去年11月售出价105.5万澳币。

挂牌时间为57天。

2 北偏西Epping

Epping或许近几年华人区最火的一个区。火到什么程度？火到烧到自己都无能为力的程度。放眼望去，全是公寓，左牛津（街）右剑桥（街）的，瞅把你能的。以后上学学什么英文，学东北话吧，起码你还能笑一笑。

其实Epping在人口组成上，华人比例要低于Eastwood的，但说真的，Eastwood我连写的动力都没有，虽然我知道你烤鸭好吃的都得排大队。

区域物业表现：

独立屋市场跌幅为7.23%， 目前中位价为170万澳币。

公寓跌幅为5.43%, 目前中位价81.8万。

Epping区域2房公寓案例分析（目前在售公寓数量为188套）：

这是位于Epping西北位置的公寓区，来到这里，你会有种回国的感觉。

想起老郭戏谑谦大爷的一句话：“最差你也是被宾利撞死。” 这儿顶多就是夏利，epping的宾利在东边，就是保利啊，Lux的项目那边，地势高，各种鸟瞰。

这个房主/开发商很牛的，2017年4月挂91万，2017年10月挂78-81万，如今挂91万，真是想瞎了心了，是不是想到时给买家个大折扣，让人美死？

在此同情一下代理中介朋友。

目前挂牌时间为333天。

这是大通的项目，为啥叫大通？因为已经不美丽了。

大通的Epping Park当时是北偏西最大最早的住宅类项目，除了车站远点，住起来还是挺舒服的，随着当地Council的不断放地，区域位置更好的公寓层出不穷，使得这个项目的卖点变得相形见绌... ...

这套2房物业2013年买入价70.9万，目前挂牌74.8万。我只能说，你如果早点买，早点卖，这个项目还真不一定赔钱。

目前挂牌时间为292天。

我们来看套Epping的宾利。这是保利的2房公寓项目，去年11月80万卖出，2016年抢购价93.5万。不过有种抛售的嫌疑。不过who doesn't ?

这套1990年兴建的物业就有点颠覆了，去年8月91万售出，中介挂牌价86-94万澳币，应该是拍前售出。

内部112外部113平，这基本比新房的3房物业还要大很多。

挂牌时间仅为14天。

3 下北Chatswood

Chatswood是华人区最贵的区域，也是很多华人非常理想的悉尼居住之地。无论在商业，教育，交通以及人口收入等方面，表现都十分出彩。是非常符合华人的价值观的一个区。

区域物业表现：

区域独立屋跌幅为10%， 目前中位价为230万澳币。

区域公寓去年涨幅6.4%， 目前中位价为110万澳币。

Chatswood区域2房公寓案例分析（目前在售公寓数量为90套）：

这套位置在Chatswood算非常不错的2房公寓，目前的建议价位150万澳币，2011年买入楼花价为88.25万澳币。

2018年11月的for sale价曾为165万澳币。

目前市场挂牌时间为348天。

这是一套位于Pacific Hwy西部和Mowbray Rd交叉较近的物业。也是Chatswood位置比较差的公寓地点。涨幅一直是... ...

这套物业目前建议价位90万澳币，2016年建好，2014年的楼花价为86.6万澳币，2018年11月的挂牌价为100-110万澳币，之后调整到97-103万，最后到如今的90万澳币。

目前挂牌时间为180天。

这套2003年兴建的物业，位于Help St，算是Chatswood位置很好的2房公寓，上个月以116.8万澳币卖出，2012年买入价为64.8万澳币。

挂牌时间仅为15天。

这套物业一出来的时候，我就知道会很快卖掉，因为户型特别好。

这也是开发商Mirvac的项目，叫Epica，项目竣工时间为2005年。

2004年楼花买入价为66.7万澳币，2018年售出价为155万澳币。

挂牌时间仅为10天。

4 下南Hurstville 

写到南区了，说实话，作为buyer's agent，我是不怎么做南区的，因为总体房价疲软。对于很多新移民，预算不高，或者是给父母购买物业的人来讲，南区是很理想的居住地。

因为物业没有好与坏，只有适合与否，多少钱办多少事。

Hurstville总体的幸福指数是蛮高的，幸福和钱又没大关系。

区域物业表现：

Hurstville过去1年独立屋跌幅11.56%， 目前中位价为140万。

Hurstville公寓过去1年涨幅为1.24%， 中位价为73.5万澳币。

Hurstville区域2房公寓案例分析（目前在售公寓数量为120套）：

这是一套全新公寓，2018年建成，2018年8月挂牌价为77-79万澳币，目前挂牌价位74.5万澳币。

目前挂牌时间为203天。

这是1套底层带院子的2001年兴建的物业，位置在Hurstville算中下，离A3公路倒是比较近，大通做的项目。除了朝向不好，其余的尚可接受。

2018年底挂牌价62.5万，目前为62万澳币。

目前挂牌时间为120天。

这套2000年兴建的物业，2012年的买入价为48.8万澳币，2019年售前的建议价为65万澳币，最后以67.6万售出。

物业所在位置在Hurstville算是不错的，位于火车站的南部。

用时为34天。

这套物业所在的项目名叫East Quarter，是2009年兴建的项目。

这套2房公寓严格意义应该算2房+书房。今年1月上市的建议价为73-75万澳币，1个月左右后，调整到72.8万澳币。最后以71万售出。

挂牌时间为49天。

大悟总结

以上4个区，每个区列了4套房子，每4套房子里有2个在售，2个售出。

所有物业为随机选择。我基本以陈述的形式和大家分享如上案例，不知道大家从中有没有什么感悟。

下边给出本文观点：

1 华人区的买家多为自住类客人，自住类客人对于物业的细节要求很高。只因一个因素，就可以彻底放弃一套物业。

2 多数华人区项目面对人群主要为华人，包括人在澳当地和中国，当海外买家对澳投资兴趣不在，那些所在位置不甚理想的项目，让对区域位置更加敏感的当地买家更是提不起兴趣。

3  一些华人卖家不了解市场，胡乱定价，不听从专业卖家中介的意见，总拿2016-2017年的市场去比，使得很多物业并不是出在物业本身的问题，而只是价格的问题，从而滞销。

4 以上在大势不好时出手的物业，并非都没有赚钱，只能说有些区域和项目的入手时间是有要求的，你来晚了，还想怎样？

5 项目的涨幅好坏不是以楼花时售出速度决定的，因为错的就是错的，不可能对。

6 大开发商的项目卖得贵，因为产品本身好，但不代表买他们的产品涨幅就好，无论区域。

7 较新的物业建筑成本较高，遇到大势萎靡，开发商倒是想降价，却无能为力。

8 如果是投资，区错了，基本就没然后了。

9 投资角度来讲，多数华人区的涨幅在悉尼所有区域所有区中只能排中下。

10  华人区的物业对于户型的要求比任何区域都高。

最后，市场大势萎靡之时，即潮退之时，那些过往看不清的礁石如今看得非常清楚，别人说再漂亮的话你都不为所动时，有没有发现自己长大了？免疫了？学尖了？

蛮好。

本期专栏就是这样，感谢阅读。