房市蓄势转向，信号已经陆续出现

首先，可能要先调整一下大家看这篇文章的预期：“房市蓄势转向”不是说已经转向，或者说房价已经回升，而是告诉大家，社会上出现了一些理智的行动，有人开始做一些有建设意义的事，这是经济危机底部的常见现象，当信号越来越多，房价就不会如自由落体，而是准备回升。 

上周《贷款中介这一仗赢得漂亮，房市正蓄势再转向》我讲了房市回归理性的第一个信号，反响不错，但文章下面有位同学问：“还是没想通这和房价回归有什么关系？银行贷款审批会放松吗？”

本周，ANZ银行就给出了第二个信号：放松IO（Interest Only）只还利息的房贷：最高可借的额度从80%提高到90%，而且只还利息的期限也从5年提高到10年。

这算不算放松呢？这是借款额度的放松、是还款时间的放松。

我知道有部份人期待的放松不是指容易还，而是指容易借：明明差一点没达到条件，也让过了。或者审核的时候要求降低些，别把养多少只猫、多少只狗，一年去多少次旅行都算进去。目前来说，让房市又回到可以大炒特炒的狂欢，当然是不可能的，但已经很够意思了。为什么？

因为无论是APRA、ASIC还是皇家调查委员会，过去几年要特别针对的现象，就是房贷“过松”，而只还利息的投资者房贷，又是重点中的重点。

在他们看来，投资者贷款没有压力，在利息低的经济环境下，只需要用很少的钱（20%）就可把房子买下来，然后用收来的房租抵销房贷利息，好像坐着什么都不用做，就等房子升值。这样的交易多了，就会把房价抢高，令年轻人和弱势群体买不起房。

于是在2017年，APRA决定严限只还利息的房贷：银行批出的新贷款中，只还利息的房贷不得超过30%，投资者借贷的增长，也必须控制在每年10%以下。

实际上，由于过去一年皇家调查委员会的審讯，银行在“负责任贷款”的要求下，主动收紧了批核贷款的标准。根据CoreLogic的统计，只还利息的房贷比例降到了16.5%。比APRA的要求低了将近一半。

即便如此，银行还是面临着大规模的清算，比如Westpac就陷入了一场非常奇葩的大型集体官司，见《西太平洋银行集体官司，一个冲击房市的金融大案》，这一案告进去了，其他银行也不可避免地会被套进去。

所以，即使APRA在去年12月20日宣布不再对只付利息贷款和投资者贷款设限，银行也没心思放松房贷。犯不着，也要躲得过呀。

大家可以想像一下，银行高管们心里的阴影面积有多大。

这几个月中，银行实际上处于忙于应对各种官司的状态中，为一些可能有巨额官司损失的业务大卖资产。

比如说，西太平洋就刚刚宣布要把提供理财顾问服务的BT卖给viridian advisory。因为一条“收了钱却没有提供服务”的控罪，就可以令四大银行加上AMP要赔偿11.5亿的损失。而且，只要这样的部门存在，还有可能收到更多的指控，损失还可能两倍、三倍地增加。

于是，我们看到虽然联邦财长和储备银行的行长多次呼吁银行放松贷款，不然就要影响经济了。但没有银行做出实际的行动，因为他们确实不知道怎样做。

上个月，ANZ澳新银行的CEO艾略特（Shayne Elliott）已经坦白地说，由于皇家银行委员会的审查力度加大，澳新银行近几个月的经营已经过于保守：“由于监管和房价方面的不确定性影响了信心，令消费者信心一直低迷。虽然我们已经（按APRA的要求)把重点转移到自住物业方面，但也得承认，在执行一些政策和程序上，我们可能过于保守。”

了解过银行的处境，你就可以明白，ANZ这一个决定，是多么不容易，他们是小心翼翼地先选择了一个高收入的群体，以不太会被告“不负责任地放贷”的方式来放松信贷。

尽管能够受惠的人不多，这个放松还是挺有意义的。我们来算一下，原来买一套100万的房子只能借80万，买家要拿出20万；现在房价下降了15%，85万的房子能借90%，即76.5万，买家只需有8.5万。这个难度还真是大大降低了。两夫妇如果有13-14万家庭收入，买一个房只还利息还是非常轻松，十年后要还本？房子的升值已经很可观。

有容易借的信号吗？-- 有的，西太平洋银行刚刚宣布，有香港身份的澳洲居民或公民，可以凭海外收入申请房屋贷款了。

记得我们这一波限贷打压房市是从什么开始的吗？是从限制以海外收入借贷开始的。

再下一个信号会是什么？已经有经济学家在帮忙支招了：GDP数字已经不好啦，储备银行快降利息啊，而且今年内最好降两次！

有朋友会说，失业率刚从5%又下降到4.9%，八年来最低，央行应该不急呀？

是的，这是表面的推导。要说这个失业率数字，还真有点诡异，实际上，全职工作消失了7,300个，兼职的多了11,900个，所以看上去就多了4,600个，远低于市场预测的15,000个。再联想一下，著名的超市集团Woolworths刚宣布要关掉60家Big W店，你就可知道，澳洲的经济并不那么妙，玩金融文革的人也该醒一醒了。