【独家分析】工党取消负扣税的改革政策会对房产行业产生怎样的影响？

近日，工党宣布若成功在5月联邦大选胜出后，将在2020年1月对负扣税制度和资本利得税（Capital Gains Tax）进行改革。消息一经推出，引发大众关注。

影子财务（Shadow treasurer）主管Chris Bowen透露，工党对于房屋负扣税和资本利得税的改革具体措施为：折扣减半至25％，并从2020年1月起实施。Bowen先生强调了该党对改革的承诺，并认为目前的安排“向富人倾斜”。

此次工党对负扣税的改革得到了许多独立经济学家和智库的支持，如Grattan Institute和Saul Eslake以及国际货币基金组织等国际经济机构。

然而，事实上，负资产负债和资本利得税折扣（CGTD）的好处都倾向于富人，而上述提及的Grattan研究所估计的CGTD收益几乎占总收益的前10％。

一些房地产行业利益相关者已经对工党的政策建议进行了详细了解，他们警告说，这些变化将加剧信贷和住房面积的放缓。

澳大利亚房地产委员会对工党的公告作出回应，并强调了对这些提案的反对意见，并表示它“非常关注”在“周期中不确定的时期”对房地产市场和整体经济的潜在影响。

根据最近对投资者的调查结果，房地产委员会补充说，他们特别关注工党的税收改革可能对新住房建设产生的影响，调查发现该政策不会为新住房创造理想的刺激措施发展。

“迷你激增”

澳大利亚房地产投资专业人士（PIPA）主席Peter Koulizos也回应了工党的声明，并在Smart Property Investment杂志中表示，他预计投资者的需求将出现中期上涨。

他表示，“好消息是，今年（2019）下半年房地产市场将出现小幅飙升，投资者试图买入已建成的房产，因此他们依然可以目前的优惠制度下申请负扣税和资本收益折扣。“

然而，Koulizos先生预计，如果工党获胜并推行负扣税制度改革，市场上的房屋需求将走向滑坡，尽管大型的super fund会提供一些可负担房屋的激励措施。

实际情况或更糟

对于普通投资者来说，情况将发生重大变化；Koulizos先生指出，就联邦财政预算而言，政府实际情况也会变得更糟糕。

尽管政府在资本收益税收中的收入远高于它们在负扣税中所失去的收益，但是效果并非和如期一般。

由于负扣税改革更关注在新建房屋上，

改革只会不利于政府的财政收入，

因为全新的房产吸引了更大的负扣税收益，

新房子折旧更大，但它的资本增长较少，

因此政府将获得更少资本利得税收入。

工党这样的做法，实际上是搬石头砸自己的脚。

他们会说，负扣税和资本利得税折扣改革能让更多人买得起房。然而，这是基于物业价值下跌的代价。

Koulizos先生表示，他无法理解降低澳大利亚地产价值仅仅是为了帮助首次置业人士背后的道理。

他重申，有一些政策可以帮助首次购房者进入市场，而不会对经济产生更广泛的影响，包括引入政府支持的抵押贷款存款基金（government-backed mortgage deposit fund），修改首次置业人士补助金，以及创建一个“共享股权计划（shared equity scheme）”等。

澳大利亚建筑公司Master Builders的首席执行官Denita Wawn也谴责工党的政策建议并警告说，根据估算，这项改革以减少新房数量约42,000为代价，“剥夺”高达118亿元的经济效益。而据建筑公司预测，市场每年需要建造62,000套新房，以满足社区对住房的需求。

Wawn女士表示，“我们需要的是真正有效的激励措施，而非夺取市场中某部分的利益去填补另一部分人的利益。这无疑是在拆东墙补西墙。”