为什么Mascot 的公寓要比Strathfield的公寓贵

为什么Mascot 的公寓

要比 Strathfield的公寓贵

不管您是刚来悉尼还是在悉尼居住了相当一段时间，我在题目中所提的两个区，您应该多多少少都会听过。也许您不喜欢吃烤肉，不喜欢喝烧酒，甚至不喜欢韩国人，但是很少移民，尤其是新移民，不愿意居住在Strarthfiled。这里不但是除了市区外最大的火车站和汽车站交通枢纽之一，附近还有名校，离华人居住点Burwood 也很近，几乎可以走路过去。

Mascot 相对strathfield 不是那么有名，但随着当地很多新开发的楼盘，地产公司的不断宣传，mascot渐渐在华人社区流行起来，因为它毕竟有着天然的优势，近机场，近市区，对于往返市区的上班族来说，也是一个非常好的选择。

把strathfield和Mascot放在一起做对比，说实话有点不伦不类，就像你问别人到底喜欢刘德华还是周杰伦？两个区的受众是完全不一样的，居住在mascot的人以年轻人为主，而喜欢Strathfield的应该是在澳洲已经打拼了一阵子的风霜雪雨的成熟人士。

我们之所以放在一起比较，是因为按照我们华人惯有逻辑思维，Strarthfield 的房价应该是碾压Mascot的，Strathfield 拥有一个好区所有梦寐以求的好条件。

首先是在硬性条件上Strathfield 拥有悉尼最好的火车站，它不但通往东西南北，而且无论您去悉尼的东西南北，从这里上车大约30分钟的时间你都可以抵达。

从配套上来讲Strathfield 有私人医院， strathfield女子高中更是属一属二的名校，要知道在1975年的时候 Strathfield 的房价可是悉尼第一高的，就今天来说当地的别墅卖个300，400万也不稀奇。

如果说strathfield是书香门第，名媛望族，按照现代人说的话，那就是有背景。而Mascot是24k纯屌丝，论出身这地方以前是工场区，虽然东区都有富人区的说法，但是在东区的人从来不把这个穷亲戚当成自己家人，你问住在东区的人Mascot算不算东区，人家的回答标准的就像新闻部发言人“那是南区，不是东区”。 在他们眼里Mascot应该和Rockdale 划分一起，而不是Randwick。

住在Mascot自然有Mascot的好处，每天叫醒你的不是二逼青年文学里的闹钟，也不是徐志摩文学里所说的梦想，而是TMD 的飞机呼啸的声音。你的心也被带到了远方，谁让你住的地方和机场几街之隔呢？没名校，没交通枢纽级别的火车站，当地的别墅卖到的价格更是照Strathfield差了十万八千里。

两个区说白了根本就不是一个级别的，但是。。。。。

公寓市场里那是两个完全不同的故事，在这里屌丝完成了玄幻小说逆袭，宫斗小说里的答应骑到了娘娘的头上。

这是Mascot 最近在网上显示的成交记录，我们来看看Strathfield 的。

咦，怎么回事，strathfield 两房都卖到Mascot一房价格呢？莫非凤凰变乌鸦，从高枝上掉下来了吗？

你把这个问题问地产中介，人家第一句话肯定说Mascot离City近。真的吗？

根据谷歌地图来看，两个区的通勤时间是一样的，别和我说开车，开车上班还能花一天40，50元停车费的人，那是少数。如果有这个实力人家一不会住公寓，二人家也要考虑一下开车的时间要比火车时间长多了。

装修，户型，朝向，面积？ 就算如此，你一路看下去，大部分Mascot公寓价格都高于Strathfield。那是咋回事呢？

揭开真相并不难，数据其实如果不细细的看，那起到的反效果绝对大于正面效果。

还是回到数据分析根本那句话，要用苹果比较苹果

大家如果去查mascot最近的成交地址，其实都离火车站距离不超过300米的地铁房

反观我们Strathfield的案例。离火车站都超过500米以上，按照国内的标准，500米以外就不能叫地铁房了，最后一个Strathfield成交案例，那个放在在主路上，价格低也是正常的。

我并不是刻意找了这些案例去做对比，然后再像解谜题一样，显示自己懂得多，而是大家要明白，在悉尼比较成熟的区域里，火车站周边规划的都是写字楼和商铺，所以住宅在500米外是正常的。在开发新区的时候，新一代的规划参考了香港的地产开发，恨不得在火车站周边盖满楼，所以在新区你一出火车站，一眼就看到住宅。

当然政府也开始把成熟区域的商铺规划商住两用高密度用地，所以成熟区域的很多商铺拆了盖大楼，楼下做商铺。

Strathfield 最出名的地标建筑，也是唯一少数的地铁房，就是这儿

这栋建筑物横跨两个街区，是strathfield 为数不多的地铁房，我们看到我们拿出相似的条件的标的时，在少一个车位的情况下，这些公寓卖到了和Mascot地铁房一样的价格。

但是知道了这些还是没有解决我们的疑问，那就是为什么Mascot的公寓比Strathfield贵？虽说Strathfield地铁房不输Mascot，但为何Strathfield公寓市场整体还是不如Mascot 呢？

原因其实很简单，那就是mascot的租金普遍比Strathfield 高。至于原因我们先不要深入研究，单纯从租金上来看，租客群体认同mascot 比Strathfield更高。

根据澳洲最大的房产数据公司RP data报告，公寓一半拥有者是投资人，house的投资人比例只占15%，考虑到这个报告是在2016年所写，这几年又有很多公寓成交，我极度怀疑公寓被投资者所拥有的比例至少占到60%，换句话说，悉尼的公寓市场实际上是被投资人所主导的。

在一个投资人所主导的市场，无论是股票，商铺还是公寓，最终衡量资产价值的标准是所产生的现金流。换句话说，一个区域的公寓的价格，不是由这个区的名声，当地House的价值，火车站好不好来决定，而是纯粹由租金决定，租金高的公寓，价值自然就高，你不用理解租客为什么去那，租金就是他们的投票，租金高，公寓价值自然高。

Killara 这个区豪宅林立，House个个比chatswood贵 ，地价也比chatswood高，可是house比chatswood贵，并不代表公寓是同样的情况。很明显chatswood的公寓价格都比killara高，根本原因就是Killara的租金比chatswood低。

这就回到我之前根本的观点，任何公寓的价值必须有相对应的租金维持，否则要不不涨，等租金上涨，要不下跌，和租金维持一个投资人满意的比例。

我在投资三部曲里讲到如果买公寓就要以悉尼旧电车线路图为标准，现在我来说下一步，哪里租金好买哪里，有些区域像mortlake 哪怕有水景，如果租金不好，您的投资必定大打折扣。

买公寓除了地段，租金也非常重要，假如这个区未来租金还会上涨，那公寓价格势必会上涨，反之亦然。