“首次置业”五大问题三大案例

正如今天的高考之于考生一样，首次置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。

除了准备多少钱，买在哪里才更适合自己等等个人情况外，法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。

我们会为今天准备《五年高考三年模拟》，也为了首次置业，写下了首次置业的“五三“。

祝愿今天上战场的学子高中，也祝愿读完这篇文章的读者能买到最为心仪的家。

“首次置业”五大常见法律问题

常见问题1：首次置业者若为海外人士，可以在澳大利亚买新房吗？

△ 澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign InvestmentReview Board/FIRB）规定，如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业，需要向外资委员会递交申请（最低申请费为5600澳币/每次置业行为），申请获批后方可进行置业行为。

△ 新房中，以住宅用房为例，外国人只能购买全新的房产，即预购房或已经建成却从未出售的房产；可选择自住，亦可选择投资；与签证状态无关。

△ 在某些情况下可以豁免无须申请。常见的如买方为新西兰公民，买方配偶为澳洲公民，买方及其配偶以共同共有方式购买住宅用房，开发商所开发项目已获得外资委员会预批等等。

常见问题2：首次置业者若为海外人士，可以在澳大利亚买二手房吗？

△  除了同样需要申请FIRB外，如果买方具有澳大利亚临时居留身份，即居住在澳大利亚并且持有的签证允许买方在澳大利亚连续居住超过12个月，则可以购买二手房做为自住用途，但仍需要向外资委员会提出申请并得到批准；

△ 同时，临时居留签证置业者还必须满足以下条件：

o   房产必须且只做自住用途；

o   不可出租房产的任何一部分；

o   当不在此房产中居住，或离开澳洲时必须出售此房产；

o   在签证到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房时，必须告知外资委员会；

o   如果外资委员会需要任何证明文件以审查购房申请时，必须配合呈交。

常见问题3：首次置业者的购房印花税税率？（以2018-19财政年为基准）

常见问题4：首次置业者的购房土地税税率？（以2018-19财政年为基准）

常见问题5：首次置业者的首次置业补贴规定？

“首次置业”三大经典法律案例

经典案例1：年轻夫妇小林和小童看中了一套位于昆士兰州新房公寓，因为合同价70万，他既可以得到首次置业印花税全免，也可以得到首次置业津贴（FHOG）澳币1.5万，预计20年中旬左右就会要交割。

小林和小童在支付了7000澳币定金之后，收到了开发商律师寄来的合同，那么他们接下来应该怎样做呢？

 一般来说，在澳大利亚（昆士兰州）首次置业主要包括以下步骤：

经典案例2：小林和小童正打算签署购房合同，并一同商量相关的出资比例，小林因投资了部分资金在创业的生意中因此没有太多的现金流。

这时候，小童提出可以多付一些首付，那么双方可以按照不同的产权比例来持有，他们便一起咨询了律师关于共有方式的选择与利弊。

在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，可以是夫妻联名，夫妻一方与孩子联名，也可以是夫妻与孩子三人联名。

经典案例3：小林和小童进入了公寓合同之后，因为孩子的即将出生和父母的团聚登陆，便又倾向于选择面积更大的别墅，因此不得不进行楼花转让将公寓售出，以免无法交割而违约，那么楼花转让有何法律要求呢？

A.    交付前直接转售（撤销原合同，签署新合同）

B.    交付后再售出（旧买家可加价）

C.    直系亲属间转名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW）

D.交付前转售空地

无论在交地前或交地后，如果旧买家不能在4年内完成都应向FIRB海外投资审查委员会报备，并说明不能按时开工的原因，即申请延期开工。

如果旧买家在建房前将空地卖出去，则需要另行申请一份“卖地许可”。简单来说，要告诉FIRB为何旧买家无法按时开工，为何要在建房前转卖。

只有在获得“卖地许可”之下才能合规的转卖空地。

声明：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，且本文仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议。内容受作者本人保护，且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

特别鸣谢中国法指导与建议律师：许秋莉律师，京师律师事务所家事顾问法律事务部主任。