什么是地段？丨实在是高

城市化的进程推动了经济的发展，原本在老家务农的农民大婶，在进城找到工作后，生活一下在出现了翻转。原本扛着锄头在地里忙农活，进城后成了住家工。

吃鸡，刷斗音，玩微博，没事去附近的商城转转，看看有没有什么打特价的衣服。

这一切的背后却掩盖不了一个事实，改变生活很容易，改变阶级很难。

无论是农民还是住家工，本质上还是社会上最底层的老百姓。

如果说阶级是每个人要通过几代人要逾越的鸿沟，同样的原理是也适用于城市的土地。

人人生而平权而不平等，土地的阶级划分很严重。

老上海人的鄙视链里那句：“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，依稀在我耳边回响。

人类在20世纪所有的发明都改善了郊区的居住环境，无论是地铁，高速公路，连锁店和购物中心。

在中国，政府做到更彻底，直接把政府办公大楼迁到郊区。但遗憾的是至今为止，城市地段今天依然存在——郊区还是郊区，市区还是市区。

60万澳币可以在银座附近买一个30平方米的小套房，一小时地铁外的八王子你却可以至少买入四套中古独栋别墅；

75平方米的上海静安寺公寓卖到了850万的天价，只有25分钟高铁距离的昆山，最便宜的别墅才125万起。

郊区的生活改变了，但郊区的地位从来没有变过。

无论多么发达先进的城市，你都可以选择住的更大一点，更便宜一点，但人们最终还是选择了拥挤在市中心那附近那几公里。

地段的需求来自地段本身大量而又高度集中的资源，无论是工作的机会，通勤的时间还是玲琅满目的商业配套与购物中心。

追求城市地段的阶级平权，追求地段共产主义是每个政府的希望。因为这样可以有效疏散人群，解决交通拥堵，减轻公共设施的压力。

可是世界所有的现代都市都是2/8法则——80%的人集中在了20%的地段里。

告诉你一个小秘密，全东京最繁华的商圈银座，它的地价已经超过1985年的最高点。这就是地段的魅力。

看到这里读者可能会想，我所说的不就是李嘉诚的经典名句：地段，地段还是地段。

是也不是。

李嘉诚先生所讲的是一句正确的废话，因为他没有告诉我们什么才是地段。伟人们的话大多模棱两可，留下了很大的空白让我们去思索。

诸葛亮在出师表里写到：亲贤臣远小人。请问谁是贤臣，谁又是小人呢？

自古以来大奸似忠，大忠似奸，没有具体的评判标准，这就是一句空话。

如果·此时此刻，您心想CBD市中心就是地段的话，那您就错了；

如果您按CBD的标准买入墨尔本和布里斯本的市中心，那您的投资会牢牢的被套住；

如果您认为政府规划的地段就是地段，模仿深圳南山的案例，买入悉尼Parramatta ，所谓第二市中心时，你也被套牢了；

如果您按照配套齐全，离市区近，学区，地铁，商场加海滩来判断，那墨尔本St Kilda的房价会让您失望。

我在网上查到的公寓两房中价位变化，10年只增加了10%不到，相当于涨幅和通货膨胀持平。

如果按富人住哪，哪房价贵为依据，作为地段判断，那悉尼Chatswood 以北那些富人区的两房公寓的涨幅程度根本无法证明这个观点。

当我们说买房就要买地段，不是单单指这个区的房价比别人贵，配套比别人全，位置离市中心最近；

而是从实际投资需求上要求这个地点的房子从长期看跑赢大市，并在房地产周期回调时做到价格最小的回撤，租客总是有租赁的需求。

说穿了就是升值保值加稳定租金回报。

我们主观的认为，我们所谓的配套，学区，地铁，政府规划等等条件和升值、保值及加租金回报这三个目的，存有某种内在联系。所以每次买投资房，我们会看这些外在条件。

但我在前面已经举了几个案例说明，就算具备这些条件，两者还是无法建立正的相关联系。

所以让我大胆来说一句话，从投资角度来看，市面所有关于地段的解读都是错的。

整个日本的人口是呈下降趋势，但是东京人口却呈现上升趋势。

而大部分流入东京的人口都涌入了东京最精华的六区里，文京区，新宿区，港区，千代田区，中央区，台东区，这些区域人口呈现每年10%的速度增加，房租年年递增。

但是想象一下，如果未来这些区域拼命的造摩天大楼，像墨尔本市区一样，房租还会涨吗？房子还会抢吗？

地段的本质是稀缺，是供不应求，愿意买和愿意租的比愿意卖，愿意出租的多。

供不应求。凡是不满足这四个字的，从投资角度来说都不是地段，这个和地理位置没有任何关系，和配套没有关系。

有需求，有供给那不叫地段

没需求，有供给那是垃圾

有需求，没供给或供给不足，这才是地段。

一般的地段就是现在供不应求，但未来需求趋于饱和

好地段就是未来很长时间都供不应求。

文章的结尾我来抛出另外一个语不惊人死不休的观点：

有些城市根本就没有地段，如国内很多三，四线城市或者像美国休斯顿这种随处可以开发，没有Zoning限制的大都市。

有些城市在某阶段不存在地段或地段阶级不明显，如布里斯本。

投资一定要买在有地段的城市，这样你的投资会简单很多，容易很多，回报也会高很多。

地产投资里有三个杠杆，这三个杠杆就是专业投资者和普通人的区别。第一个就是策略的杠杆，买什么，如何买。

第二个是地段的杠杆，如何买的事半功倍，买在哪。

第三个是金钱的杠杆，如何能买的多，还还的起。

我们未来的系列会以三个杠杆为核心，跟大家逐步道来，敬请期待。