既是房东也是租客，租赁投资在澳洲日益流行

您是否已经租房居住了多年，感觉买房越来越遥不可及？

数据显示，尽管近期房价有所回落，但是悉尼的住房中位价仍超过百万。墨尔本也好不到哪去，当地的中位住房价格大约为81万澳币。

但是，如果换一种方式呢？对于越来越多的澳大利亚人而言，租赁投资（rentvesting）不失为一种两全其美的办法，即在想要居住的地方租房，但在房价可以负担的地方购买投资房。

单身买房遥不可及？

据澳洲广播公司报道，33岁的澳洲女子Cayla Owins喜欢住在墨尔本，但是她坦言自己买不起墨尔本的房子。

Cayla Owins，图/ABC

于是，她花了五年时间存了大约3.5万澳币的首付款，在墨尔本西北150公里的的本迪戈(Bendigo)购买了一处投资房产。

当时是2014年，Cayla Owins以35.5万澳币买下。自那以后，自己一直在墨尔本东郊租房居住。

她说：“我是一名拥有全职工作的专业人员。为了增强自己的专业技能，我需要居住在墨尔本。但是就个人（和负担能力）而言，我选择在本迪戈购房。”

值得一提的是，无论是买房，还是租房，Owins全程都是靠自己，没有向父母伸手要一分钱。她说：“目前我仍然是单身状态，没有人可以共同购房，首付款完全是自己一个人积攒下来的。”

Owins表示，为了积攒这笔首付款，自己攒了很多年，削减开支，并采用了利息较高的银行账户。

她说：“我从来没有说出去消费犒劳一下自己的情况。如果有朋友问是否出去吃饭庆祝生日之类的，我几乎每次都是话题还没打开，就断了这样的念头。”

“我这样做只是避免在不需要的地方花钱。所以，我做的只是让钱花在刀刃上。”

Owins表示买房一直是自己的梦想。能够实现这个梦想，她感到很开心。

她说：“我很喜欢墨尔本东郊的氛围，如果我的负担能力只够我在那里租房，那么就租房好了。”

当被问道为什么选择在本迪戈买房，Owins表示本迪戈是自己长大的地方，自己对那里很熟悉。

她说：“本迪戈拥有不错的配套基础设施，那里的公共交通也很便利等等。”

本迪戈V/line火车站

尽管花了长达两个月的时间才为自己在本迪戈的房子找到租户，但是Owins开心地表示，能够找到长期租户，自己还是很幸运的。

Owins告诉记者，在持有本迪戈房产的五年期间，房客仅换过一次。

她说：“我也担心如果失业，或者还不起贷款我该怎么办。这样的恐惧一直都存在。但是到目前为止，这样的事情并没有发生。租户支付的租金可以抵消一大部分住房贷款，我只需要补很少的一部分。”

“还款目前是我最关注的，等贷款还请了，租户支付的租金就可以成为我的额外收入。”

Owins目前选择的是本息同还的贷款方式，并表示自己希望利用房产中权益再次买房，理想情况下可以有一个租赁房产组合，用于补贴自己退休后的收入。

她说：“我想我可以从我本迪戈的房产开始，来实现我的这一梦想。”

租赁投资日趋盛行

根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，大约有34万澳大利亚人属于租赁投资者，占所有私人租户家庭的15％。

新南威尔士大学的Hal Pawson教授表示，其部分人群中很多都是年轻人，他们希望利用租赁投资的策略来最终实现自己的买房梦。

Hal Pawson教授对租赁投资的现象进行了研究。据其透露，租赁投资还可以实现原本只有投资者才可以享有的减税政策。其中就包括负扣税，以及抵消部分应税收入等实实在在的好处。

他说：“租赁投资很有吸引力。很大程度上是因为通过这种方式可以享有住房所有权的税收优惠，以及从住房价格上涨中获得财富的保值增值。即便是您想要居住的地方和能够买的起房子的地方并不相同。”

然而，凡事有优点，一定会有对应的缺点，租赁投资也不例外，并不适用于所有人。以下就是租赁投资的优缺点对比。

优点

• 你可以居住在你想住的地方

• 一只脚已经踏进房产市场的大门

• 额外收入

• 减税（负扣税优惠）

缺点

• 你还是要租房住

• 可能会错过首次购房者补助金

• 与购买住房不同，您可能需要在出售时缴纳资本利得税（CGT）

• 租金可能会下跌

• 该地区的房价可能会下跌

“病态”的住房系统

澳洲广播公司的报道表示，尽管通过租赁投资这种方式获得成功的案例并不少。但是支撑租赁投资趋势的基础却是一些令人担忧的经济因素。

例如，澳大利亚买不起房的人似乎越来越多了。数据显示，伴随房价的快速上涨，尤其是在大城市，长期租房（超过十年）的人数自上世纪90年代以来翻了一番。

私人理财机构Thalia Stanley Group的创始人Marion Mays表示，收入增速未能跟上房价的涨幅。目前，全澳范围内，平均买房的成本是年收入的7倍。

她说：“生活成本、工资增速和房价涨幅之间并不存在均衡的关系。另外，从文化因素的角度而言，Y一代和千禧一代所想要的是灵活性和流动性的生活方式。”

“他们不想因为买房而做长达20年的房奴。伴随技术的进步，我们似乎在哪都可以工作。”

来自悉尼大学的住房专家Nicole Gurran博士表示，投资房产是一种国民心理。但是，Gurran同时也警告称，如果如果抱着“变得富有”的思想来买房可能存在一定的问题。

他说：“租赁投资者倾向于在房价较低的市场买房。买房的人一多，自然会带动这些地区房价的上涨，继而导致其他人买不起房。”

“这是一个病态住房系统的症状。如果你选择在便宜的地方买房，则不可避免的和想要真正居住在那里的人进行竞争,,,结果是总有人会黯然离场。”

买房实现“澳洲梦”

Vibhav和Shivani Sharma是一对生活在悉尼的夫妇，也是租赁投资大军中的一员。

Sharma夫妇，图/ABC

马上“奔四”的Sharma夫妇十年前从印度移民至澳大利亚，从事IT支持服务行业。他们在悉尼的西北地区租房，却在澳大利亚其他地区拥有八套投资房产。

五年前也就是2014年，他们以大约36万澳币的价格在布里斯班外围的Mango Hill地区买下了第一套房产。

Mango Hill火车站

Sharma说道：“2014年，悉尼的住房市场太火了，房价也被炒的很高。但是我们又不想错过在澳洲买房的梦想。怎么办？所以我们开始在一些房价比较低的地方看房。”

“从那时起，我们再也没有回头。平均而言，我们每年至少买了两套房产。并且，房子也是越来越贵。”

这对夫妇育有一个女儿，现在在昆士兰州拥有三处房产，在维多利亚州拥有三处房产，在新南威尔士州拥有两处房产。每次买房，他们都会存够首付款。只有一套住房例外，那套住房是用其他房子的二次贷款买的。

目前，这些房产都是赚钱的，即租金可以支付利息和其他支出。但是，两人也坦言为了保证顺利还款，必须认真做好规划。

Sharma说道：“我得时刻维护好一个复杂的excel表格，只为实现日内（T）及时还款。”

所有这些房产都位于城市外环郊区，两人希望日后可以出现升值的机会。

Sharma解释道：“我们买房前找的都是具备良好增值潜力的二级城市市区。无论是政府投资的一些基础设施项目，还是一些大医院，或其他即将启动的项目都有助于推动当地住房需求的上涨。”

Sharmas表示，买房完全取决于可负担性和灵活性。他说：“我喜欢每3-4年获得一个新房子，一个新的环境。我不喜欢在这个阶段固定在一个地方，幸好我们还年轻。”

风险依然存在

Mays警告称，投资物业不总是赚钱，投资者必须谨慎看待自己所承担的债务。

她说：“如果按揭比都是90%，那么在出租房空置率上升，房贷利率上调或者政策发生变化的情况下，风险就会马上暴露出来。”

Sharma夫妇表示，拥有这么多房子并且还能安然入睡的原因是，如果他们其中的一个失业，他们的房子也不需要自己补贴太多。

目前，他们所有房产都是选择本息同还的贷款方式。他说：“宏观层面出现重大的变化，即利率发生特别大幅度的上调才是他们可能需要面对的一个重大风险。”

这对夫妇表示对于可能需要支付资本利得税的情况并不过分担心。

事实上，尽管已拥有8处房产，但他们计划在未来三到四年内再购买7套房屋。

Sharma说道：“我们不是买房成瘾。但是，坦率地说，我们已经接近这一目标。在完成这一目标后，我们可能会考虑在1-15年的时间内卖掉几套。”

租赁投资的考虑事项

如果您正在考虑租赁投资，那么您可能需要事先考虑以下问题：

• 您在寻找合适的区域吗？这些区域是属于“未来增值区域”，还是“已经成熟的区域”？

• 了解该地区的空置率：是否可以轻松出租？

• 如果找不到房客或者有维修费用，您还能承担偿还贷款的费用吗？

• 注意：投资贷款的利率通常高于自住业主

• 可能存在的税务影响：有税收减免，但您在出售时也可能需要支付资本利得税。

• 可能不适用首次置业者补贴

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