租客房东怒骂，蛋壳冤吗？

刚刚上市的蛋壳公寓近日迎来不小的烦恼，陷入了“发国难财”、“资金链断裂”等传闻之中。

有各地房东反馈被蛋壳公寓通知：本该1月底支付的上个季度房租要延期，还要因疫情再免租1-3个月；不止面临房东的维权，很多因疫情无法返回租住地的租客也要求蛋壳公寓给与减免租金甚至免租。

而蛋壳公寓也在喊冤，称承担着疫情带来的巨大空置和退租压力。长租公寓行业究竟怎么了？

01

租客维权：

无法返回租住地应免租

1月底，新型肺炎的突然爆发让所有人措手不及。1月23日10时起，武汉城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营，机场、火车站离汉通道暂时关闭，意味着武汉正式封城。

此时的杨林刚刚从工作地北京返回老家武汉，一方面担心疫情，另一方面能否在假期结束顺利离开武汉重返北京，成了他心里最大的疑问。

不过，国务院宣布假期延期以及北京市发布的在家办公安排，让他欣喜假期延长的同时，又增添了一份担忧：他在北京租住的蛋壳公寓仍需要按时缴纳房租。“如果1个月不能返京，那这一个月的租金不是白交了？”

他在微博上开始求援，很快便遇到了类似遭遇的蛋壳公寓租客。他们有的身在武汉但不能居住武汉的租住地，有的身在杭州不能返回北京的租住地。

不过这些租客的诉求也不尽相同。身在武汉的租客由于封城，要求蛋壳公寓在不能居住期间给与免租，甚至直接要求临时退租；而身在武汉之外的租客则提出免租一个月，或者免除服务费、维修管理费、水电燃气费等费用。“蛋壳公寓的维修打扫服务已经暂停了，我们也没有居住，没有享受服务凭什么还要付费？”一位租客质疑道。

不过也有的租客诉求更为不同。一些即将返回租住地的租客，在维权群中得知有的房东被蛋壳拖欠房租而计划强制收房时，这部分租客对免租没有了强烈的诉求，而是希望蛋壳按时向房东支付房租，不至于让自己在返程后无家可归。

02

房东愤怒：

被通知要求免租1-3个月

徐明在2018年与蛋壳公寓签订了房屋租赁委托协议，将自己名下的一处北京房屋委托给蛋壳公寓向外租赁。

“本来以为蛋壳在美国上市后，会稳定一段时间。没想到，仅仅10多天后，蛋壳公寓的做法就刷新了我的想象下限。”

徐明说，自己在2月2日接到了蛋壳公寓工作人员的电话，通知本应在1月30日支付的上个季度租金暂缓，没有明确的支付时间点。此外，该工作人员还以新型肺炎疫情为由，通知要扣除一个月房租。

“工作人员和我强调，就是告诉你一声，不论你是否同意，我们就这么干了，有意见打客服电话。”他回忆说，“疫情紧急，该尽力的、能尽力的，我不反对，甚至主动捐款。但蛋壳的做法却非常让人反感。”

实际上，徐明的遭遇也不是孤例。新浪科技所在的一个房东维权微信群达到了两三百人，而有的群里早已挤满了500人。

而有武汉房东爆料，其它城市的房东被要求免租1个月，武汉房东则是长达3个月之久。“我不想免，一个月都不想免，我自己租的别人的房子也没有给我免，银行会给我免贷款吗？就算空着我也要收回房子，今天他能找个借口给你三个月，明天就能找其他理由给你免半年。”

有的房东已经计划在蛋壳公寓拖欠房租15个工作日后，进行强制收房；而有的则直接向法院提起诉讼，要求蛋壳公寓支付房租、解除合同。

03

蛋壳喊冤：

疫情期间空置和退租压力大

种种压力之下，蛋壳公寓终于在2月3日晚间发布公告，给出了解决方案。

其中，针对无法返城的武汉租客，蛋壳公寓将返还一个月租金。可于3月2日后，登录蛋壳公寓App在“我的-钱包”查看；其它各城市租客，蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。可登录蛋壳公寓App ，在个人中心根据提示进行申请。

蛋壳公寓还在公告中提及，该返还金额可用于抵扣房租服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）、租金（分期月付除外）及续租首付款等蛋壳App内的账单费用。

随后，有租客对该方案提出质疑。“如果是武汉人在别的城市租的呢？”；“我仔细的看了一下方案，蛋壳返还的租金不能用于分期月付，那和没返有区别吗，你必须继续住啊，然后抵扣服务费什么的。”；“没给房东租金不是一样会被房东赶出去...”

意见更大的是房东，该方案并未解决房东们在租金延迟和免租方面的诉求。

不过蛋壳公寓也在给媒体的新闻稿中喊冤，称与往年春节过后租赁旺季“一房难求”情景不同，如今行业面临大量房源空置、租赁人口锐减、违约情况加重等状况，不少企业面临着“生存问题”。蛋壳公寓方面称，在承担疫情带来的巨大空置和退租压力的同时，在大年初一就开始为武汉坚守在防疫一线的医生免费提供了专属房源安置和休息。

一位蛋壳公寓内部人士也向新浪科技表示，疫情期间很多餐饮、娱乐等企业出现了经营困难，房屋租赁行业也不例外。如果对租客免租的成本都由蛋壳公寓自己来承担，企业资金也难以承受。“我们是在与房东协商，共渡难关。”

04

专家说法：

疫情不可抗力需共度时艰

租客维权、房东愤怒、蛋壳喊冤，疫情期间因免租一事导致的争议愈演愈烈。

实际上，不只是蛋壳公寓，另一家长租公寓企业自如也面临着被租客要求免租的要求。自如租客们在微博上发起了#自如免租#的话题，甚至也建起了维权群，要求自如在租客无法返回居住期间减免房租。

一位蛋壳公寓管家对蛋壳的方案评价称，“大多数房东都不同意免租，所以这次租客免租多数的钱得蛋壳来出。”对于为何返还的租金只能抵扣账单而不能提现，他直言“如果直接返还现金公司的资金链就断了”。

此前，一些行业协会曾发文呼吁针对中小商户给与租金减免的优惠，不过并不涉及到个人房屋租赁租金减免。2月2日，武汉房地产经纪业协会就在官网发文称，所谓“武汉住房租赁业主2020年2月免收一个月租金，3月4月租金减半收取”的文件为冒用协会名义发布的虚假信息。

武汉房地产经纪行业协会法律专委会委员、湖北言达律师事务所副主任许峰向新浪科技表示，虽然疫情封城本身可认定为法律上的不可抗力情形，但法律上并未规定因发生不可抗力即可主张免除缴纳租金的义务，承租人仍应该在不可抗力的情形即疫情过后应通知出租方并履行缴纳租金的义务。但因不可抗力导致承租人不能及时缴纳租金不应认定承租人违约。所谓封城就应免租的说法没有相应的法律依据。当然，如果承租人与出租人协商一致同意免租金属于双方另行达成的意思表示。

在他看来，蛋壳公寓的租客要求蛋壳公寓免租，以及蛋壳公寓要求业主免租，都没有法律依据，但如果双方各自协商一致同意，也是可以的。他建议，蛋壳公寓在中间进行协调，协调不成，就按法律规定来。“当然蛋壳为了公寓的品牌商誉和商业模式，也可以提供一定的租金补贴。”

目前，蛋壳公寓对租客的安抚已经告一段落，不过房东一方的诉求并未得到满足，蛋壳公寓仍需在后续给出解决方案，以平息房东们的怒火。这也关系到其整体品牌形象以及未来房源数量的可持续性。

（文中“杨林”“徐明”皆为化名）