NSW住宅租赁法新修订条例一览（下）

住宅租赁法于2020年3月23日开始更改，在Residential Tenancies Act 2010（the Act）和新Residential Tenancies Regulation 2019 (the new Regulation)的基础上做了修订。

新的住宅租赁法有哪些变化？

这次变更提高了房客的租房体验，同时也确保房东可以更有效的管理他们的房子。此次修订旨在减少维修纠纷，增加对租户的保护和确定性，明确租客和房东的权利和义务。

有如下几点重要更新：

1.2月反家庭暴力法令公布了对家暴受害者的保护：家暴受害者可在不受到任何惩罚的情况下立刻终止租赁合约。在本次住宅租赁法更新中，列出了因家暴所造成的财务上的损失由施暴者承担的条款；
2. 新州公平交易委员会(NSW Fair Trading)将有更多的权力来解决租客和房东之间的纠纷；
3. 租金的上涨将被限制在每12个月才可上调一次；
4. 对提前解除有规定限期的租约引进强制固定费用，所有在新法案开始执行后所签的三年或三年以下的租约都适用这一强制固定费用；
5. 租客将会更容易从新州民事和行政仲裁院(NSW Civil and Administrative Tribunal)得到修葺令(Repair Order)；6. 房东必须维修火警警报器，不然可能受罚。

从2020年3月23日开始的具体变化如下：

NSW住宅租赁法新修订条例一览（上）

NSW住宅租赁法新修订条例一览（中）

新的状态报告

为了配合新的法规，状态报告（Condition Report）已经更新。其中包括租赁房屋的最低标准和有关烟雾报警器的要求。

关于状态报告的要求也已经被修改：

允许以电子方式向租户提供物业状态报告；

如业主或中介在租约开始时没有向租客提供两份已填妥的物业状况报告的纸质文件或一份电子复本，业主或中介会被罚款；

要求租户在搬入物业后七天内完成并寄回条件报告(而不是从他们收到条件报告时开始)，但前提是租户已经收到状态报告。

新规定提供了新的状态报告格式，并且必须从2020年3月23日起实施。

新的业主信息声明

业主现在被要求阅读并理解，列明他们作为房东的权益和责任的业主信息声明（Landlord Information Statement）中的内容。

除非房东或其中介在租赁协议中确认房东已经阅读并理解了业主信息声明，否则该协议对房东无效。

其他更新

•   定期（持续）租约的租金将被限制在每12个月才可上调一次；

•   如果协议中有增加租金的规定，那么对于两年以下的固定租约协议，房东无需提前60天发出书面通知；

•   对单独计量有了新的释义，以减少房东和租客之间谁来付电费、煤气或水费的纠纷。如果该释义由于计量要求不同而不必严格遵守，那么也存在例外的情况；

•   做出了使租户更容易从仲裁庭得到维修令的更改；

•   明确了为出售或转租物业做广告，进入物业拍照或录像的规定，以及何时可以发布可见租客所有物的照片或视频；

•   确保租户可以在不被收取任何费用的情况下访问到他们在租约信息库中保存的个人信息；

•   规定以下强制性条款不得被修改或排除在20年或以上的定期租赁协议之外(适用于2020年3月23日起的现有和新协议):

- 烟雾报警器的修理或更换

- 家庭暴力犯罪者在实施家庭暴力罪行期间所造成的财产损失

•   如果房东没有被特别要求只能使用指定的基础设施（水电煤等）提供商，那么禁止在协议中包含要求承租人使用特定基础设施提供商的条款（适用于2020年3月23日期签订的新合约）

•   如在租约内，物业被登记在石棉填充记录 （loose-fill asbestos insulation register）上，租客可以在提前14天通知房东的情况下提前结束租约而免交罚款

•   延长持续担保条款(或所谓的“pay-to-stay”条款)，这适用于拖欠租金的租户，也适用于拖欠用水或水电费的租户。该更改意味着：

- 房东需要在房客拖欠支付水费或其他杂费的14天后，发出终止通知（例如那些房东需要向供应商支付费用的物业）

- 如果仲裁庭发出了终止令并为这些未缴纳的水费和杂费发出了管有令，在租户在法令生效前缴纳了全部金额的情况下，则法令不生效。如果仲裁庭认为租客“经常”不交水电费，即使租客缴纳了他们所欠的费用，仲裁庭也可以发出终止令。

•   扩展了租赁押金利息账户里的钱可使用的目的（例如用于其他保障消费者权益的用途）

•   允许通过电子邮件发送租金收据

•   在租约期间，将员工或临时居住租赁协议（例如居住在物业中的农场工人）终止的最短通知期缩小到28天

•   引入了一项对房东的新要求，即为安装和更换电表的维修，维护或其他工作付费。这是当电表出现下面任一的情况时出现的要求：

-   损坏；

-   因为检测表明可能损坏需要更换；

-   达到使用寿命；

•   列出了与公租房有关的新豁免或例外情况。

这些更改适用于现存的租约么？

是的，这些修改适用于现存的租约。然而一些新的法律将不适用于2020年3月23日以前签署的租约。

例如：

新的强制违约费只适用于新的三年或以下固定租期的合约；

新的业主信息声明要求只适用于订立新的租约时；

对情况报告的新要求适用于当租约被交给房客签署的时候；

新的信息公开义务适用于签订新的租赁协议之前。

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