当红炸子鸡——悉尼的办公楼投资之分等级介绍篇丨商业地产

办公楼物业由于供不应求、投资回报率高、空置率低、潜在价值可期等原因，一跃成为近年来地产投资界的“当红炸子鸡”。

从2019年开始，国内外的资本市场都把目光锁定在悉尼的办公楼物业投资上。2019年度，从海外流入澳大利亚商业地产的投资总额为115亿澳元，其中65亿澳元都流向了悉尼的办公楼物业。（JLL 2020 ）加上澳大利亚国内的投资，悉尼的办公楼物业成交量高达91.7亿澳元。（Knightfrank 2020）

办公楼的等级如何划分？

办公楼的等级划分，在国内我们通常以“顶级”、”甲级”、”乙级”、”丙级”四个等级划分，在澳大利亚，办公楼的等级划分采用的是美国的标准，既 “A”、“B”、“C”三个等级（一说Premium，A， B， C级）。需要参考的标准有很多，比如地理位置，周边及大楼内部的设施，装修质量，智能程度，节能环保指数，建筑设计，建筑质量，采光通风，以及窗外景致等等。

A级办公楼（含Premium级）

A级写字楼因为它的不可替代性和租客的稳定性，是所有类别中空置率最低的。

A级写字楼的买入门槛很高，由于巨大的资金需求量，这类物业多数由大型开发商和地产基金公司持有。悉尼CBD办公楼2019年的租金回报和空置率

（Colliers International 2019）

悉尼其他办公区域办公楼物业投资回报率和空置率

（Colliers International 2019）

B级办公楼

一般楼高和楼面面积较A级小一些，内部装修也逊色于A级或顶级写字楼。在地理位置上，B级写字楼一般处于次中心的位置，但依靠主路，距公共交通500米以内。

B级写字楼很多都是由老一代的由于无法及时进行升级改造的A级写字楼降级到这一等级的。

B级写字楼的风险在于，如果升级维护不当，将可能降级为C级，同时由于产品可替代性比较高，空置时间一般较A级长。B级或以下办公楼的私人持有量还是比较高的占到了总体量的三分之一。

（Blevy 2018）

C级写字楼

C级办公楼可以通过改造升级为B级，但由于楼龄较长和地理位置欠佳，一般不能升为A级。

悉尼办公楼物业市场的供求

在过去的五年中，A级办公楼物业的需求指数一路上升，从2018年第四季度到2019年，同比增长25%。（Colliers International 2019）

办公楼市场租客的主力军是政府部门、金融、IT和商业服务公司等。

过去的五年中，悉尼CBD办公楼物业的总体供应量基本保持稳定，但由于很多楼宇都由于大楼翻新改建和大型项目收购等原因，造成了短期的办公楼短缺的现象，这就让市场供应更难满足需求，大大降低了空置率。

悉尼办公楼市场的发展方向

从过去的数据分析可以看出，由于远程办公技术的发展，灵活办公时间的采用率增加，企业对办公空间的要求逐渐缩小。中小面积（1000平米以下的）办公室的需求量远超大型办公室物业。

尤其是2020年初到现在的几个月里，由于澳洲经济受疫情影响的短暂下滑，租金可负担性降低，和封城期间远程办公方式的大面积使用，使得很多中小企业主开始更积极的考虑将公司搬到更精简办公室中。

这样的市场需求催生出了共享办公空间的概念，这个概念在近年来日渐火爆。

下一期文章，我们就来讲一下投资的风口：共享办公空间。