澳洲全国房价下跌，但清盘率上涨，为何专家预测还能下跌30%？

澳洲房价下跌了，但是清盘率上涨了。

在近期，澳洲权威地产数据公司Corelogic公布的五月份数据显示，这是2019年6月以来首次澳洲的房价出现下跌，全国下跌0.4%，而从趋势上看，这已经是连续四个月下滑了。与此同时，澳洲的清盘率却出现了上涨。上周末澳洲的清盘率和房屋上市的数量纷纷增长。

面对房屋价格下跌，但是清盘率率上涨的数据，这对澳洲住宅地产意味着什么？澳洲地产行业的分析师如何预测年内的澳洲房价走势？在澳洲股市上，有没有能够应对当前周期，甚至获益的公司呢？

澳财视频：

房价下跌而清盘率上涨的澳洲住宅市场

在经历了2016-18的地产下行趋势之后，2019年的后半年，澳洲住宅地产开始出现了复苏的迹象。一度在年底时，地产价格出现了强劲的全国性上涨。然而新冠疫情的到来，让上涨趋势戛然而止。在过去的四个月当中，澳洲全国的房价从涨幅放缓到出现下跌。

近期跌幅最大的城市是达尔文，全年房价下跌2.6%。其次是墨尔本、佩斯和悉尼，跌幅分别为0.9%，0.6%和0.5%。不过从全年数据来看，2019年后半年的复苏还是带来了年化12%的全国性增长，悉尼和墨尔本以17.8%和15.3%领涨。

尽管房价下跌，但是清盘率看起来还不错。

在疫情期间，地产拍卖几乎完全停滞，仅仅在过去的1个月内逐渐开放。从现在的趋势看，恢复的势头颇为健康。在上周末，清盘率达到63.3%，并且有1164处房产拍卖，创2个月来的最高值。其中，新南威尔士州以74%的清盘率领先全国。维多利亚州尽管有66%的清盘率，但拍卖数量高于新南威尔士州（276对259）。

清盘率的上涨似乎意味着更多的地产买家和投资人再次进入当前的下跌市场，这是否意味着澳洲的房产走势有望见底了呢？不见得。

专家预测：2020年房价下跌10-30%

众多的银行和分析机构短期内都不看好澳洲的住宅地产。

澳洲银行ANZ，CBA和西太平洋银行的对2020年的预测几乎一致，表示墨尔本和悉尼领跌，全年跌幅将达到10%。AMP资本的首席经济学家Shane Oliver则认为20%的地产下跌是有可能的。特别是考虑到9月份澳洲政府的支持政策会到期，后半年才是澳洲地产最糟糕的时候。而研究机构SQM Research的态度更为悲观，其表示在最坏的情况下，澳洲地产有可能下跌30%。

ANZ对2020年澳洲房价的预测

地产下跌的四个原因

1. 无降息预期

降息是在2019年刺激澳洲地产上涨的主要原因。在去年的6月，7月和10月，澳洲央行降息三次，也引发了后半年的地产走强。

在今年疫情发生之后，澳洲央行RBA在3月份连续降息50个基本点，随后连续三个月维持利率不变。澳洲当前0.25%的利率在短期内不太可能下跌。澳洲央行行长Philip Lowe也明确表示：澳洲不会考虑负利率。

澳洲地产行业已经没有了降息的支持。

2. 银行支持不足

而且，就算是当前的利率水平创历史新低。澳洲的房屋贷款数量还在减少。

根据统计局ABS的数据，澳洲投资房贷款在1-4月持续下滑，四月份时候跌幅4%，是过去12月最高。自住房贷款也是一样，4月份下跌近5%，同样为12个月最高值。

澳洲政府在3月份出台的工作援助计划在一定程度上延缓了失业可能带来的贷款违约问题。信贷行业的真正挑战会出现在援助结束之后，那就是9月份。

近期澳洲房屋信贷数据

3. 海外投资受阻

澳洲政府在三月份把海外投资人投资澳洲的资本审核门槛下降至0。地产是澳洲吸引外资第四多的行业，占比为11.1%。年度外资投资额度接近1132亿澳元。

严格的海外投资审核对短期的地产复苏有负面影响。

4. 移民人数减少

而长期影响最大的则是澳洲移民人数的减少。

悉尼先驱报SMH在5月就直言：依赖于移民的澳洲经济增长将会停止。在过去10年中，澳洲人口增长的60%是靠移民。

在过去的几年中，澳洲政府把每年的移民人数限制在16万。在疫情之后，澳洲政府预计19-20年的净移民人数减少30%，明年将减少85%！这对零售、教育和地产都是重大利空。

澳洲总理莫里森：新冠疫情将导致澳洲移民人数减少85%

考虑到上述的四个利空因素，当前是否是投资住宅地产的最好时候，的确值得深思。但是对于手持现金，和信誉优良的投资人而言，这也很有可能是“捡漏”的买方市场。

同时，市面上的地产交易的确开始活跃，那么除了直接投资地产以外，有没有其他的选择呢？答案可能是 – 地产销售服务平台。

在澳洲买卖房产或出租，都离不开两个巨头性的平台：REA和Domain。如果一旦地产上市交易开始活跃，为买卖方和中介方提供服务的这两家集团都有望成为受益者。

REA – 澳洲最成功的的互联网企业之一

REA是一个典型的90年代的互联网创业故事。该公司在1995年成立于墨尔本郊区的仓库起家，发展成澳洲地产分类广告的龙头企业。

• 市值：135亿澳元

• 股价：100.4澳元

• 市盈率：52.1

• 市账率：14.9

• 市销率：14.3

• 分红率：1.1%

来源：REA网站

REA的发展是澳洲互联网企业发展和地产发展的结合。其业务模式也非常的简单，那就是把地产出售和出租的信息搬上互联网和手机移动端。根据其网站信息，REA每个月的用户量超过660万人，澳洲的业务涉足：住宅地产，商业地产，合租及短租，品牌包括：

realestate.com.au

realcommercial.com.au

flatmates.com.au

Spacely

该公司在2008年上市之后，股价一度在今年年初上涨至117澳元的附近，为投资人带来了近40倍的投资回报。

REA未来的发展战略是：巩固澳洲龙头地位，加速亚洲市场和金融服务的发展。

过去几年，亚洲是REA的重要的发展策略。在其旗下的品牌当中，包括了中国的买房网，香港地区的Squarefoot，新加坡和马来西亚的iProperty。根据其2020上半年的财报显示，尽管集团收入下滑6%至4.4亿，但其中亚洲业务依然逆势增长5%。

另外一个策略则是提供金融服务。REA已经在保险和房贷领域进行尝试，2020年上半年也有1260万的相关收入。

2020年有可能是REA上市以来唯一出现业务下滑的一年。在过去的10年当中， 该公司的销售保持18%的年化增长，资本收益率高达30%之多。行业龙头地位，亚洲市场策略，加上金融服务的扩张，REA在综合型上具备优势和抗周期性。

Domain – 略逊一筹，加速抢滩

• 市值：18亿澳元

• 股价：3.08澳元

• 市盈率：117.23

• 市账率：1.55

• 市销率：5.34

• 分红率：1.5%

和REA的平凡出身不同，Domain是大型媒体集团旗下的子公司。

澳洲著名的媒体巨头公司Fairfax是Domain的东家，其旗下品牌还包括The Age，金融时报AFR，九号电视台等等。

2017年11月，Domain被单独剥离上市至今。但是上市之后的表现却让人失望。股价在上市后的一年多甚至没有超过发行价，还一度下跌超过40%。一直到今年年初，才勉强逼近3.9澳元。疫情之后，又跌破了2澳元的上市后低位。

因为有REA这个绝对竞争对手，Domain一直在努力地通过提高科技产品的体验抢滩澳洲本地市场。

在近期Domain的财报中，通过科技平台的产品，帮助中介和客户提高效率和用户体验是其一直强调的策略。在财务方面，中介服务也是唯一有增长的业务。

另外一个和REA的不同是其传统媒体业务。出身于纸媒的Domain依然在发行着每周的地产保值。但是和其他传统纸媒一样，Domain也逃不开下滑的趋势。纸媒收入环比下滑35%。

看好地产不妨考虑看好地产平台

REA和Domain两家公司也算各有千秋。

REA的收入是Domain的3倍，但是市值是其7.5倍。作为一个有十多年上市历史的互联网企业，尽管REA增长快速，但的确股票价格不低。

相比之下，Domain市场份额差于REA，缺乏国际性和延展业务，但其定价看似更加合理。

疫情之后两家公司的股价都纷纷遭到抛售，也在近期出现了同样的大幅反弹。也许疫情可以把两家公司一起拉到澳洲地产行业新的起跑线上。相信随着澳洲地产行业的交易活跃度提升，无论房价涨跌如何，这两家公司都将因此受益。对于看好澳洲住宅市场复苏，却在等待入手机会的投资人而言，这类公司也不失一种选择。