别再让你的养老金闲置了，这样用还能帮你赚钱！澳洲商业地产到底行不行，何时是抄底好时机？（组图）

我们已经听过很多关于

当前疫情对澳大利亚房价的影响，

却很少听到它对商业地产的影响。

而近期，

一则商业地产的新闻

也引发了不少关注。

01投资者抢购千万商业地产

据报道，一个来自新加坡的家族企业，于近日购买了阿德莱德和墨尔本的两处商业地产，再加上去年购买的政府租户大楼，三笔收购的总值达到7300万澳元。

本次收购中，最重要的资产是NAB南澳总部大楼，净可出租面积为9,604平方米，初始收益率为7.8%。

代表该企业收购的总经理表示：尽管新冠疫情对房地产市场造成了不确定性，但澳大利亚的商业地产对于寻求避风港的海外投资者，仍然具有吸引力。

这些吸引力来自稳定的政府管理、相对较高的收益率、税收优惠政策以及相对强劲的经济。

在疫情期间，澳洲的表现好于其他大多数国家。

而且有迹象表明，随着病毒消极的经济影响消退，澳洲的恢复情况比大多数国家都要好。这足以说明澳大利亚商业地产对投资者的吸引力。

02澳大利亚养老金

其实，写字楼、购物中心、酒店等都属于商业地产，并且是澳大利亚养老金资产的重要组成部分。因此，澳大利亚商业地产的发展也影响着每位澳人的养老金。

与此同时，养老金（Superannuation）是澳洲普通人退休之后最主要的收入来源。早在2019年，澳洲的养金规模就已达到2.6万亿澳元，位居世界前列。养老金正在超过房产，成为澳洲人最重要的投资。

03养老金托管

在澳洲，大部分澳人都将养老金交由养老金托管机构(诸如BT Super forLife, Hostplus, REST等等)来投资管理。

通常来说，澳人可以自己选择养老金管理公司，某些受行业协议约束和特定利益基金的成员则没有这个选择权。

不同的养老金管理公司有不同的产品，收取的管理费用也不同。对投资产品的选择主要取决于个人对待风险的态度。

在投资之前，需要注意基金公司是否注明了每个产品的投资策略、目标回报和涉及的风险。

投资的产品类型

产品类型通常有以下四类，预期收益越高，风险越大。

Growth（成长型）：大约85％投于股票和房产（另有高增长型，100%投于股票和房产），长期目标是高于平均回报，但收益不好的年份损失比低风险产品大。

Balanced（平衡型）：大约70％投于股票和房产（另有中庸型，投资50%于股票和房产），目标是合理回报，收益不好的年份损失相对低。

Conservative（保守型）：大约30％投于股票和房产，风险较低。

Cash（现金型）：全部存在金融机构取得固定利息，确保资产不会有损失。

04自管养老金

自管养老金（SMSF）在近几年迅速成为澳洲增长最快的行业之一。它是政府容许个人在一定法案规定的限制下, 自行管理养老金里用作将來退休的财务资金的投资。

雇主每个季度將养老金打到雇员自己的自管养老金帐戶, 而不是交由第三方独立养老金托管机构来管理投资。其实，相对于托管养老金的方式来说，自管养老金也有诸多好处。

自主投资

自我管理养老金（SMSF），顾名思义就是自行管理，客户对于自己的养老金有绝对的控制权。

在团体型、零售型或行业型的养老金里，客户没有投资决策权，不知道自己的钱投资到哪里，也无法对自己的养老金资产进行配置。

自管养老金则可以投资出租物业或者商业地产，可以购买国内、国外的股票债券，或者小型的封闭式基金等，一切由客户自主决定。

自 2007 年起，澳大利亚就允许自管养老金用以购房投资，用养老金买投资房的投资方式备受澳人青睐。

通过自我管理养老金渠道，买家可以用贷款来购买单项资产或者一系列完全相同并具有相同市价的资产。这种特定的贷款叫有限追索贷款，它也是越来越多人用自管养老金（SMSF）买房的主要原因。

通过这种途径，虽然信托基金拥有房子的法定所有权，但自管养老金受托人将享有这套房产的受益权。

除此之外，用有限追索贷款买房的优势在于，如果贷款出现违约情况，贷款申请人的养老金不会有风险，并且债务人收回款项的方式也有一定的限制要求。

对于精明的房地产投资者来说，这无疑是置业的最佳工具之一，既能让养老金得到更有效的利用方式，也能获得更多的投资选择。

合理避税

澳洲政府为了鼓励人们自主养老，减轻政府负担，给予养老金特别优惠的税收政策。

首先，养老金税率只有15%——这比大部分人的个人所得税率低得多。其次，买家的资本利得税可享有折税优惠。如果房产在养老金累积阶段被卖出，资本利得税享有折税优惠。

如果房产在养老金领取阶段被卖出，买家无需为这笔交易缴税。

在澳洲，自管养老金与家庭信托，公司和个人生意相辅相成，是合理避税的有效方式。

收益佳

相比行业型或零售型养老金，自我管理养老金的客户更注重风险管理，长期收益优于其他类型的养老金。

遗产规划和财富传承

自管养老金可以兼顾到各方客户的利益，进行有效的遗产规划。如果父母和子女同为养老金成员，那么，父母在规划养老的同时，能够利用自我管理养老金传承家庭财富。

其实，具体哪一种养老金账户

比较合适自己完全取决于

每个人的金融状况和需求。