降息促澳洲房市走出低谷，然而能持续多久，目前还是个问号

悉尼住宅拍卖现场，图/ABC News Michael Coggan

随着春季新增待售房源数量激增，以及降息预期的鼓舞之下，上一周（截至10月31日），悉尼的住房拍卖清盘率达到了79%。

房产代理机构My Housing Market首席经济学家安德鲁·威尔逊博士（ Andrew Wilson）指出，继金九银十之后，悉尼住房拍卖市场继续呈现出一派“蓬勃发展”的迹象 。

他说：“虽然79％的拍卖清盘率略低于80％（楼市繁荣的基准指标），但是，从目前的市场情况来看，接下来的一个周末肯定会达到这一基准。”

截至10月31日的一周，悉尼约有864套住房上市拍卖，高于之前一周的700套和上年同期的843套。

Wilson指出，具体而言，北部海滩的拍卖清盘率达到89％，位居悉尼首位，北部海岸和西悉尼则分别以87％和84％的清盘率紧随其后。同时，悉尼的房价正在上涨。

9月底，Akihito Sydney House以2640万价格成交

高出底价1千万

据其透露，今年10月，悉尼独栋屋拍卖成交中位价较9月环比上涨4.9％。不过，公寓的这一价格则下跌了1.1％。

整体而言，所有首府城市参与拍卖的房屋共计1757套，高于前一周的1427套和上年同期的1555套。根据研究机构CoreLogic收集到的1433套房屋拍卖结果，77％的房屋拍卖成交，创2月下旬以来的最高拍卖清盘率。

就墨尔本而言，截至10月31日一周拍卖房屋数量为604套，高于之前一周的490套和上年同期的255套。

CoreLogic表示：“传统上，墨尔本杯所在的一周是交易普遍下降的一周。但是，今年节日影响并没有往年那么大。考虑到墨尔本刚刚解封，出现这样的结果并不意外。”

在墨尔本已报告拍卖结果的530套住房中，初步拍卖清盘率录得75％，好于前值72％。

财政支持避免出现最坏局面

PRD Real Estate首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，澳大利亚住房市场成功避免了不良贷款大幅增长的问题，刺激性和支持性政策（包括福利金、工资补贴、养老金提前提取、按揭还款冻结）是主要的功臣。

Mardiasmo博士说：“总体而言，在疫情最严重时期，澳大利亚住房市场整体保持稳定。” 

“因此，既然我们正处于复苏的道路上，并且市场存在被压抑的刚需，2020年楼市有望最终收获强劲增长。”

澳大利亚经济发展委员会（CEDA）高级经济学家贾罗德·鲍尔（Jarrod Ball）表示，今年年初有关楼市崩盘的预期与失业率上升相关，并且低估了联邦政府的支持力度。

Ball说道：“财政支持远比人们想象的要广泛。”

财政部数据显示，维州目前有310,128家企业代表员工领取JobKeeper，高于8月份的272,136家。新州则有352,389家企业获得了JobKeeper，高于8月份的339,673家。

Ball说：“取决于防疫情况，我们将在明年看到房价与劳动力市场同步的现象。” 

房价下跌风险依然存在

My Housing Market首席经济学家安德鲁·威尔逊博士（ Andrew Wilson）认为，澳联储的降息会进一步“增加买卖双方的信心”。不过，并非所有经济学家都赞同。

AMP Capital首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）表示，悉尼的交投活动正在回升，但是价格还没有回升。据期预测，“失业率升高、移民陷入停滞和租赁市场的疲软”将导致澳大利亚房价在明年下跌5％。

他说：“目前，澳大利亚的房价受到收入支持措施和银行还款延期计划的保护。”

“相对而言，由于第4阶段的锁定导致更多的企业和家庭陷入困境，墨尔本风险最大。”

“相比之下，规模较小城市和地区的情况要好得多。”

在维州，有成千上万贷款买房人再次申请了延期还款，不仅面临房价下跌的风险，而且可能落后于其他地区。

澳大利亚最大的住房贷款机构，澳大利亚联邦银行（CBA）的最新数据显示，仍有93,000人未恢复房贷还款，另有17,300人延长了暂停还款期限。其中，在新增延期还款的人群中，维州占比高达43％。

与维州相反，澳大利亚其他地区开始有所改善，总计已有21,000人恢复了往常的月供还款。

澳新银行（ANZ）本周宣布，在55,000名延期还款到期的客户中，约有43,000人现已恢复全额还款。另外，40,000人的第一个延期还款周期尚未结束。

根据澳大利亚审慎监管局（APRA）最新发布的数据，今年9月份，未恢复还款总额约为1330亿澳元，占所有房贷（1.8万亿）的7.4％，明显低于五月份峰值水平11％。

换言之，墨尔本主要市场房价仍有可能出现两位数的跌幅。虽然澳大利亚联邦银行在9月份修改了此前的房价预期。但是，据其预计，截至2021年6月的一年内，墨尔本房价跌幅可能高达10.2％。

今年5月份，即新冠疫情对失业影响不确定性最高的时候，作为澳大利亚房贷业务最大的银行，CBA曾预测，截至2023年3月，澳大利亚整体房价将下跌11％。如果出现长期低迷，则房价跌幅可能多达32％。

当时，澳大利亚国民银行（National Australia Bank，NAB）预计，2021年房价将下跌11％，在严重的情况下，两年内的房价跌幅大约为30％。

降息亦是双刃剑

伴随着本周二现金利率从0.25％降至0.10％，房贷利率理应变得更便宜。

澳大利亚研究机构Canstar的分析显示，如果银行足额跟进降息，按照平均浮动利率3.37％，一笔40万澳元的房贷每月还款将减少33澳元，或每年396澳元。

与此同时，固定利率贷款人（或任何转贷人）也可从澳联储定期融资机制（TFF）中获益。TFF新增交易意味着澳联储需要维持长期利率至接近0.10％的水平。

Betashares首席经济学家大卫·巴萨内塞（David Bassanese）警告称，澳联储降息“有可能导致房屋和股票价格出现重大泡沫的风险”。

当然，并非所有人都认为房价可以延续快速上涨的趋势。例如，有人警告称，对于最近拍卖数据带动的房价看涨预期，上市房源数量很容易导致其再次走软。

分析机构Digital Finance Analytics的Martin North表示：“对于数据，市场分歧仍然很大。特别是，如果政府支持性政策取消，住房市场仍然面临很多不利因素。同时，我认为，投资者在一段时间内不会留恋住房市场，而是选择离开。”