商业地产避坑指南——失败案例分析（上）丨商业地产

今天开启一个新的篇章：商业地产投资避坑指南，当一回“坑亲王”。

讲一百条道理不如讲一个案例，这些失败的案例都是不小心踩了坑，或者因一念之差掉进坑中的投资人用真金白银砸出来的教训。

我们陆续分享更多案例的给大家，希望在日后投资的路上能够尽量帮大家规避风险。

开发潜力的坑

很多地产投资的买家会被“开发潜力”这四个字迷惑，一看到广告上有“development potential”、“STCA”等字样就会异常兴奋，本应该以5%回报率的价格买入的物业，一拍脑门就接受了3%的回报率的价格。

时间：2018年

地理位置：悉尼下北岸

购入物业：商业街上的双层联排零售物业

事情背景

买家A先生有住宅地产开发背景，有意向商业地产投资与开发行业发展。

在悉尼下北岸商业街铺开一揽子开发和改造计划，准备收购3栋连在一起的独立产权的商业物业，打通，加层并重建。

基于所谓的开发潜力，和对该开发项目的可行性分析，以3.3%的回报率购入了商铺1，并同时与隔壁相连的物业业主进行收购谈判。

最终，隔壁的隔壁物业业主同意以3.5%的回报率出售商铺3。

失败经过

但天不遂人愿，在收购紧邻的商铺2时却出了问题。

这间商铺的业主是自用的，经营自家的餐厅，在当地颇受欢迎，而且是经营了差不多有30多年的老店，并不打算卖给任何人，为了吓退A先生，直接开出了不到1%回报率的天价。

故事的最后，由于未能成功完成收购计划， 商铺1自身的开发潜力仅限于将2楼扩建100平方米；

扩建完成后，算上建筑成本，该物业的回报率还是维持在很低的3.3%不变，而且还占用了原计划利用在住宅开发中的资金和贷款额，可谓是赔了夫人又折兵。

这个故事告诉我们：

1. 不要用没有落地的项目来计算物业的回报率。我们更需要关注的是实际收益和买入价格是否成正比。

2.  具有有效开发潜力的物业的确比一般的物业更有价值，但这个价值的衡量标准和风险需要被同时计算。

3. 开发潜力大小与买家的开发能力挂钩，开发能力强的买家会创造更大的价值。

（示意图）

高回报率

良好的租金回报率是投资商业地产的最重要的理由之一。

买入一间拥有良好租约的物业显然是一个加分项，但是同时买家需要考虑这个高回报率的可复制性有多高。

时间：2014年

地理位置：悉尼南区

购入物业：250平米的工业厂房

事情背景

买家B女士和家人在国内拥有丰富的商铺和厂房投资经验，于是在2010年办完移民手续后，手上有些可利用的资金，按照一样的投资理念在悉尼南区购入了一个单位回报率高达8.5%的厂房。
厂房的位置处于悉尼南部内城的某工业区内，面积较小，仅有190平方米，一个停车位，层高较矮，同时也不能容纳小型卡车进出。

失败经过

买入物业时，租客是当地灯具厂，这间厂房被用作为仓库，所以租客对厂房的要求没有特别多，租期长，经营状况也非常稳定。
在2019年租约到期时，由于租客的生意被更大的灯具连锁店收购，变为统一配货形式，租客选择退租。再次出租时，由于物业规格不能满足绝大多数租客的使用要求，物业空置了高达7个月的时间，租金也降到了之前的65%左右。业主在同年转贷时，估计和2014年的买入价基本没有任何变化。同样在2014年，B女士买的house却整整翻了一倍。

这个故事告诉我们：

1.我们反反复复强调，买商业地产时，不要被高回报率一叶障目。与其说看现行租约的回报率，不如说我们更需要看的是当时的市场租金对比买入价格的回报率到底有多少。

2.不要买不符合市场需求或者过于小众的物业。

工业地产的加分项有：

①. 层高较高

②. 停车位多

③. 能允许中型卡车进出的卷帘门

④. 结构结实，单位面积承重大等等。

如果你的物业不能满足目标租客的使用要求，那么注定这个高回报率的租约是难以复制的。

（示意图）

写在最后

商业地产投资的成功往往不是靠一人之力就可以完成的，成功的背后聚集了买家、房屋中介、商业咨询公司、律师、会计和房屋质检人员的细致工作和努力汗水。

同时，人的第六感是很强的，如果你的目标物业本身或交易流程让你感觉有任何自己无法解决的疑点的话，你就应该马上联系专业人士寻求建议和帮助，宁可不买，也不要买错。