悉尼多个郊区房价逆势下行：“史上最贪婪时期”的暗影

( 图片来源：《澳华财经在线》)

ACB News《澳华财经在线》3月15日讯 上周，“悉尼房价创历史新高”的消息，为火热的房市再添了一把火。据房地产数据分析公司CoreLogic提供的数据，悉尼房价中位数已经达到895,933澳元，超出了2017年8月创下的895,117澳元的历史最高纪录。（详见《悉尼房价创历史新高 有望继续上扬》）

而另一个不太受人关注的消息是，一个优越地理位置的住房项目，三四年前开售，至今还有20%没有卖掉。项目开发商做好了再用一年到一年半才全部售罄的准备。（详见《“裂缝大楼”Opal Tower后遗症：悉尼奥体公园公寓价格受打击》）

两个消息对比来看，悉尼房市“火”，其实是个片面的说法。“火”与“冰”同在，才是更准确的写照。

如果说房市寒冬季节，脱颖而出的郊区值得关注，那么在房市热潮汹涌之时，购房者特别应该那些观察逆潮而行的郊区，才能更清楚地把握住投资机会。

“到西边去”？

在房价“光速”上涨之时，许多购房者将目光投向了房价较低的悉尼西部地区。“西边的潜力”也成为房产中介们常用的话术。

不过，关于“西边”的一些现实，他们或许不会提及。

悉尼西北部郊区Granville有一条铁路桥，在交通高峰期开车经过这条铁路桥可能需要20分钟。

附近居民抱怨说，这段路不到200米，但拥堵的难以忍受，主要原因是附近的高层住宅楼，这些楼都是近几年建成的。

LJ Hooker Granville的当地房地产经纪人Tony Eltakchi说，没有基础设施来支持所有这些公寓项目。

当被问及谁在购买这些高层公寓时，Eltakchi回答：“据我所知，没有人买。自从这些怪兽建成后，尤其是在Granville，它们就卖不出去了，所以它们在出租。”

Eltakchi看到，在Granville，独立屋出租可能会吸引20到30个申请，但楼房业主很难找到这么多租房申请，这给租金价格带来了下行压力。

房产价格数据也证明了这一点。过去五年，悉尼表现最差的郊区和物业类型，几乎全是悉尼西部郊区的楼房。

Granville、Merrylands、Auburn、Kellyville、Parramatta、Harris Park、Wentworth Point。在2015年12月至2020年12月期间，这些郊区的房价都有所下降，其中一些郊区的房价下降了近20%。

过去五年悉尼房价降幅最大的郊区

来源：Domain

“史上最贪婪时期”

Domain报道说，悉尼西部地区的密集开发项目令人震惊。糟糕的设计，对郊区极不友好，但也明显缺乏居民的生活设施，如公共空间、绿化和提高宜居性的遮挡设施。

建筑师、悉尼市议员Phillip Thalis曾帮助开发悉尼最重要的多个城市项目，包括悉尼奥林匹克公园2025计划和帕拉马塔市中心计划，他批评说，这些开发项目未能实现最初的愿景。

“现在是悉尼历史上最贪婪的时期。变化的速度和规模令很多人震惊。有很多人在建造的楼，他们自己都不想住在里面。”他说。

他还指出，看起来特别不公平的是，这些高层开发项目以往都集中在中环，现在拓展向外环中心。而那些生活气息最浓厚、环境最好的地区，如海岸、港湾和内环地区，却积极而精明地抵制高密度建筑。

“比如说，你看Granville的新建筑的总规模和体量，它们看起来就像是打了兴奋剂。你要问的是，这种建筑的开发商是否真的准备住在他们正在建造的项目中？在内城，当地的传统和当地人的政治权力实际上阻止了像悉尼其它地区那样的开发规模。”

这些西部郊区已经并将继续分担州政府为满足人口增长而制定的住房目标。规划部预测，在城市持续增长的基础上，到2025年，大悉尼将增建15.45万套住房。

一个鲜明的对比是，内城和东部地区计划新建不到1万套住房，而在西边，仅Parramatta市就要新建1.5万套住房，Blacktown市要新建1.7万套，Cumberland市要新建1.02万套。

悉尼大学建筑设计与规划学院城市学讲师Laurence Troy认为，公寓建设是由投资者的需求推动的，建设的速度抛弃了悉尼人精良设计的住房理念。中低端公寓成为卖给投资者的产品，“是为卖给那些没有兴趣住在那里的人而建造的，所以，特别是东郊的中等密度住房，它们的品质要好得多”。

在Troy看来，西部地区的高层公寓楼建设，从根本上说是为了利润，而不是为长期社区精心设计的空间。

他同样杯葛了政治因素：“政策的野心一直是数字，满足住房目标，它到了不顾质量的建筑的地步。我们已经忽视了这一点。”

供需分歧

由于建造的公寓数量太多，公寓价格持续下跌，有人会说这是一个意料之中的结果，但也因为伪劣公寓楼的新闻。

在悉尼奥林匹克公园， 2018年12月Opal Tower存在缺陷的问题被曝光后，公寓价格的下跌就开始了。Domain数据显示，这一事件对该地区的楼市形成了打击，截至去年12月，该地区房价在五年内下降了近20%，去年一年下跌了6.4%。

此外，西悉尼一些地区的楼市非常依赖移民和留学生需求，在过去一年，这一需求萎缩，也是这些地区房价下跌的成因之一。

来几年公寓建设速度可能会放缓，不过，在廉价的贷款和政府的刺激下，开发商还在继续建设公寓，建设审批和开工率仍保持在一定水平上。

澳统计局最新数据显示，2020年Parramatta市的公寓建设审批下降了68%，Blacktown市仅下降了4%，Cumberland市和The Hills Shire同期都分别增长了26%和64%。

四年前，当时的新州政府建筑师Peter Poulet发起了新州设计审查小组试点计划。根据这一计划，专家们会在城市的大型项目，包括大型住宅开发项目建成前对其设计进行审查。去年年底，新州政府宣布该计划将继续实施。

但现在担任大悉尼委员会地区专员的Poulet先生承认，西悉尼地区的一些设计不佳的项目仍然通过了审批，这是由于“一些历史遗留问题”，同时他坚信，较新的项目中出现了一些好的设计。