澳洲地产泡沫危机加大，下一个限制政策会在哪里？

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生活在澳洲的朋友们，尤其是我们澳洲华人朋友们最近都已经被火爆的地产市场深深的感染了，基本上我认识人不是出去买房就是大量买入地产相关股票，深怕自己错过这趟快车。这样争先恐后的抢房潮，也让整个澳洲的地产价格在短短3个月上涨了整整10%，这也太夸张了吧。是的，大家都觉得很夸张，但是依然有更多的人冲进去抢。似乎买的不是房子，而是去年疫情时的厕纸。这两年真是什么都见过了，明天要是有猪在天上飞，估计我们也不会觉得奇怪。

好了，言归正传，澳洲房价涨的这么快，老百姓看到，政府当然也看到，央行自然是更加预测到。但是上周央行行长再次确认，澳洲未来加息的条件是必须要通胀，以及工资增长回到3%以上。而要达到这个目标，按照现在的估计需要到2024年，就算我们打折，也要2023年，距离现在至少还有快2年。如果放任地产像过去3个月一样疯涨2年，后果就是富人越来越富，穷人越来越穷，买不起房的人更加买不起，未来的年轻人就会变成和香港的年轻人一样，奋斗一辈子，可能买不起一套。这样的局面，肯定不是澳洲希望看到的。所以，现在从银行到经济学家都在预测，政府或者监管机构可能会动手控制房价过快增长。

但是上周央行刚确认，目前澳洲0.25%的利息2，3年内是不会提高的，那怎么来控制呢？当然有办法了。除了像中国一样通过限购以外，其实另一种很简单的办法就是增加获得贷款的难度，以及降低获得贷款的比例。比如要求买家，从原来的最低首付20%，增加到30%。或者要求银行放出去的投资房贷款比例，不得超过一个上限。这样一来就从资金的供应上给与了限制，让可以参与买投资房的人和钱都减少，从而降低市场热度。当然针对自住房，完全不用担心限制。平心而论，地产价格上涨，有助于民众恢复消费信心，这就比方你的收入没变，但是房产增值了一倍，自然你的心理会发生变化，自己已经身价多了几十万几百万澳元，当然花钱就不会在意小钱了。其实平时的收入并没有改变，但是消费支出却能因为心态的变化而增加。

这就是我经常说到的，整个西方资本机构就是建立在市场的信心，和信用这两个关键词上。有了信心，企业就会增加雇员，商场就会进货，民众就愿意消费，甚至提前消费，从而带动整个经济发展。如果没有信心，大家都去存钱不用，那钱就无法流动起来，第三产业就会大受打击，这样餐饮娱乐业就会有大量失业，以及商家倒闭，从而进一步让人担心害怕，更不敢花钱，这就是恶性循环。

所以我们看到去年疫情之下，整个世界从美国到欧洲到澳洲到中国，所有的政策和措施，都是为了让大家建立信心，战胜疫情的信心，对于未来的信心，以及对于金融市场的信心。没有信心，科技股这么多不赚钱的公司又怎么能涨到天价？

说到科技股，再简单说说最近的表现。我们知道去年疫情时期，传统的制造业，人员密集型企业都遭遇了股价暴跌和生意大减。投资者在那时并不知道这个疫情的影响会多久结束，也不知道很多传统企业能不能活下去，所以大家都会把钱集中到可以在家办公，远程办公，依靠科技，电脑和技术存活盈利的公司，比如ZOOM比如谷歌，微软，苹果等等（苹果其实是一个设计公司，它的制造部分都是外包给富士康和其他厂家，而大部分工厂在中国，收到疫情影响时间短）或者特斯拉汽车等等。但是随着疫情的好转，资金又重新流入到了传统企业，例如波音飞机，通用汽车，通用电气等道琼斯工业指数成分企业。有朋友可能会担心，这是不是意味着科技股的好日子已经没了？

并不是。我们要知道一点：科技是人类进步的根本动力。而科技发展最快的时期，往往是天灾人祸以及战争之后。所以这次疫情之后，我们也将会见证到科技的快速发展。因此科技，永远会走在传统企业之前，不论是估值定价，还是技术创新，都会永远保持在金融市场的顶端。而目前科技股的下跌，在我看来更多的是价格回归合理范围的过程。如果说特斯拉汽车100太便宜，900太贵，那回归到500，600可能就是中间合理价格。

但是话说回来，同样是科技股，afterpay从160跌倒100，我依然不敢买入，而特斯拉从900到600，我就敢。为什么？原因依然是我屡次提到的：是否盈利的问题。一个企业，特别是科技企业，大部分初期都是亏钱的，但是最终肯定必须要赚钱，才能持续长久发展，而这个从不赚钱到赚钱的时间，一般都是3-5年内。如果你告诉我上市5年还不赚钱，那就有点乐视的感觉了。而afterpay就是一个5年还没赚钱的“高科技”企业，至少我不会选。10块一股我会，就当买个彩票了，但是100一股？还亏钱，我个人并不欣赏这类投资。

图形分析 

美元/人民币：大家可以看到，过去的大半年，美元的汇率一直走低，换而言之，人民币在走强，美元在走弱。去掉美国大量宽松释放的资金以外，另一个关键因素就是，中国央行没有刻意去为了出口而压低人民币汇率。我们要知道，中美之间的至少3000亿美元的贸易差额，如果人民币从和美元汇率7.1升值到6.5，就等于中国原本出口的3000亿美元，现在换回到人民币，整整会少了10%！！在我看来，这其实是过去半年多中国对美国释放的最大善意，这也是为什么到了后期当时的特朗普不再经常指名道姓的骂人。但是这个情况从过去2周中美再次紧张开始改变。我们看到人民币也从6.4变成了6.52，变化幅度已经有2%了，虽然目前距离去年的1：7.1还很远，但是如果中美关系再次紧张，不排除美元汇率会继续提高。