新西兰房产政策重大改革！明天开始实施，投资者全懵了…

本周二，新西兰政府突然公布最新房产新政，包括延长“明线规则”、废除利息部分可抵扣收入规则等力度之强为近年罕见，新西兰房产投资圈一片哀嚎，不少澳洲置业者担忧：澳洲会不会效仿？

明线规则从5年延长到10年

变相收取资本利得税

从本周末开始，明线规则从5年延长到10年，这意味着从周末开始购买的房产，未来10年内出售的收益部分，都将缴纳33%和39%的税。

这被视为资本利得税的变相收取方式。

这一条改变的相关立法已在国会，并将于3月27日即本周六生效。

之前明线规则也曾有几次改变，但从立法到实施都有一个步骤，而这次可以说是基本上立即生效。

废除利息部分可抵扣收入规则

杠杆率大的投资人将遭殃

另外一个重大改变是，废除投资房产的利息部分可以抵扣收入从而节税的操作。

这意味着房产投资人不能将投资房产的贷款利息部分，抵扣收入从而少交税。

这一规则覆盖所有从本周五开始购买的投资房产。

对于3月27日之前购买的房产，这一规则将从10月1日开始，在4年内逐步实施到所有的投资房产，也就是说，可抵扣的金额逐步减少。

财政部长Grant Robertson表示，这些变化是为了让房地产市场的平衡，从投资者倾斜转向向首购者倾斜。

他说，改变以上两项可抑制房产投机需求，将市场向首次购房者倾斜。

Grant Robertson说，“新西兰房产市场已成为OECD国家中最无法承受的，采取行动是为了每个人的利益，如果让无法控制的房价继续飙升，将对整体经济带来负面冲击。”

改变十分激进

“效力大于资本利得税政策”

明线测试是对房产交易中赚取的钱进行征税。

这意味着，一个收入为10万纽币的投资者，如在出售投资房产时，赚取了20万纽币，那么，赚取利润部分的79,999纽币要支付33%税款，另外的120,001纽币利润要支付39%税款。

这是因为个人税到年收入18万纽币以上时，会按照最高39%收取。

 新西兰房产部长Megan Woods

而超过7万则会适用33%的税率，这部分人目前已很多，IRD估计21%纳税人也就是79万人目前收入超过7万。

非常讽刺的是，今天公布的政策，比早前工党两任党魁Phil Goff 和 David Cunliffe盘算但未能推进的资本利得税政策要猛很多。他们在2011年和2014年的计划都是收取15%的资本利得税。

不过以前计划的资本利得税政策适用于全部的房产，而现在的政策只适用于投资不足10年的房产。

推出政策帮助首购族

增加撒钱力度

此外，对于首次购房者的利好政策今天也同步推出，政策将加大对首次购房者的撒钱力度，更多人会获得First Home Grants或者贷款。

新西兰总理Jacinda Ardern说，今天的政策既包含了紧急的措施，也包含了长效措施。

“住房危机是一个酝酿了几十年的问题，需要时间来扭转局面，但这些措施将有所作为。”

她说，“没有什么灵丹妙药，但所有这些措施结合起来，将产生改变。”

从4月1日开始，对于单身买家来说，获得 First Home Grants and Loans 的收入上限从8.5万放宽到9.5万，对于夫妻购房者而言，收入从13万放宽到15万。

新西兰各地区可获补助的房价上限也做了如下调整：

住房部长Megan Woods表示，政府还在修改规则，为让更多只需5%首付的首购族，也能申请到First Home Grants and Loans。

“随着我们从疫情影响中恢复，这一揽子措施将帮助首次置业者进入市场，并促进建筑业发展和创造就业机会。”她说。

财政部长 Grant Robertson 说，房产投资者在买家中占比最大，“政府必须采取措施遏制猖獗的投机行为。”

另外，储备银行还会在5月份向政府汇报，是否需要进一步加大投资购房者的首付比例。

利息不得抵税政策时间表

今天政策中最为重磅的利息不得抵税政策的时间表现在定在10月1日。

3月27日后购买的房产从10月1日开始不得进行利息抵税。

3月27日之前购买的房产仍可暂时抵税，但该操作会在未来4年中逐步退出。

这意味着到2025年，房东将开始完全不能将利息进行抵税。

如在3月27日或之后为装修之前购买的房产而借款，视为和3月27日之后购买的房产贷款一样。

房产投资圈极为震惊

“这简直疯了”

今天的政策公布令房产投资圈极为震惊，“这简直疯了”是房东方面的普遍反应。

在今天所有政策中，影响最大的无疑是房贷利率不让抵税的政策。

新西兰房产投资者联合会主席Andrew King，对政府决定取消利息扣税感到极为震惊。

“什么？这么说来，新西兰的其他生意都还可以申请抵税，但房东就不行了？" Andrew King说，"你在开玩笑吧! 这实在是太奇怪，太疯狂了。”

这意味着很多房东将被迫抛盘来达到收支平衡，尤其是杠杆较重的。

Andrew King说，这个政策的影响以亿为单位，现在，房东们将失去这些收入，他们已经在上个月《住宅租赁法》的修改下苦苦挣扎，今天的政策修改将使权力进一步向租户倾斜。

以往，房贷的利息部分可以作为投资成本，抵扣到收入部分从而达到节税目的。

Andrew King说，“我们知道作为房产投资人来说，最大的不利是租金不能覆盖成本。在新西兰，租房比买房要便宜（即房租赶不上还贷）。

Andrew King说，支付房贷利率一直是房东最大的负担。

“当你刚买下一套出租物业时，房贷成本是投资者最大的一笔成本。现在必须要用相当高比例现金来购买房子，如果不是全额现金的话。"

“今天这一变化将使人们几乎不可能提供新的出租房。这意味着今后能够购买租赁房产的人，将只有那些几乎用全额现金购房的人。”

奥克兰房产投资者协会副主席Peter Lewis也说，“政策十分激烈。从道理上讲，这是错误的，因为长期以来商业惯例是，经营企业中的任何成本都可以纳入节税考量。这确实是商业、创新和就业部的书面规定。

“政策将惩罚那些最近进入该行业的人……对我来说，整个方案是错误的。如果你消灭了所有的房东，你并不会在新西兰多创造一栋房子，这意味着住房状况并不会缓解。”

政府将就这些政策的细节进行咨询，并将很快出台立法。

“咨询内容将包括新建筑的豁免期，以及出售物业获利被征税的情况下，是否可以在计算时扣除他们的利息支出。”今天的公告中说。

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