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澳洲CBD办公楼还在“为生存而战”?

2021-04-22 来源: 澳财网 原文链接 评论0条

你回办公室上班了吗?

在重返办公室这件事上,澳大利亚的大型机构脚步似乎比小企业要慢一些。

但从本月开始,很多大机构(如银行和大学等),终于开始恢复全员可以上班的机制。

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一些科技企业也在做出改变。疫情爆发时,亚马逊(Amazon)全球90%的办公室员工都是远程办公。自3月31日起,这家全球电商巨头开始逐步恢复实地办公。公司称:“以办公室为中心才是我们的文化基准,方便我们以最有效地方式协作、学习和创新,我们计划恢复这一文化。”

不过,社交媒体巨头推特(Twitter)则采取了不同的政策,员工可以远程工作。不仅如此,推特公开喊话,如果亚马逊员工希望继续保持远程工作的模式,可以选择来推特应聘。

同为互联网技术领域的巨头,两家公司在办公模式上却采取了截然相反的态度。最终的结果势必将改变澳大利亚人的工作方式,决定企业的发展、挑战写字楼的前景、并重塑城市商业中心(CBD)的样貌。

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早在今年2月份,澳大利亚开发商Mirvac首席执行官苏珊·劳埃德·赫维兹(Susan Lloyd-Hurwitz)就曾表示:“我们无法回到过去。”

尽管在办公室复工方面,澳大利亚要领先于许多其他发达经济体。但是,房地产委员会的最新数据却显示,今年3月份,墨尔本写字楼入住率低至35%,悉尼则为50%。即便是在供应相对较少的珀斯和阿德莱德,也有多达30%的空间空置。

如果百分比换算成人数,会怎么样?

在疫情爆发前,悉尼市(包括CBD在内的地方辖区)曾是容纳超过50万人办公的工作场所。考虑到这群人的支出,以及国际游客和留学生(现已流失)的支出,这座城市每年贡献高达1380亿澳元,占GDP的7%。

从财富角度来看风险,悉尼CBD的物业总值约为750亿澳元,墨尔本CBD的这一数据约为500亿澳元。

雇员偏好灵活办公,雇主期望实地办公

过去一年,在应急状态下采取的远程办公无疑是有效的。今年,随着新冠疫苗和疫情的发展,企业和政府将不得不做出更多的决策,他们必须为后疫情时代进行谋划和布局。

相关的调研的确帮助提供了一些指导,调研结果显示,混合工作方式(即实地办公和远程办公相结合)成为一种偏好。

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受澳大利亚地产委员会的委托,EY Sweeney对多达600名白领进行了调查。结果显示,70%的人更喜欢灵活的办公方式,平均每周在办公室工作3.3天。

同样,全球建筑公司Gensler在美国进行的“2020年工作场所调查”发现,只有19%的受访者希望一直远程办公。过半受访者想要混合办公模式,约1/3的受访者则希望采取实地办公的模式。

当然,了解管理层的预期和相反也同样重要。

波士顿咨询集团(BCG)针对澳大利亚的一项分析发现, 121名企业雇主中只有40%的受访者喜欢混合办公模式。相比之下,更多的雇主希望员工回到办公室工作。

美国的情况也是类似。在疫情期间遭受重创的曼哈顿(3月前只有10%的员工返回办公室),纽约合作组织 (Partnership for New York City)对其成员、所有主要首席执行官进行了调研。

结果显示,22%的受访者期望全员返回办公室办公,大多数(66%)的受访者则正在计划一种混合办公模式,另有9%的受访者预期完全远程办公,只有4%的受访者表示办公模式取决于“岗位角色”。

作为该组织的主要成员之一,摩根大通首席执行官杰米·戴蒙(Jamie Dimon)是“恢复办公室办公”的坚定拥护者。

他在给股东的年度信函中预测,25万名员工中有许多将返回办公室工作,相对较小的一部分团队会采取远程和实地办公的混合模式,大约有10%的“非常特殊的岗位”可以每天居家办公。

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相比之下,花旗集团已经建议员工,一周三天在办公室工作。

办公室或迎来大变革

从澳大利亚城市的活动来看,混合办公模式受欢迎程度日趋上升。一周中,周二、周三和周四通常是繁忙的工作日,周一和周五则相对灵活。

如同澳大利亚地产委员会在墨尔本的Fab Friday倡议一样,这给运营带来了巨大的挑战。

安永大洋洲房地产和建筑管理合伙人Selina Short指出,离家越远的员工越想远程工作。因此,“如果想要复兴CBD,必须在通勤上下功夫。”比如将营业场所转变为体验中心,并且重新定义工作场所的用途、引入更多的绿色空间、采纳更有效的出行方式等。

在“慢节奏”的周一和周五,政府可以通过提供免费交通和停车、鼓励夜市经济等,来实现空置空间的有效利用。

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墨尔本Federation Square

当然,也有更多企业在考虑对办公室做出重大改变。房产行业人士警告称,写字楼所面临的挑战不会随着疫情的终止而结束。科技的力量不可阻挡,在弥合远程办公或混合办公的缺点方面,以后将会做的越来越好。

目前,澳大利亚开发商Mirvac正在美国工作技术学院(Worktech Academy)合作,试图重新思考疫情后时代的“全渠道(Omni-Channel)办公场所”定义。

所谓“全渠道”是从零售业引入的概念,是指在数字化转型过程中,为员工提供了更广泛的工作场所选择。

在其看来,办公室将不再是“一般的工作场所”,而是将作为一个“文化、创新、学习和生产枢纽”而存在。

未来的员工将希望“更有目的性”地前往办公室,而办公室将成为“以健康和福利、可持续性和社会责任为主要驱动力的地方”。

写字楼地产正在逐步复苏

那么,所有这些将如何进行?根据城市研究方面的专家理查德·佛罗里达(Richard Florida)于今年2月提供给悉尼委员会的建议,CBD将能够应对“冲击”。

他说:“危机是加速器,而不是破坏者——这才是最佳的思考方式。基本上,传统印象中的作为工作场所的办公室已经死了,可以说,这场危机从根本上颠覆了我们工作、生活、购物、乃至日常生活的方式。”

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据其预计,办公室将需要得到重新设计,重点放在健康、休闲、体验和开放上。在这个过程中,对CBD办公室的需求将下降20%,整个CBD的支出将下降5%-10%。

澳大利亚商业房地产集团Charter Hall首席执行官兼地产委员会新任主席戴维·哈里森(David Harrison)则对整个行业前景相对更加乐观。“我从来不认为,居家办公是一种结构性的变化。实际上,居家办公是针对健康危机的一项周期性实验,最终,企业老板还是会希望他们的员工回到办公室。”

Charter Hall管理的写字楼资产超过230亿澳元,为全国最大的写字楼资产管理公司之一。在新冠疫情期间,他承诺追加写字楼投入25亿澳元,并购买David Jones 悉尼旗舰店。

Harrison的信心在一定程度上可归因于投资的性质。在其投资组合中,大多数写字楼都是长期租借给政府或大学。

不过,他也指出,向更为紧凑型办公布局的转变已经结束。过去十年,人均写字楼占有空间从14平方米下降至10平方米。他认为,人均办公面积回升至14平方米的逆转,将是市场的巨大变化,这将抵消每周两天在家工作所造成的需求流失。

事实上,在过去几个月,澳股市场中的几大地产信托公司股价有所回调,其中表现较好的就包括和Charter Hall和工业地产公司Goodman Group。

随着疫情危机的解除,海外投资者表示愿意投资澳洲地产。尽管市中心写字楼仍受到较高空置率和租金下降的打击,但对商业地产市场普遍下跌的担忧已经消除。


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