杭州单日卖地717亿！开发商疯狂高价抢地，怎么赚钱？

716.7亿元，杭州集中供地首日，房企抢地火爆，无一流拍，热度超过广州、重庆。溢价封顶、高自持成为关键词。

其中，24宗土地触发溢价封顶机制，6宗土地竞自持比例超过了20%；至少有9个板块创下地价新高；平均溢价率为26%，也超过了去年的23.3%。

以拿地激进著称的融信再一次大出风头，单独拿地3块、与滨江合作拿4块，共计228.5亿元（含合作部分），根据中指研究院计算，融信权益金额为142.3亿元。

“双限”＋竞自持的出让模式，上升的地价，让后续开发商的盈利成了大问题。诸多杭州业内人士表示，限价基本没变的杭州，地价又上了个台阶。在利润空间有限的情况下，未来开发商如何保证项目利润及产品质量，令人关切。

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抢地大战

杭州一直是中国城市里的“卖地大户”，已经连续4年土地出让金超过2000亿元。2018年-2019年，杭州连续两年为全国卖地收入最高的城市，2020年排名第二，仅次于上海。

从2019年起，杭州为了控制土地价格，实行“双限”、竞自持的模式。凡是住宅项目，从拍地当日起，销售均价和精装修价格均已限定，同时限制地价；当土地溢价率触及30%时，转入竞自持比例环节。

即使如此严苛，本次土拍，开发商仍然热情高涨。“至少50家房企办理了预约申请，杭州市场上的TOP20房企，对这次土拍都准备已久，普遍提前勾地30宗左右。”一名杭州房地产土地投拓从业者告诉华尔街见闻。

首次集中供地共推出57宗涉宅地块，近80%的地块起拍价都超过5亿元。按全部参与竞拍算，需缴纳预约保证金约25亿元；按普遍的勾地30宗计算，大约需要准备预约保证金仅15亿元。

这笔钱对很多房企来说都能承受，因此在土拍前夕，多个热点地块提前触及溢价封顶。

5月7日的拍地成了民营房企的主战场。融信、滨江、融创、祥生、龙湖是拿地金额排名前五的大户。中天、兴耀、宋都、博策、新丝路、花样年等本土或外地小房企，也都有所斩获。而央企保利、国企建发仅拿地一宗。

根据中指研究院统计，“地头蛇”滨江与“过江龙”融信成为首日最大赢家，双方联合拿地4幅，拿地金额172.5亿。此外融信还单独拿下3幅地块，总计斥资56亿。滨江则独立拿下城厢街道地块，总价约10亿。

第三则是融创，单日拿地金额达到126.9亿元，拿地4宗；此外建发以自持38%的条件拿地，创下开发商最高自持比例纪录。

意料之外的是杭州房企“大户”绿城一无所获、万科只拿地一宗。

但实际上，绿城今年第一季度，已经花了126亿元在杭州市场拿了10宗地块，达到去年在杭州土地投资额的一半，所以目前并不急着拿地。而万科在杭州公开市场拿地已经放缓，去年一整年，万科在杭州市区仅收入两幅宅地。

对注重测算和品牌溢价的万科来说，在杭州公开市场拿地并不划算。

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问题还在后面

火热的拍地之后，开发商将面临后续的运营和盈利难题。

今年初，万科以40.6亿元的封顶价拍下运河新城板块的宅地，被业内认为几乎是“零利润”拿地。

实际上，在杭州市场，不仅是万科一家面临低利润甚至亏本的问题。

“杭州实行限地价、限房价、竞自持的土拍政策后，利润空间早就被政府算好了，一旦土拍竞争较激烈，进入竞自持环节，高资金成本的房企就没有利润了。现在开发商就等于在杭州做代建，只能做规模，不能计较利润。”一名华东房企营销人士表示。

有分析人士称，算算本次每宗地块的价格、相应的条件，再与限价一对比，杭州拍出的这些“封顶+自持”的地块基本没啥利润。

比如融信拿下的世纪城核心区块单元地块，自持比例达到29%，总价14.82亿元，刨去自持的楼面价逼近3.9万元/平方米，未来开售最高精装修价格为4.7万元/平方米，最后房地比仅为0.9，利润空间很薄。

又如，创自持比例最高纪录的一宗地，是厦门国企建发竞得的。2020年，杭州所有出让土地中，最高的自持比例是22%，而建发此次一出手，自持比例就冲上了38%。

该地块性质还是商住，住宅部分占全部建筑面积的49.6%，扣除38%的自持比例后，可售住宅建筑面积仅11.6%。即便国企资金成本较低，这笔账也是很难算得过来的。

一名行业人士笑称，这几乎就是买来自己住的。加上该地块楼面价17816元/平方米，精装限价36000元/平方米，还能有啥利润。

尽管杭州市场的利润被压得很低，中小型房企却乐此不疲地在边缘板块制造新地王。

32宗涉宅地块同日出让，让杭州9个板块诞生了地价新高，多数是小型房企在较偏地段的激烈竞争造成的——原本非核心地块被认为是小房企捡漏的机会，结果大部分也进入了竞自持阶段。

这些郊区地块的盈利同样算不过来。比如中天控股在新湾板块拿地一宗，该板块地价首次破万，还要自持5%，但限制未来精装均价18000元/平方米。

“提前勾地造成了两个效应，一是央企、国企的资金实力没有得到彰显，他们不占太多优势；二是我们已经提前预判到地块竞争激烈，竞自持比例会突破历史纪录，最后果然是这样，这将导致后续利润微薄，甚至按照测算，部分地块没有自持也得亏本了。”一名华东房企投拓人士表示。