公募REITs打开万亿市场，想投资房地产怎能不了解?

近期，中国公募房地产信托基金（REITs）全面启动，9只基础设施公募基金开启万亿投资市场，引发热议。尽管规模巨大，但行业内普遍预计，将会一售而空。

REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust，房地产投资信托，是投资地产的一种金融产品。REITs有很多独特的特点，使其成为全球地产投资人的主要选择之一。

而地产投资在华人投资者的投资组合中往往占据了较高比较重，因此大家就更需要了解：

• 投资地产行业为什么要考虑REITs？

• 什么样的投资人更适合REITs？

• 澳洲有哪些值得投资的REITs？

为什么要投资REITs？

REITs作为一种信托基金，和其他信托一样，成为一个投资主体向投资人募资。把投资者的资金汇集起来，再由专门的投资机构进行房地产投资、经营和管理，再将投资所产生的综合收益按照比例分配给投资者。投资人则通过REITs，拥有所投资的地产项目的所有权。

REITs的投资范围很广泛，几乎涵盖所有房地产项目形式，包括有：住宅（如公寓）、零售类（如购物中心）、工业类（如仓库或厂房）、商务写字楼，甚至也可以是医疗中心、幼儿园等等。

之所以REITs具有投资价值的原因共有五点：

第一，物业形式多样，便于分散风险。地产行业的投资和专业门槛可以很高，比如最近特别火的工业类地产，或者医疗中心类。REITs就能为投资人提供参与机会，比如本次启动的公墓REITs，主要的投资对象是澳大利亚的基建，这在常规情况下，是一般投资很难参与的项目类型。并且，投资者可以通过投资REITs，分散投资不同的地产项目，降低风险。

第二，投资门槛低。和中国国内的公募REITs一样，澳大利亚公募REITs基金的投资门槛也往往仅需1000-5000澳元，有几万澳元的投资额即可搭建一个投资组合。

第三，提供被动收入型投资。由于REITs投资的资产往往能够产生现金流，所以作为投资人可以获得月度、季度的分红。

第四，有较好流动性。REITs是在证券交易所进行交易，每天都可以看到报价，投资者可以随时进行买卖。

第五，税务优势。REITs是一种信托结构，资产产生的收入直接作为分红发给投资人，投资主体无需缴税（具体纳税情况取决于不同REITs的结构）。

REITs VS 管理基金 VS 股票

有些投资人可能会认为，按以上说法，REITs不就是地产类的管理基金（managed funds）吗？

确实，REITs类似管理基金，但是并不一样。虽然，两者都要收取管理费，但却有着一个很大的区别：流动性。绝大多数的地产基金不提供流动性，封闭式的为主，有些周期甚至长达5-7年。

既然流动性很高，REITs可以视为股票吗？

也有相似之处，两者的流动性都取决于交易量，且短期的价格都取决于供需关系。不过，长期而言，股票的价格反应的是企业盈利能力，REITs的价格则更多地反映出底层资产的价值。

什么样的人适合投资REITs？

简单来说，REITs比较适合那些想要综合分散投资地产行业的投资人。比如，有些人看好仓储行业，又不知道购买哪里的仓库，或者也不具备整体购买的自己，就不妨考虑投资包含仓储地产的REITs基金。

也因为REITs有这么多的优点，所以引来全球投资人的参与。

虽然由于新冠疫情，澳大利亚的上市REITs基金和股市大盘，在去年3月一度大跌。但随着近期澳洲地产行业的复苏，REITs反弹明显。截至3月31日的一年中，上市REITs反弹达到41.9%，高于ASX 200指数的38.6%。

而在这一过程中，REITs行业也出现了整合的迹象，比如地产集团Dexus宣布以3.2亿澳元收购上市地产信托APN集团。

Dexus官网上关于收购APN的消息

从经济数据来看，澳大利亚的复苏比亚太地区的大多数国家要更快，因此房地产市场信心不断增强，优质物业的需求持续强劲。尤其是受益于电商发展的工业物流地产，需求将保持长期趋势。

那么澳大利亚有哪些不错的REITs产品值得投资人关注呢？