投资者重返市场，贷款增速连续三月超过自住房

「房产市场的繁荣，推动投资房贷款水平不断上涨。但在疫情的影响下，借款人的财务不稳定性也在渐渐加剧。」

随着房价的攀升，年轻的购房者逐渐无力负担住房。而富裕的投资人则抓住了低利率的机遇，并利用了他们的资产收益重返市场。

今年七月，投资房贷款增长连续第三个月超过自住房和首次置业贷款。澳洲联邦统计局表示，向投资者发放的新贷款承诺上升1.8%，超过了自住房贷款0.4%和首次置业者贷款7.6%的下滑，使月度投资房贷款总额升至94亿澳元。

包括HomeBuilder建房补贴在内为首次置业者提供的政府刺激措施的结束，以及房价在截至8月的一年内跃升了18.4%，达到32年来最快增速，都为投资者扫平了道路，推动该月贷款承诺额达到了一年前的两倍。BIS Oxford Economic的经济学家Maree Kilroy表示：“投资者需求背后的推动力十分强劲，预计投资房贷款将在2022财年进一步增加。”

投资者更偏爱二手房

房产开发行业对投资房贷款的增长趋势表示欢迎，尤其是进入期房市场的投资资本信号，将帮助他们的新项目落地。

但商业物业中介公司JLL曾在本周早些时候发出警告称，悉尼和墨尔本的疫情封锁使近期出现的投资者对新公寓的兴趣复苏迹象面临威胁，并可能使新住房的供应进一步收缩。最新贷款数据的公布并没有在这一点上让人消除疑虑。

根据周四公布的数据显示，投资者在二手物业上的花费是在新建房上的9倍，且在已建成物业上的投资增长更快。

在截至7月的12个月里，用于购买现有住宅的新投资房贷款总额为660亿澳元，较前一年增长48%。而为新建房申领的投资房贷款总额仅为73亿澳元，增幅近22%。AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，投资者对房价的上涨以及墨尔本及悉尼租赁市场出现的已度过最糟糕时期的迹象做出了回应。同时，监管机构也可能会密切关注这些数据。“这这表明，住房债务将进一步加速，仅付息贷款的比例将进一步上升，高贷款与估值比率的贷款水平也将上涨，”Oliver表示。“所有这一切都将继续给澳大利亚央行审慎监管机构APRA施加压力，要求它们采取行动收紧贷款标准，以防范日益增加的财政不稳定的风险。但它们可能会等到最新一轮封锁尘埃落定后才采取行动。”

涨息前景推动转贷水平上涨

新的房屋贷款承诺总额相较6月变化不大，仅上升了0.2%，经季节调整后达321亿澳元。新增自住房贷款总额从229亿澳元降至228亿澳元，其中首次置业贷款也从6月的63亿澳元下滑至58亿澳元。在借贷成本创历史新低，以及借款人预计固定贷款利息将上升的可能迹象的推动下，转贷承诺上升6%，至172亿澳元的历史高点。“相较一年前，2021年7月的银行间转贷数额上涨了60%。”ABS金融及财富部门主管Katherine Keenan表示。
“这反应出借款人正在寻找更低息的贷款产品，尤其是固定利息贷款，并研究各大主要和非主要借贷机构所提供的返现活动。”

借款人的财务不稳定性加剧

然而，由于疫情对经济的影响还没有消退，许多贷款人仿佛站在悬崖的边缘。据一项新的调查显示，随着持续的封锁打击了那些在疫情期间失业者的储蓄缓冲，一次涨息，就足以使每20位房主中的1位陷入经济困难。比价网站Finder进行的一项全国性调查显示，一次住房贷款利率的上调，将使5%的借款人陷入财务困境，并使他们需要财政援助。这项对近600名澳大利亚人的研究发现，部分借款者认为，如果他们现有的房贷利率在澳洲央行改变现金利率之前出现周期外的增长，他们将需要帮助。另有53%的受访者表示，他们将试图与自己的借款机构协商，以期降低利率，而另外四分之一的人将会转贷去其他银行。另有20%的人表示自己不会采取任何行动。

Finder的个人理财专家Kate Browne称，自这项7月底调查以来，会因加息而面临财务困难的房主比例可能有所上升。
随着封锁的继续，由于那些失去和减少工作的人们难以维持收支平衡，这一比例还会进一步上涨。

她表示：“在过去18个月里，澳大利亚人的财务健康状况受到了冲击。在进入目前的Lockdown时，许多人存的钱非常少。”

“如果没有足够的支持，进一步的经济冲击可能会导致许多澳大利亚人拖欠贷款。”

许多贷款人没有储蓄缓冲

澳大利亚银行业协会Australian Banking Association的数据显示，7月初至8月初，已有近2.4万人申请了一系列银行的支持措施，还有逾1.45万户家庭贷款延期还款。

在7月8日至8月1日期间，新南威尔士州有超过10,450笔贷款办理延期还款。

相比之下，在2020年危机最严重的时候，全澳有近50万套住房贷款被延期。

Browne表示，最近几个月，越来越多的人也在考虑转贷，因为封锁促使他们重新评估了自己的财务状况。

近几个月，一些定息贷款的利率增加、有关未来加息的报道以及其他贷款机构的促销活动力度也起到了一定作用。

她说：“即使是那些仍有工作、经济状况相当稳定的人也在认真考虑可以在哪些地方省钱……而这是我们储蓄的最简单的方法之一。”

那些因封锁而再次失去工作、无法偿还贷款的借款人被转到金融权利法律中心(Financial Rights Legal Centre)，该中心为那些面临财务压力的人提供建议和支持。

“很多人是由银行介绍给我们的，”高级政策和沟通官Julia Davis表示。“银行现在很乐意为信用良好的借款人提供援助，但对于过去18个月一直处于困难中的人，他们不愿意像过去那样施以援手。”

Davids表示，到目前为止，丧失房屋赎回权尚不构成严重问题，但她认为，考虑到目前的财务压力水平，加息将使逾5%的借款人陷入困境。

她指出，根据Digital Finance Analytics的一项分析，上月，新南威尔士州约40%的家庭面临贷款还款压力。

“这太悲哀了，许多曾给我们打电话寻求帮助的人终于在2021年初回到了正常的生活中，恢复了定期还款……而现在他们再度失去了收入，什么也买不起，银行正把他们转介到我们这里。”

Davis指出，当政府支持性补助增加时，求助电话有所缓解，但仍居高不下。她补充称，当出台额外限制措施(如新南威尔士州临时禁止建筑活动)时，接到的求助电话大量涌入，表明许多人没有储蓄缓冲。

现金利率预计在近期将保持不变

汇丰银行澳大利亚首席经济学家Paul Bloxham表示，房主应该不会很快面临加息，因为本地和全球利率在未来几年都可能保持在低位。

“利率将保持低水平持续很长一段时间，澳大利亚央行倾向于最早2024年之前都维持利率不变。这些关于升息的议论都发生在最近长时间的封锁和不断恶化的经济情况前。”

他补充称，根据他的预测，他不认为利率会在截止2022年底前有任何变化。

Bloxham表示，低利率，加上政府支持措施和贷款延期偿付，应该会帮助人们保住自己的房子。他补充称，整体劳动力市场表现好于预期，企业期待解封后的前景，但他也指出，活动水平会出现大幅下降。

不过，Bloxham警告称，他预计封锁后的经济将不会再次出现V型反弹，而是会出现一场旷日持久的复苏，这将需要当前货币和财政政策的支持。

鉴于住房贷款市场的激烈竞争，Finder的Kate Browne表示，任何面临升息的人都应该尝试与借贷机构谈判，如果他们不能提供更好的利率，就转贷去别的银行。