悉尼内城区的公寓，还能好吗丨物业管理

他人贪婪我恐惧，他人恐惧我贪婪。

巴菲特这句话什么意思呢，就是说当行情好大家都想着梭哈进场多赚钱的时候，你就应该小心谨慎准备溜了；反之当大家都不敢进场的时候，你就可以考虑贪婪进场捡钱了。

风险都是涨出来的，市场越涨，风险就越高，你就应该更加谨慎小心；反之机会都是跌出来的，市场越跌，风险就被释放得越多，那么你就越可以大胆一点。

在租房市场中，遭受疫情最严重的灾区莫过于悉尼的内城区域。而现在，在房价再次飙升之前，房地产投资者却有一个限时机会在悉尼、墨尔本和布里斯班的内城房地产市场分一杯羹。

尽管不可否认 COVID-19 大流行对内城市场产生了重大影响，但换个思路想一想，这些影响正在为房地产投资者和买家创造“难得”的机会。

如果把投资房产看作是一个周期很长的计划，那COVID-19 及其相关影响则是相对短暂的。这使得内城公寓或许会出现一次难得的超值购买的机会，为什么这样说呢？

「 内城区域面临的机会 」

首先就是澳洲封锁国境，限制外海人员入境的措施了限制了海外买家和租户的需求，这在一定程度上改变了内城市场的动态，向潜在买家开放。

此时此刻，澳洲本地买家几乎没有来自海外买家和新移民的竞争，目前澳大利亚的国际边境预计将一直关闭到 2022 年，因此，不少精明的投资者认为这是投资内城区公寓的一个机会。

此外，当前的首次购房者在这些内城区买房意愿不是很强烈，如果投资者认为高空置率和低租金水平不会持续很久，目前可以忍受这些问题，那确实是一个投资内城区公寓的好机会。

其次，目前的市场状况让投资者有难得的机会在内城区购买正现金流的投资。

要知道，如果想达到投资持有成本低于租金回报这种理想状态，通常是需要买家在偿还贷款多年后才可以实现的。

虽然在 2019 财年，澳大利亚 220 万房地产投资者中有近 60% 宣布亏损，负扣税成为常态。然而，当前各银行超低的抵押贷款利率正在改变游戏规则。

数据显示悉尼的公寓总收益率为 3.1%，墨尔本为 3.5%，布里斯班为 5.1%，而三年期可变投资贷款的平均利率为 3.02% 或 2.38%。显然，相当低的贷款利率，让内城区暂时的低租金收益和高空置率有所缓解。

这对于澳洲本地自住和投资的人来说，是一个独特的、限时的机会，可以利用封闭边境带来的优势在 22 财年做出明智的选择，然后生活恢复正常后，内城的租金和资本价值预计大概率会上涨.

「 当前投资内城区的风险 」

机会和风险是并存的，在上述的机会中，风险又是怎样的情况呢？

主要其实就是租金的问题。以悉尼CBD区域（邮政编码2000）为例，疫情前（2019年12月）到现在为止公寓市场的平均租金从750下降到了600，租金收益从4%下降到3%。

传统上，小城市公寓很受年轻职业人士和国际学生的欢迎。但封闭的国际边界和更多的在家工作机会意味着对城市生活感兴趣的人越来越少，这反过来又导致房地产投资者的回报较低。

多年来为学生设计的一居室和工作室单元供过于求，这已经影响了市场，而 COVID-19 只会加剧这个问题。

以目前的状况来看，这种现象在半年乃至一年内能否得到好转呢？随着戏剧性的转折，澳洲已经走在了全面开放的路上。接种率也以火箭般的速度快速接近到80%。

如果开放后，来澳洲的游客和留学生，如果能够恢复，那也许现在的风险就会变成机遇。

根据澳洲相关统计部门表示，来自中国的海外留学生虽然因为封锁人无法入境，但是就在线网课的数据来看，选择留澳的中国学生人数依然维持在疫情前的良好状态。

一旦开放，随着留学生的大量进入，内城区很有可能再次变成炙手可热的区域。

「 总结 」

随着局势的变化，全澳都迎来了开放的曙光。

相比于蹭蹭高涨的独立屋市场，内城区此时显得格外有些落寞。

或许对于悉尼这样的极度依赖国际游客和留学生的情况，内城区应该从没有这么被现在这样嫌弃过。

然而此时也有可能是最好的入手时机，风险也会随着时局的转变而变为机遇。