学者：房地产税标志着中国进入“存量经济”时代（图）

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贺军：上海和重庆的试点是从2011年开始的，我认为借鉴意义有限，就像你刚才讲的，这两个城市的试点都属于很小的规模的尝试，选取的税基都是很有局限的。原因刚才我也提到了，主要还是利益关系比较复杂。

这次试点，今后要在全国推广，范围可能比之前大得多，无论是从征税税基、税率、再到试点城市的选取可能都需要更大胆的尝试。我认为国务院要选取试点城市、出台政策，需要更多考虑到普遍的征收对象是什么样的，兼顾什么样的利益，5年试点之后，全国人大在立法通过之后，要在全国来实行，这时候它的政策会很不同。

多维：您认为这次试点可能会对存量房地产征收房地产税？

贺军：我个人认为有很大可能性。什么叫存量？什么叫增量？从哪时候算起？如果不包括存量房地产的话，这个房地产税试点有什么意义呢？假如按照新老划断的原则，从2021年之后交易的房地产都征房地产税，之前的不计入在内，那税基就太小了，无法解决任何问题。我们要明白房地产税这个政策的意义，房地产税是财产税的一种，这次改革意味着中国要把存量资产逐步纳入到征税的范围里来。而且房地产税可能不是中国税制改革的终结，今后可能还会有更多财产税推出，随着中国经济的发展，财富积累到一定的程度，政府也是一个重要的利益主体，通过财政收税手段，从过去做增量财富扩张转移到存量财富分配上。

房地产税的开征是在房地产领域进行的一次财富二次分配，这个二次分配意味着持有房子越多，交的税也就越多，也就是说这样的二次分配跟共同富裕也有密切的关系。

多维：您认为房地产税试点比较有可能先在哪些城市率先开展？

贺军：这不是分析的结果，完全取决于国务院怎么定，地方有没有积极性，如果有些地方愿意主动报名，国务院肯定会考虑。此前有学者建议上海、深圳、海南先行试点。这些城市确实比较有代表性。有的是经济发展快的一线城市、有的是楼市炒作比较多的地方、还有的属于改革先行示范区。

国务院在制定政策的时候，恐怕也得权衡一下，需要考虑到代表性的问题，比如大中小，东中西城市，都需要纳入到可能的试点范围中。在不同的地区，不同规模的城市，经济发展水平有高有低，可能试点方案都不一样，我估计试点可能会考虑到一定的代表性和覆盖面，为今后政策推出打基础。

多维：您认为下一步房地产税试点乃至后期全面推开，难点在哪里？

贺军：不同主体考虑问题的角度可能不同，就会产生矛盾。对国务院和财政部来说，最注重的可能是制定一套合理的试点的方案。从市场的角度，被征税对象的角度来说，民众主要关心的是有没有税收减免？征税税率是多少？对于地方政府而言，可能认为房地产税对市场是一种打压，如果税率太高，市场可能会受到冲击，但如果税率合适地方政府相当于多了一个财政的工具和收入来源。

整体上来讲，难点在于怎么去定这个税率，参考发达国家还是其他发展中国家？中国跟发达国家的国情不一样，中国老百姓收入没那么高，经济实力没有到达发达国家的程度，中国居民的财富大部分实际上就是房子，除了房子之外剩下的可自由支配的收入，流动性很高的资产并不多，这些因素都需要在确定税率的时候认真权衡和考虑。

还有一个难点就是不同经济区域怎么确定征收方案？东中西，发达、中等和不发达地区，如何平衡地制定一套差异性政策，最终的方案一定不会是一个全国一刀切的税率。

另外，有一个基础性的工作可能比较重要，也是比较困难的，借着房地产税的开征，各个地方需要把房地产资产情况，建设一套可信的数据库，这是房地产税开征的重要基础。这件事过去阻力很大，特别是一些违法乱纪的贪官污吏，不愿意披露自己名下的房产。

多维：您提到房地产税可能标志着中国将会对存量资产进行征税，标志着中国进入了一个存量经济的时代。怎么理解存量经济和中国将面临的挑战？

贺军：这个问题其实是很重要的。“存量经济”是一个打了引号的说法，是人为创造的概念，与此相对的是增量经济，增量模式。

过去城市化，土地经济只有新开发土地的时候才会带来巨大收益，利益主体主要从土地上获得财富，这样的模式比较粗放。只要新的土地拿出来出让和开发，地方政府就有财政收入，房地产开发商可以在这个基础上做二次开发，最后卖给个人或者其他企业获利。这种模式推动了城市化快速的发展，至少在规模上，在表象上，城市经济经历了一轮快速发展。但城市化是很复杂的进程，城市经济规模只是一个维度，城市的发展还包括城市里的人，中国的城市化在很大程度上是房地产化，这是中国所谓的增量经济模式下的一种表现，在这种增量经济的模式下，无论是政府还是企业都在追求高增速，大总量。

现在到了不同的时候，想要维持高增速，投入越来越大。经济增速快，积累的问题也很多，比如债务问题，各种经济结构的问题，质量的问题，效率的问题，环境的问题，经济快速发展积攒了很多后遗症。这种后遗症按原先的发展方式无法解决，还会产生金融风险。这时候就需要适当降低经济发展速度。比如城市化扩张的速度会慢下来，过去是做增量，现在转向了分配存量。过去是从无到有的资产扩大阶段，现在是既有的存量资产已经很大，城市中房地产资产总价值越来越高。尤其是在存量经济中，财富分配不均衡，因此需要开征房地产税，把一部分经济发展的红利通过财政转移到低收入人群中。

存量经济意味着，城市经济和财政收入，都要转向更多的从存量当中来获取经济收益。比如城市发展，更多转向了城市更新，而不是城市扩张和新的开发，城市管理更多的工作是原有的街道、社区怎么改造翻新，怎么让老城充满新的活力，怎么把环境做的更美，从城市的更新当中获得城市资产的提升。

一个值得注意的挑战是，存量经济时代，地方之间的差距可能会越来越大。基于城市中房地产资产价值，基数越大征收的房地产税越多，房地产税征收显然取决于城市的经济基础，发达地区、超级大城市、沿海地区，房地产税收征多。贫穷地区，落后地区，地方经济本来就比较薄弱。在房地产税开征之后，发达地区征税多，政府多了一个财政工具，高资产价值，高房地产税收，丰富的财政工具会形成一个正向的循环。其他的中西部欠发达地区，没有开征房地产税的条件或支撑很弱，就缺少这种工具，加上欠发达地区房地产价值相对较低，税收收入就更少。从而造成地方之间差距拉大。所以我说房地产税的开征并不能天然的缩小区域差异，差异还是会有存在。

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