澳洲房价会在2022年下跌吗？专家是这样解读的（组图）

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在澳大利亚各地的首次买房者似乎都在思考房价是否会下跌 ，约兰达·扎林斯（Yolanda Zarins）和卢克·安德里（Luke Andree）就是其中的一员。

16个月前，二人有了第一个孩子詹尼斯（Jannis）。此后，他们在内城区租的房子就感觉有点儿太小了。

“一直压力很大，真的。我们开始寻找一个空间更大的地方，我们发现根本无法真正看懂房地产市场的走势，”安德里先生说。

尽管房价的增长速度在最近几个月已趋于放缓，但全国的房地产价格已经在一年内上涨22%。

扎林斯女士和安德里先生居住在塔州首府霍巴特市。霍巴特的房地产市场在2021年是所有首府城市中最热门的。在过去12个月里，当地的房价升幅达到惊人的27.7%。

在悉尼，房价上升了25.8%，其次是布里斯班（+25.1%）、堪培拉（+24.5%）、阿德莱德（+21.4%）、达尔文（+16.7%）、墨尔本（+16.3%）和珀斯（+14.5%）。

“我们看到的12个月的房价增长率是自1989年以来最高的，”核心逻辑（CoreLogic）咨询公司的伊莱萨·欧文（Eliza Owen）说。

“但就房价全面提升而言，这已经持续了大约13个月了。”

1989年，扎林斯女士刚满一岁。30多年后，创纪录的年度房价增幅把她的小家庭挤出了房地产市场。

“我认为真正让我们决定现在停止看房的原因是情绪上的损耗，”她说。

明年房价会何去何从？

对于首次购房者来说，这不是一个好消息。

预计2022年，澳大利亚的房价将再度上涨，然后到2023年才会下跌（但是不足以抹去目前房地产热带来的涨幅）。

澳大利亚国民银行（NAB）预测，2022年的房产价值将上升4.9%，2023年则会下降4%。 

澳新银行（ANZ）的展望是，房价将在明年上涨6%，2023年将下降4%。

澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank）预计明年的房价将上涨7%，并预测2023年的房价跌幅达到10%，这在各大银行的下跌预期中是最高的。

西太平洋银行（Westpac）估计，2022年澳大利亚房价将上涨8%，2023年会下调5%。

银行提高利率

推动这一波房地产热潮的是创纪录的低利率——买房抵押贷款利率低于2%。

买房贷款利率不升（这与货币市场和澳联储官方现金利率有关），房价可能不会下降。

澳联储（ Reserve Bank of Australia，RBA）表示，在通货膨胀率达到2%至3%的目标范围之前，它不打算提高现金利率（即官方利率）。

但一些分析师则猜测，现金利率将在2023年而不是2024年出现上升。

银行已开始提高买房贷款的固定利率，同时削减浮动利率，以吸引新客户。

这就是为什么金融咨询机构RateCity的萨利·汀德尔（Sally Tindall）说，借款人需要为2022年的买房贷款利率上涨做好准备。

她说：“现金利率处于紧急设定[的低]水平，它只会从这一点开始反弹，除非[前行道路上]又出现一个重大颠簸”。

“银行专注于逐步提高利率，因此借款人需要准备为他们借到的钱支付更多的利率。”

乡镇地区情况又会如何？

受益于城市居民逃离新冠疫情封城，澳大利亚乡镇地区的房价增幅（30.4%）已经超过了首府城市的房价增幅（24.6%）。

数字地产企业REA集团的埃莉诺·克雷格（Eleanor Creagh）说：“如果你看一下乡镇地区的房地产市场，那些交通便利、有良好基础设施和服务供应的地区，将持续看到需求的增加。”

据预计，像昆士兰州这样的有着良好生活方式的地区在2022年的房价也会表现良好，因为人们会继续离开受新冠疫情严重影响的州。

在布里斯班，购房中介温迪·罗素（Wendy Russell）从未如此忙碌过，尤其是跨州的客户为数众多。

奥密克戎会影响房价吗？

一些分析家警告说，如果最糟糕的担忧成为实现——出现新的变异毒株，例如奥密克戎，明年的房价增幅可能会再次上升到两位数的水平。

房产信息研究机构SQM Research的路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）说：“澳联储将暂缓任何加息计划。”

“而金融监管机构澳大利亚审慎监管（(Australian Prudential Regulation Authority，APRA）也可能暂不推出任何额外的干预措施来限制房地产市场的信贷。”

汀德尔女士说，奥密克戎变异毒株的出现是一种及时的提醒：尽管谁都可以做出最佳预测，但人们完全无法确定接下来会发生什么。

她说：“现在说这种新毒株对利率有什么影响还为时过早，然而，如果各地边境反复开放、关闭，[消费者和商业企业]信心可能会受到打击。”

买房抵押贷款的规定会再度收紧吗？

2021年10月，监管机构APRA提高了买房抵押贷款的利率适应用性缓冲（serviceability buffer ）。[译注：在买房者申请房贷时，每家银行都需要测试其收入水平能不能支撑贷款偿还。银行除了要衡量偿还目前利息水平之下的长款能力外，还会考虑利率上升后的风险。因此各大贷款机构都会在现有的贷款利率的基础上，再加额外的缓冲要求。]

一些分析师预计，APRA明年将再次对贷款规则进行干预，对目前处于风险水平的贷款与收入比率（loan-to-income ratios）施加限制。

监管机构还可能对贷款与估值比率（ loan-to-valuation-ratios，LVR）向借款人设定一个80%至90%的限制要求。 

房贷经纪人安琪莉可·齐默（Angelique Zimmer）说，这些变化已影响到了她的客户。

首次买房者人数在2022年将会减少

“首次买房者在今年初时人数众多，他们的贷款数量创下了历史新高，然而，这却在逐月下滑，”汀德尔女士说。

“我预计这种情况将继续下去。”

据澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics，ABS）的贷款指标显示，首次买房者获得的新贷款数量在一年内下降了11%。

但他们的借款金额却上升了1%（因为上涨的房价）。

投资者买房抵押贷款的额度则同期上升了83%。

欧文女士警告说，现在首次买房者正在退出房地产市场，将使财富分配不均问题在今后变得更加复杂。 

她说：“如果你还没有进入房地产市场，而只是想存钱，比如说，存20%的房地产首付款，那么你真的会追赶不上房地产的价格。”

“在过去一年里，对于很多首次买房者来说，他们就是这么做的。”

高密度房产更便宜 

随着独栋房地产和公寓单元房房价差距扩大到近38％，2022年将看到高密度的住房变得更具吸引力。

欧文女士说：“随着买房承受力的限制开始影响需求，我们可能会看到更多的需求在未来一年内转向公寓单元房。”

在观察对比了城市和乡镇地区房价后，凯特·邓恩（Katie Dunne）和迈克斯·罗杰斯（Max Rogers）还是决定在靠近墨尔本市中心的地方买下一套公寓。

邓恩女士说：“这可能是三到五年内的跳板，然后我们再看看下一步该做什么，最终的目标是在房地产市场里买到独栋的房子。”

她对其他想进入房地产市场的人有以下建议：

但是，对于许多希望进入房地产市场的首次买房者来说，目前的房地产价格已经超出了预算。

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