三线城市“拦路虎”阻中国2月房价入春，提振需求仍待政策精准引导（图）

中国房地产政策面持续改善，“因城施策”开年来力度不断升级。然而受春节假期、新冠疫情复燃等影响，楼市销售疲软，2月房价因此未见回春迹象，新房环比由上月的上涨转为持平，下跌城市个数居高不下。展望3月，部分市场或因疫情肆虐而重现下调，楼市“阳春”短期恐难再见。

中国苏州一处在建住宅项目  图 路透/Aly Song

与此同时，中国楼市分化现象进一步加重，2月一线城市价格修复超过二、三线城市；尽管高举“救市”旗帜的是三线城市，但其房价环比跌幅加深，同比更是出现多年来的首次下滑。分析人士认为，各地政策尚未有效激发住房需求释放，市场响应力度不够，后续仍需精准引导。

“需求端信心尚未完全恢复，预计年内会有更多的城市因城施策，出台稳楼市的政策，部分市场需求不足的城市可能会放松限购条件，”贝壳研究院首席市场分析师许小乐称。

他并指出，2月市场价格呈现不对称复苏的格局，根本原因是一线城市住房需求相对充足，信贷支持下市场预期修复较快；而二、三线城市购房需求相对不足，同时多数三线城市库存压力较大，市场预期修复较慢。

疫情对楼市回暖的阻力也不容忽视。“3月份市场受疫情影响，有可能再次出现下调，本来预期的小阳春被中断的可能性很大，”中原地产首席分析师张大伟预期，上海、深圳、杭州、南京等疫情较重的城市房价或下调。

路透根据中国国家统计局周三公布数据测算，2月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比涨幅进一步缩窄至2%，涨幅续创2015年12月以来最低（当时为升1.8%），上个月为2.3%；环比转为持平，上个月升0.1%。

数据显示，新房和二手房价格环比下跌的城市数分别增加1个和2个，至40个和57个。

地产需求偏弱有迹可循。中国央行此前数据显示，2月人民币住户中长期贷款减少459亿元，为2007年2月统计该项数据以来首次负增。国家统计局周二公布的运行数据亦显示，前两月地产销售非常疲弱，行业下行压力仍大。

花旗银行预计，疲软的二线城市和三、四线城市可能会采取支持楼市措施，但需要约六个月的时间才能恢复买家的信心。如果房地产开发投资没有大幅下降或者销售持续疲软，则不太可能在全国范围内大幅放松。

万众瞩目的中国人大和政协两会并未透露楼市放松的蛛丝马迹，但银保监会、央行在此前发布通知，鼓励商业银行满足“新市民”合理购房信贷需求。

“适度放宽社保或户籍限制，符合条件的新市民能够得到信贷支持，这是二、三线城市市场修复的关键，”许小乐说。

    **一线城市韧性超强，三线行情明显降温**

环比分不同线级城市看，新房市场，一线城市房价持续上涨但涨幅回落，二线由上涨转为持平，三线跌幅加扩；二手房市场，一线城市涨幅加扩，二、三线城市跌势持平或进一步增大。

同比方面，一、二线城市新房、二手房价格涨幅收敛，三线城市新房则罕见地出现下跌，二手房跌幅加深。

“三、四线城市出现了一个非常不好的信号，即2016年4月份以来新房（价格）首次出现了同比下跌，”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

他并认为，各地三、四线城市需要加快救市和稳楼市，防范数据过快下跌。

四个一线城市2月新房价格环比均有不同程度上涨，广州涨幅进一步加大。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%；上个月分别环比涨1.0%、0.6%、0.5%、0.5%。

从房价涨幅榜来看，2月新房价格环比涨幅最大的是西安，为1%、南京、宁波、成都、乌鲁木齐其次，均为0.7%；二手房价涨幅居前的城市有上海（0.9%）、北京（0.7%），广州、成都、惠州均为0.6%。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，上海、北京、广州包揽二手房涨幅前三，同时新房涨幅也位居前列，“在当前的市场环境下，一线城市表现出超强的韧性，率先回升。”

深圳、广州日前拉开一线城市调降房贷利率大幕，多家银行首套房分别降15和20个基点（BP），北京、上海暂未跟进，但房贷放款速度有所加快。

陈霄并认为，西安作为西北龙头、国家九大中心城市之一，人口虹吸效应明显，加之西安新房与二手房价格严重倒挂，带动新房价格上涨。

“同时，以南京、宁波为首的长三角热点二线城市以及以成都、重庆为首的成渝经济圈也开始崭露头角，房地产市场分等级、分区域逐步恢复将成为接下来的特征和趋势，”她称。

率先松绑“认房又认贷”的郑州2月表现仍不理想，新房价格环比跌0.2%，二手房环比跌0.4%。

郑州3月初发文松绑“认房又认贷”，成为2016年调控收紧以来首个松绑“认房又认贷”的重点城市。

2月底路透访问15家机构的预估中值显示，今年上半年中国住宅均价同比下降1%，持平于三个月前路透季度调查的预估中值。不过随着稳楼市政策效果逐渐显现，全年房价料同比增长2%，总体呈现“前低后高”走势。