澳洲政府这项买房刺激计划，是个坑！这类人买房要当心了

澳洲联邦政府最近刚刚公布了新财年的预算案。其中有一项跟房市相关的刺激政策，就是将首次置业者住房贷款保障计划，从每年1万个名额提高到35000个名额。

这个首次置业住房贷款保障计划，英文全称是first home loan deposit scheme。就是由政府为符合条件的首次置业买家，提供部分住房贷款的担保，从而让他们只需5%的首付就可以买房。

这个计划自2020年首次推出以来，市场的反响很热烈。在过去两年中，也确实帮到了不少首次置业的自住买家。

但是凯文认为，政府现在继续推动甚至扩大这个刺激计划，是不合时宜的。不但效果可能适得其反，而且会给首次置业者埋下重大隐患。

原因有以下几点。

第一，现在的房市已经与两年前的房市截然不同了。

两年前澳洲政府刚刚推出这个刺激计划的时候，当时的市场，自2017年上一波房市高峰以来，已经经历了两年的低迷。房价处在一个相对的低点上。而2020年初疫情爆发，迫使澳洲储备银行大幅度降低利率。

所以2020年上半年，整个澳洲房市处于大爆发的前夜。在这个时候政府推出这样一项鼓励政策，帮助那些首付款不够的首次置业买家，能够以较低的门槛更快更早的入市购买自住房，这是非常合适的。

很多首次置业的自住房买家，在这项刺激政策的帮助下，赶在房市大涨之前上了车。

如果没有这项政策的帮助，那么这些买家靠着自己的积蓄去攒够20%的首付，往往还需要至少一两年时间。而一两年之后，房价已经暴涨了一波。结果就是，当这些首次置业买家攒够首付款的时候，会失望的发现房价已经超出自己的预算了。

但是现在的房价，经历了过去一年多的暴涨，已经上涨了一大截。房价已经站在了一个阶段的高点上。随着下一步加息周期到来，房价很可能会向下调整。这个时候再鼓励首次置业者入市买房，岂不是要让他们当接盘侠吗？

如果一位首次置业的自住房买家，现在借助这项激励政策买了房，但是在未来1~2年里看到房价下降，并且降幅超过了5%，那不就意味着，把自己5%的首付款全都亏进去了吗？那时候他们会是怎样的心情呢？

更何况这类首次置业的买家，财务状况往往比较脆弱。如果在房价下跌的周期，跌幅超过5%，甚至出现像18、19年那样跌幅高达17%的状况，那其中一部分买家会不会干脆放弃还贷呢？

如果断供房贷的人多了，就会把风险转嫁到银行和贷款机构的头上。这会引发两方面的风险。

一方面，市场上的法拍房增多，会打压房价。另一方面，房价下跌让更多房产资不抵债，价值低于贷款额，就会诱发更多人放弃还贷，形成断供潮。

房产资不抵债，银行收不回贷款，就会形成坏账。银行的坏账一旦上升就会拉响警报，银行就会收紧所有跟房产相关的贷款。

这种压力很容易造成风险外溢，导致整个金融系统出现大范围的风险。

其次，澳洲政府推出这项鼓励政策的初衷，是为了解决房产的可负担性问题。让那些年轻的首次执业者，能够更容易的负担的起房价，尽早买到自己的第一套自住房。

但是政府首先应该更清楚的一个逻辑是，是市场上的房价是怎么定价的。

只要在供应量相对有限的条件下，房价其实是由需求一方的购买力所决定的。买家的购买力，又主要是由信贷能力所决定的。

当利率降低信贷宽松的时候，大家纷纷都去提高贷款额。手上的预算高了，自然就会推动房价上涨。

这是一个囚徒困境的游戏，就算每个人都知道背负更多的贷款，会带来更大的生活压力。但是你不这么做的话，就意味着在买房的竞争中输给其他买家。

比如说，市场上只有20套房产，但是有100个人想要买房子，只有出价最高的前20个人能买到。

在没有这项5%的贷款保障计划之前，大家只能靠自己的积蓄，去凑足20%的首付款。这20个凑够条件的人，用50万就能够买到一套房产。

但是现在，因为有了这个贷款保障计划，首付款的条件大大降低了。够条件贷款并拿出50万房款的人更多了，远远超出了20个人。但因为市场上的房子还是只有20套，那怎么办？那就只能靠拼价格了。于是有条件的买房者就纷纷上调自己的报价，最后推动房价涨到了60万。

结果就是这100个人里，还是只有20个人最终买到了房子。虽然房子还是一样的房子，但是他们付出的房价不是50万了，而是变成了60万。买家用更贵的房价，买到了相同的房子，而且背上了更高的房贷。

从这个角度来说，政府的这种激励计划，到底是帮助了这些首次置业者，还是害了他们呢？

政府本来的初衷是改善房价的可负担性，实际上却增加了需求，导致了房价进一步上涨。这种做法无异于抱薪救火，结果当然是适得其反的。

所以凯文认为，这类刺激政策，只有在房事低迷了一段时间之后，市场上有大量库存，有足够供应量的时候，才适合推向市场。

但是现在这种市场时机，政府还搞这类刺激计划，对于首次置业者而言，不但不是蜂蜜，还可能是毒药。

希望那些打算利用这个政策入市的首次置业者，能够看到我这期视频，充分考虑我说的这些因素，慎重做出你的购买决定。不要一步走错，很多年都被套牢，让家庭财富蒙受损失。