澳洲新政府已经上台，房产市场会如何发展？

专家表示，尽管澳大利亚新一届联邦工党政府在本次大选中胜出，但澳洲房价下跌的趋势不会改变。

经济学家预计，尽管出台了旨在帮助首次购房者、单亲父母和低收入者更快进入市场的新政策，并承诺提供3万套额外的社会和经济适用房，但房地产市场仍将继续走软。

CBA高级经济学家Gareth Aird认为，这些政策不足以减轻利率和生活成本上升对澳大利亚家庭的影响。

“无论谁赢得大选，升息都将是决定经济结果和楼市未来的一件事，” Aird称。

Domain的数据显示，悉尼和墨尔本的独立屋价格已经度过了峰值，海港城的房价在2022年第一季度持平，而维州首府的房价下降了0.7%。

Aird表示，由于澳大利亚央行继续提高利率，预计其他地区也将出现同样的现象。

CBA预计，到今年年底，全澳房价将保持稳定，并将在2023年下降8%。

Aird表示，无论是联盟党政府提供的First Home Guarantee首次置业担保计划，还是工党提出的Help to Buy产权共享计划，在市场上行时会比在低迷时产生的影响更大。

“在市场不断上涨的情况下，联盟党政府和新政府的政策会产生更大的影响，因为它们是需求驱动的计划。”

他补充说，没有了FOMO，即害怕错过的情绪，即使政府提供了这些政策，买家在进入市场时也更加谨慎。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver也认为，考虑到新的社会保障房和价格可负担住房进入市场需要时间，这些刺激政策的影响将是微乎其微的。

工党政府同意继续为联盟党提出的住房担保计划Home Guarantee Scheme提供资金，这相当于下个财政年度提供6万个名额，但这仍然是九牛一毛。

Oliver认为：“这些名额相对较少，而不断上升的利率已经对悉尼和墨尔本产生了重大影响。”

“不过这不足以导致房价的暴跌。”

新政府计划将提振价格实惠的住房

专家表示，工党的住房政策可能有助于使价格更可负担的市场部分免受房地产走势低迷的影响，甚至可能引发一些低供应地区的房价上涨。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，随着首次购房者参与进这些计划中，对外城和房价较低地区的独立屋，以及一般的公寓的需求可能会增加。

工党的主要共享产权政策Help to Buy帮买计划将帮助收入9万澳元(夫妇12万澳元)以下的申请者购买房产，对现有房产提供高达购买价30%的补贴，对新建房产提供高达40%的补贴。

该计划每年被限制在1万个名额，房产价值的上限也因州而异。

在悉尼和新南威尔士州偏远地区，这个上限为95万澳元；墨尔本和维多利亚州偏远地区为85万澳元布里斯班和昆士兰州偏远地区，65万澳元。

在珀斯、阿德莱德、霍巴特和达尔文，价格上限设定为55万澳元，在堪培拉设定为60万澳元。

Lawless表示：“考虑到‘帮买’计划所涉及的房价上限，需求将倾向于市场价格区间的中低端。”

这意味着，随着更广泛的住房市场放缓，首府城市外环地区的独立住房市场可能会出现更强劲的需求。

“在偏远地区市场，价格上限可能会支持最受欢迎的沿海或乡村市场以外的住房需求，过去几年，这类市场的房价大幅上涨。”

“这也使中高密度住房市场处于有利地位，这些行业的价格通常低于独立式住房。”

澳洲未来房价走势预测

AMP根据近期房价数据更新了预测，称澳大利亚房价在未来18个月(而不是2年)将下跌10%至15%。

西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan表示，新政策需要一段时间才能生效，这意味着即使有影响，也要几个月甚至几年才能看到。

西太平洋银行曾预测，到今年年底，全澳房价将下跌2%，到2023年将进一步下跌8%，并且其没有改变自己的态度。

Hassan表示：“住房和住房负担能力无疑是这次选举的一个大话题，但已经提出的措施不会真正改变大多数人的命运。”

“房价的回调确实最终缓解了部分负担能力问题……但随着利率上升，贷款利息变得更成问题。”

澳新银行高级经济学家Felicity Emmett表示，上周该行更新的房价预测仍未改变。该预测认为，到今年年底，全澳房价将下跌3%，明年将下跌8%。

Emmett指出，经济学家在上周做出最新预测时，已经考虑过政府换届的影响。

“工党政府的政策显然会帮助一些首次购房者进入市场，但效果相对有限…这些提振需求的政策确实会提振房价，但影响可能相对较小，”她表示。

尽管Help to Buy帮买计划将帮助人们入市，但她表示，即便如此，在开始实施前，货币政策生效也需要一段时间。

“更高的利率将是市场面临的最大挑战，但创纪录的低失业率和重新开放国际边界将有助于在未来几年提供一些支持。”

与此同时，澳大利亚国民银行今年对房地产市场的看法相对略乐观一些，认为房价将上涨2%，明年将下跌10%。

NAB首席经济学家Alan Oster表示：“我们没有改变预测。”

“总而言之，我认为新政府不会带来任何改变。“

“而负担能力、利率和人们对利率的担忧将会产生影响。”