澳洲物业投资者面临困境：抵押贷款成本飙升，现金流为负（组图）

物业投资者在不断上升的抵押贷款成本和更加困难的借贷环境下面临着巨大挑战。

许多投资物业的现金流为负，财务压力增加，维护成本也在上涨。

专家建议对物业投资者实施激励措施，引导他们投资新建住房，支持新建筑活动的提升，特别是在中高居住密度部门。

一位物业投资者面临的困境

但在连续10次加息后，他的还款额已经翻了一倍以上，达到每月6200澳元，而他的月租金收入仍为3400澳元。然而，他很难再获得更便宜的抵押贷款。

“由于我们是从一个非银行贷款机构借款，我们目前支付的抵押贷款利率比平均抵押贷款利率高出约1%，而投资贷款的利率更高，因此我们非常渴望通过再融资来减少还款额，”Peterson先生说。

"不幸的是，房子的估值低于购买价格，所以主要的贷款机构拒绝了我们的申请。"

虽然Peterson先生以150万澳元的价格买下了他在悉尼内西区位于Stanmore城区Corunna Road的投资房产，但最近的银行估价仅为135万澳元。

他说道：“这所房子获得了额外卧室的开发批准，一旦完工，这将为房产增值，但评估人员并没有考虑到这一点。”

“所幸我们还有一个缓冲区（这里的缓冲包括储蓄存款等流动性缓冲，以及疫情期间房价的强劲增长所带来的可观的资产缓冲），我们可以渡过这个难关，并且我们相信一旦市场复苏，该物业将会增值。但是在近期，由于目前每年的租金收入缺口为30,000澳元，这是很痛苦的。”

抵押贷款成本飙升，物业投资者望而却步

例如，在悉尼，租金收入在过去一年中每月增加约340澳元，但基于30年期还本付息的还款方式、5.78%的利率计算，对于一笔50万澳元的抵押贷款，每月还款额增加了约1113澳元。

在全澳范围内，租金每月上涨了227澳元，但抵押贷款成本则每月大幅跃升了904澳元。CoreLogic的研究总监Tim Lawless表示："利率不断上升的环境让投资者望而却步，这加剧了目前租赁市场的紧张状况。"

"对于私人投资者而言，参与房地产市场也存在多种不利因素。"

“例如，2017年取消了折旧优惠，抵押贷款利率上升，由于监管变化导致的资产控制权减少，以及与所有三级政府的政策环境相关的不确定性增加。”

其中一个例子是，对于昆州投资者拥有的房产的土地税改革以及限制租金上涨的政策，虽有拟议但最终还是被取消了。获得债务资格以及偿还抵押贷款是另一个挑战，特别是对于高杠杆投资者而言。

目前银行等贷款机构也在评估投资者能否偿还利率接近9%的抵押贷款。“在经济低迷时期，我们经常会看到投资者抓住机会以折扣价购买优质的资产，”Destiny Financial Solutions的资深投资者兼抵押贷款经纪人Margaret Lomas说道。

投资物业现金流为负

“但是，不断上升的利率和更加困难的借贷环境的综合影响使得这种策略对许多投资者而言不再可行。”

“由于借贷成本增加，持有房产变得更加困难，而且由于借贷标准收紧，房产加入投资组合也变得更加困难。一旦你拥有超过两到三个物业，银行就会让你难以获得贷款。”

此外，在住宅建设成本激增和工匠短缺的情况下，维护成本也在上涨。

许多业主低估了这些成本，并没有准备好应对现金流的冲击，这可能导致一些人被迫出售房产。

LongView执行董事长兼私人租赁市场LongView PEXA报告的合著者Evan Thornley表示：“出租物业面临许多潜在的维护问题，处理这些问题可能是一笔巨大的计划外费用。”

“例如，轻微的屋顶漏水可能需要花费数千澳元来修复，对于普通房产来说，这可能相当于年租金的10%到30%。”

与其他形式的投资相比，由于运营成本较高，许多投资物业的现金流为负。

Thornley先生指出：“一些投资者故意让投资物业的现金流为负是为了利用负扣税，但一大批投资者并不是故意开始使用负扣税，而是因为低估了持有成本而陷入这种境地。”

尽管一些投资者在财务上表现得非常出色，但另一些投资者的回报却很差，这也可能会使他们对进一步投资失去信心。

根据LongView PEXA的分析，1990年至2020年间，持有4至10年的投资物业的税后回报率中值为6.3%。

呼吁对物业投资者的激励措施

相比之下，养老金中持有的平衡型基金的长期税后回报率为7.4%。

Thornley先生表示，除了更高的回报率外，养老金在许多资产和资产类别上的多样化使其在回报率变化方面比仅投资一两处房产的风险小得多。

“多达60%的业主如果把钱投入到平衡型养老基金中会在财务上获得更好的回报，之所以会这样，通常是因为他们购买了表现不佳的房产，”他说道。

Suburbtrends的创始人Kent Lardner表示，房产对许多投资者仍然非常有吸引力，但近年来的房价上涨已经挤出了很多投资者。

“租金收益率已经大幅上涨，但即使在这些更高租金的情况下，大多数投资者持有的房产现金流也不会为正，” Lardner先生指出。

“似乎利率上升和潜在的额外支出风险令许多投资者顾虑重重，即使有负扣税的好处。”

Lawless先生表示，投资活动的反弹将是租赁供应的净利好，但如果没有额外的新建住房供应流入租赁市场，这也并非是一个解决问题的万能良药。

“从逻辑上讲，对投资者的激励措施应该引导到新建住宅，支持新建筑活动的提升，特别是在中高居住密度部门，”他强调。

“考虑到自2018年以来，高居住密度部门的住房批准数大多仍低于十年平均水平，未来几年房地产市场的这一部门可能会长期供应不足。”