澳大利亚房价面临下跌风险：利率突破临界点，不良抵押销售预计上升（组图）

澳大利亚的房价反弹可能因利率迅速上升而提前结束，利率已突破了专家警告可能导致市场出现二次下滑的“临界点”。

周二，现金利率上升至4.1%，远高于许多最近购房者接受压力测试的利率。然而，专家表示，其他经济因素将为房价提供支撑。

SQM Research创始人Louis Christopher预计，在未来几个月内，不良销售将出现上升趋势。此前，他曾预测现金利率达到4%或更高将成为澳大利亚房地产市场的拐点。

这是因为近年来的购房者在贷款利率上升2.5或3个百分点的情况下，接受了关于偿还贷款能力的压力测试。现金利率已经上升了4个百分点，未来可能还会继续上涨。

Christopher表示，房价进一步下跌的概率已经上升到60%以上，并预计到今年底强制性出售活动将上升。

他说：“我们很快将看到成交率下降，房价很快再次达到顶峰，到今年底，我们将看到新一轮的价格下跌，最有可能进入2024年（随着强制性出售的增加）。”

“这当然也增加了整个经济硬着陆的可能性。狭窄的道路现在变成了钢丝绳。”

SQM Research的数据显示，5月份，新南威尔士州的不良挂牌数量同比已经上升了29%，维多利亚州上升了25.7%。然而，死亡遗产和离婚销售也被计算在不良挂牌之中。

Westpac高级经济学家Matthew Hassan表示，在未来几个月，房地产部门的压力可能会进一步显现。强制性出售也可能增加，但这将取决于澳洲储备银行将现金利率提高到多少以及这对就业市场产生什么影响。

（图片来源：SMH）

Hassan说：“他们已经非常明确地表示，如果事情不能很快得到解决，他们准备采取更进一步的措施。” “这都在一定程度上限制了我们在过去几个月看到的房地产市场的强劲表现。”

“我认为关键将取决于就业领域的情况。只要借款人仍然有工作，大多数贷款机构都可以应对压力。”

尽管房价一直在上涨，但Hassan预计，房价将在今年年底趋于平稳。

他说：“其中一些涨幅……可能是基于预期到今年底利率会下降，而现在显然不是这样。”

PEXA首席经济学家Julie Toth表示，尽管最初的利率上涨导致房价和交易量急剧下降，但今年迄今为止，房价已经表现出弹性，甚至出现了最近的上涨。

“在我们还没有看到利率周期达到顶峰的时候，这两件事同时发生是非常不寻常的。”

Toth表示，就业形势良好支撑了这一上涨趋势，而失业率上升可能会产生相反的效果。

“导致房价下跌的一个原因是失业率迅速上升。”

“许多家庭已经通过增加工作时间或转向更高薪的工作来应对利率上涨。”

然而，她对于今年房地产市场上不良抵押销售成为一个重要因素表示怀疑，并表示这些销售可能难以识别。

“人们不会等到银行来收回他们的房子，所以那些不良抵押销售会像正常销售一样进入市场，除非去询问他们的原因，否则很难识别那些不良抵押销售。”

St George Bank首席经济学家Besa Deda表示，不良抵押销售的增加是可能的，但她不认为这会对市场产生重大影响。

“如果你是一个自住者，你确实会在尽可能多地减少其他支出以支付你的抵押贷款，但投资者可能更有可能出售房产，”她说。

Deda原本预计房价“在底部波动一段时间”，但她表示这会持续多久将取决于现金利率上升的幅度以及维持在高位的时间。

然而，她表示，由于人口增长带来的强烈需求以及低房源和新房供应，将为房价提供一个支撑。