澳洲房地产市场动荡：上演人口增长与利率上涨之间的终极较量（组图）

悉尼房价自今年1月触底以来已经反弹了6.7%，根据CoreLogic的6月房价指数显示，由于供应量低迷与强劲需求的碰撞，房价继续上涨。

但是，快速的价格增长在上个月略微放缓，涨幅为1.7%，低于5月的1.8%。这是最新的利率上调和预期利率进一步上调开始对市场信心产生影响的早期迹象。

“资本收益增长速度的减缓可能反映了情绪的变化，随着对利率预期的上调，” CoreLogic研究总监Tim Lawless表示。“更高的利率和较低的情绪可能会对活跃购房者的数量产生影响，有助于重新平衡需求与供应之间的脱节。

“如果我们在周二或8月再次看到加息，我认为这将进一步降低市场的热度。” 拍卖清算率在周末也出现了下滑，下降了7.5个百分点至71.2%，这主要是由于拍卖中未成交和撤回市场的房产比例的上升所引发的。

全国范围内的房产成交率下降了3.5个百分点至70.3%，为九周以来的最低水平，而墨尔本稍微下降至70.1%。尽管利率上升，但供应不足和人口增长强劲继续对房价产生上升压力。

6月份全国范围内的房屋价值增长了1.1%，连续第四个月实现复苏，尽管增速略有放缓，低于前一个月的1.2%增长。

墨尔本的房屋价值增长了0.7%，而布里斯班上涨了1.3%。

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珀斯的房价上涨了0.9%，创下新高，从经济低迷中恢复，而在经济低迷期间仅下降了相对较轻的0.9%。Adelaide上涨了0.9%，Darwin上涨了0.5%，堪培拉上涨了0.5%。

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但Hobart 的房屋价值下降了0.3%，成为唯一一个出现下降的州府。

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但尽管过去四个月房屋市场的复苏已经巩固，房屋价值的前景仍然不确定，因为经济疲软，越来越多的借款人在固定贷款到期时面临更高的债务偿还风险，据劳勒斯先生表示。

“裂痕出现”

“我认为随着年度的推进，我们将开始看到一些裂缝的出现，”他说。“我认为认为贷款拖欠不会从这里上升是天真的。”

独立经济学家Stephen Koukoulas表示，如果失业率上升到澳洲央行预期的4.5%，处于困境中的卖方可能会增加。

“这将导致一些目前正在偿还抵押贷款的人失去工作，并且可能难以找到另一份工作，因此他们被迫出售房产，”

Koukoulas先生说。“即使是半个百分点或1个百分点的困境卖房也会对当前的房屋供应产生相当大的影响。“我不认为这会导致房价像去年大部分时间那样急剧下降。但这足以从方程中消除一些供需失衡。”

随着利率上升和更严格的偿还能力标准，预计买家也会撤退，贷款资格变得更加困难。

“正如我们在宏观审慎政策和更高的偿还能力评估期间所看到的那样，信贷可用性在房屋市场中起着重要作用，因此进一步减少可用信贷将可能对买家需求产生压力，”Mr Lawless说。

汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，尽管增长速度可能会放缓，但房价不太可能逆转上涨。

“强劲的人口增长和供应不足的结合，我们认为足以意味着房价即使在利率进一步上涨的情况下也不会出现重大下降，”他说。

“我认为我们所看到的是，人口增长对支持房地产市场的作用仍然大于高利率对其抑制的作用。

“在利率上升且持续上升的情况下，很难引入新的供应。由于行业仍存在供应限制，并且利率较高，建筑行业很难扩大规模。“利率显然起到了一定的作用。我们确实认为它们将在当前的上升中减弱一些热度，但我认为需求在人口增长和供应受限的支持下将继续推动房地产市场。”

自今年2月触底以来，全国房地产价值已经恢复了9.1%的3.4%。

墨尔本已经恢复了9.6%的2.3%，而布里斯班在最近的低谷中恢复了11%的3.1%。

Adelaide在最近的低谷中只下降了2.4%，此后价格上涨了2.1%。珀斯最近触底下降了0.9%，此后上涨了3.3%。