新拐点到来？是否正是房地产投资的黄金时期？（组图）

根据根据在线市场 realestate.co.nz 的一份新报告，越来越多的购房者在市场上的选择变得越来越少，截至上个月的最近一年中，挂牌房屋数量下降了 20% 以上，是自 2007 年有记录以来挂牌房屋数量最少的一年。

同时新西兰的储备银行为了是否持续加息而大伤脑筋。在过去的三年中，新冠疫情带来了全球供应链断裂和跨境游熔断式锐减，再加上各国断断续续的疫情管控和宵禁，直接造成了全球经济大萧条。而各国政府都采用了宽松的货币政策来抑制经济下行。

然而宽松的货币政策所带来的一个恶果就是高通胀率。

到2023年3月的财年结束，新西兰的GDP相对于上一年仅仅增长了2.3%，这还是后疫情时期商业活动不断恢复，全球供应链复苏所带来的直接增长。

经济未见如何恢复，通货膨胀依然维持6.7%的高水平。

而众所周知，新西兰政府一直都有把通胀维持在3%左右的硬性规定。下一步怎么走？继续加息刺激通胀，抑制经济资本流动？还是停止加息，甚至降低官方贴现率来发展经济？真的是一个不容易做出的决策。

而新西兰的房地产市场正在直接地收到这种政府决策的影响，因而也就充满了不确定性。这也显示了近期主流媒体不断提起的一个关键词 – Shrinkflation， 缩水式通胀。

这个经济学术语准确地描述了一种怪异的市场模式 – 在不涨价的情况下，商品的数量减少了。就像是下图的汉堡，价格虽然都是4.99刀，然而大小减少了一半。通胀有时候会以另外一种形式出现，不一定会让你感到价格的变化。

高通胀削弱了家庭的消费能力，而随着利率继续上升，这种情况将会更加严重。

由于今年许多借款人将结束较低的固定抵押贷款利率，他们的每月利息支付将大幅增加，这将占用许多家庭可支配收入的很大一部分。

因此，房价将继续下跌，支出将下降，失业率预计将上升。

因此今年一直都在提出的即将到来的经济衰退，实际上是储备银行正在策划的战略方向，以遏制通胀压力。

然而无论未来储备银行如何走，目前的高位利率会持续一段时间，即使储备银行降低OCR，也就是我们常说的官方贴现率。

官方现金利率OCR的设定是新西兰储备银行为达到《货币政策委员会职权范围》中规定的双重目标而设定的利率。这个OCR即使降低，商业银行的贷款利率要想跟着降到一个可以接受的低点，还需要经过很长一段时间的操作。

因此今年新西兰商业信心指数会因为高利率而持续低迷，失业率更会因此而上升。物价则由于高通胀而不断上涨。

所以对于买家而言，对住房价格的可负担能力可以说降到了新的低点。这也从目前的市场可以看到，房产销量低迷而导致房价进一步下跌。

根据路透社的对于房地产分析师的一项调查表明，受高利率的压力影响，今年新西兰房价预计将进一步下跌，分析师们预计峰谷调整幅度为 20%。

房价的暴跌固然和利率上升有关联，也是疫情期间利率下行接近于零而导致购房需求上涨，房价暴涨40%之后骤然冷却的必然结果。

11位接受路透社调研的房地产分析师认为今年房价平均会下跌8.0%，目前已经接近拐点，预计明年平均将会上涨3.4%。

除了利率以外，影响市场的另一个关键问题是信贷环境的严苛。自全球金融危机以来，银行在放贷方面一直非常谨慎，再加上严格的贷款价值比 (LVR) 和 CCCFA 规则，导致放贷变得困难。

随着经济萎缩，这种严峻的贷款环境不太可能在未来几个月得到缓解，更严格的贷款制度也同时意味着因为现金流中断引起的不良资产将会最小化，因此今年也不大会看到很多抵债房进入拍卖行。

央行不太可能很快放松 LVR 的设置，并且还会在相关条款中增加债务收入限制，银行需要严格遵守这些限制。这种额外的合规层面将使贷款变得更加困难，并继续抑制市场情绪。

从全球局势看来，俄乌战争推高了全球能源和食品价格，各国之间的逆向全球化也会进一步造成紧张局势，影响全球供应链。从这一点来看，输入式的通货膨胀也是让储备银行不得不防的因素，未来几个月是否需要加息进一步抑制通胀，变得更加复杂化。

然而情况也不是极度悲观。我们可以看到劳动力市场依然繁荣，平均工资也在一定程度上得到了增长。由于边境全面放开，旅游业和酒店业开始有了强劲复苏的倾向，海外国际留学生也开始回流。

数据显示净移民人数迅速上升，并且随着政府目前正在扭转移民设置以缓解关键部门的劳动力短缺问题，净移民人数可能会进一步改善。截止四月份的最新年度数据显示，新西兰净移民数量增加了72300人。而在过去的几个月里，中国全面放开的边境，并合新西兰开展了战略合作，这样进出口贸易将会得到推动性增长，从而改善一些产业的供需问题，缓解经济压力。

因此新西兰的房产市场未来充满了不确定性。疫情后全球的大萧条给整个经济带来了挑战。机遇其实总是存在于挑战中。纵观之前美国的几次经济大萧条，无数高性价比商品品牌从中崛起，基础建设得到刷新式的升级。房产价格下行并迎来拐点，这未尝不是投资抄底的好时机。

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