李国庆谈恒大：房地产商绑架银行、绑架政府，爆雷了再还给社会（视频/组图）

近日，李国庆发布视频表达了对于中国恒大的看法。

房地产做不大，因为地产商模式绑架银行、绑架政府，暴雷了再还给社会

李国庆称，房地产商爆雷需要有思想准备，房地产这个商业模式决定了谁要走大，恐怕下场都是如此。

因为房地产商绑架银行、绑架政府，爆雷了再还给社会。李国庆表示他的观点曾经遭到好多房地产商的反感。

李国庆（视频截图）

国内和国外房地产开发商的风险控制对比

李国庆曾经和冯仑一起，同Mit的斯隆商院院长交流，冯仑问为什么美国房地产大亨没上什么财富排行榜，也没什么上市公司。

斯隆商学院院长表示，在国外的监管很严肃，房地产商做不大，也没给股东更多回报，所以没有上升价值。在国外，预售就占整个楼盘成本的10%，银行贷款只占30%，意味着60%都得是出资人，而有钱人的数量是有限的，所以扩张就慢，形成了美国的房地产商格局：虽然慢，但是也不容易爆雷，因为房地产也跟着经济形势波动，房价腰斩也很正常，当腰斩的时候银行是安全的，客户的10%是安全的，最不安全的谁？股东和做这个楼盘的。

国外房地产很难扩大和上市，还有一个原因就是房地产不光是微利的，而且项目没什么科技含量，选对了位置，跟对了大盘就能多赚点，大盘倒霉的时候就赔了。

国内也做了很多监管，比如规定银行分期付款贷款，如房贷必须封顶，结果实际执行中很多大银行没封顶就给客户房贷的，跟房地产商勾结的，虽然他们受到证监会、银监局、银监会的罚款，但是合同还有效，购房者还不能不给分期付款，楼没封顶，买了26层的楼，刚盖到15层，塌了三年了，购房者不付就违规了，打不赢这官司。

中国模式借助房地产获取城市的快速发展，但是需要警惕盲目扩张

李国庆还谈到看恒大2万多亿的负债，真正欠银行才3000亿，然后房客户分期付款7000亿，这个比例超了超大发了，就是银行没封顶就给分期付。

垫资承包建筑工程居然有7000亿，他这24000就是这么来的，7000亿的加上几千亿的票据，小1万亿是欠给上游供应商的，不仅是盖楼的，那都是农民工的血汗钱、生命线，还包括连广告公司营销费都没了。

所以整个这就是中国模式塑造了这种狂奔的房地产公司，负债率70%算优质，经常资产负债率超过100%。

微观问题才是许家印糊涂，没人潘石屹等精明，在“房住不炒”的背景下还盲目扩张，但是许家印这么精明，把这么多巨豪巨富的钱都给圈进来了，为什么会犯这么低级的错误？

第一，也不是说利益勾结，房地产快速发展，如果用西方模式，不可能有过去30年这么快速发展，每个城市都翻天覆地地重建一遍，而中国做到了这种建设速度，人民改善生活愿望得到这么快速实现，所以老百姓推动他有改善的愿望。

第二，政府卖地有动力，卖地的钱越来越多，连大城市2/3的财政支出靠卖地收入，所以鼓励他赶紧之上快马加鞭一起弄钱盖楼，导致今天这个局面。