新闻 | 成本上涨拖累开发进度！澳洲住房缺口将扩大至175，000套！政府住房目标岌岌可危！（组图）

由于建材、土地和融资成本的飙升，2024年澳大利亚的房屋建设速度预计将降至十年来的最低点。

建筑进度降至十年来最缓，住房建设目标岌岌可危

由于建材、土地和融资成本的飙升，开发商在盈利建造住宅方面面临困境。预计到2024年，澳大利亚的房屋建设速度将降至十年来的最低点。这一趋势引发了对政府设定的雄心勃勃的住房建设目标的质疑。

（图片来源：网络）

澳大利亚目前的住房缺口预计到2027年将达到至少175,000套。这一数字反映出政府未能满足包括更小的家庭规模和疫情后移民激增等住房需求在内的主要驱动因素。

墨尔本Eureka Tower的开发商Benni Aroni表示：“需求端确实存在问题。但因为成本不稳定以及缺乏融资费用，我们无法进行可行性研究。而且在未来12到24个月内，这些成本都不会下降。”

尽管新房建造成本上涨的速度有所放缓，但根据住房行业协会的数据，这一趋势仍在持续。九月季度，独立住宅批准的平均价值达到了461,077澳元，比2022年高出了11.5%。自疫情前以来，新房建设所需的关键材料价格大幅增长，例如陶土瓦价格上涨了62%，木窗上涨了61%，钢筋上涨了59%。

（图片来源：AFR）

劳动力的极度短缺进一步推高了建筑成本，导致项目延期。尽管如此，住房需求仍在不断上升，因为空置率创下历史新低并且人口增长强劲。Hutchinson Builders的创始人Scott Hutchinson表示，在昆士兰州，该公司的住宅开发业务最为活跃。由于数十亿澳元的基础设施项目，特别是在黄金海岸，工人的竞争尤为激烈。

大型分包商的纷纷倒闭使剩余的企业不得不将工人分散到更多项目中。“这意味着你需要雇佣更多人，但这些人的工作效率远不够好。生产率不足和成本超支最终导致破产。”Hutchinson说，“在我的职业生涯中，我从未遇到过这样的情况，而我已经64岁了。”

（图片来源：网络）

目标愈发遥不可及

政府制定了一个目标，计划从2024年开始的五年内建造120万套新房，平均每年240,000套，这是澳大利亚从未实现过的建房速度。

Jarden的经济学家Carlos Cacho表示，实现这一目标的可能性正在减小。“尽管房价再次上涨，住房短缺问题日益严重，但我们并未看到销售量的回升。”他说，“我们预计，到2024年，房屋开工数量将降至约155,000套，这将是自2012年以来的最低水平。”

买家面临的挑战包括建筑成本上涨30%以及借贷能力下降30%，Cacho先生说。

（图片来源：网络）

他表示：“形势似乎并不乐观。虽然迫切需要新的住房供应，但更高的利率和建筑成本意味着许多潜在买家负担不起新房。我们估计，包括土地在内的新房成本自2019年12月以来上涨了26%。”

这一点在销售数据上有所体现。根据住房行业协会的数据，尽管澳大利亚新房销量在九月季度较六月增长了10.4%，但与去年同期相比仍下降了18%。

这一建筑目标将从今年7月1日起生效，是联邦和各州通过国家内阁达成的共识。阿尔巴尼西政府的一位发言人指出，政府的数十亿澳元资金包将“支持州和领地实现这一目标”，但拒绝透露是否有信心实现这一目标。

（图片来源：网络）

维多利亚州政府设定了自己的目标，在未来10年每年建造80,000套新房，以满足人口增长的预测。预计到2050年，墨尔本的人口将从今天的480万人增长到900万，这将相当于伦敦的规模。

“目前的状况不是解决问题的办法，坐视问题恶化只会让事态更糟。”维多利亚州政府的一位发言人说，“除非我们现在采取大胆和果断的行动，否则维多利亚人将在未来几代人为此付出代价。”

Hickory的董事总经理Michael Argyrou表示，随着销售价格的上涨，住房的可负担性正在恶化。这将进一步抑制对公寓的需求，这是他的公司主要建造的房屋类型。

（图片来源：网络）

“我们过去在墨尔本每平方米能卖到8000到12000澳元的公寓，现在要实现盈利，售价必须提升到12000到18000澳元。”他说。

Cacho先生表示，为了改善住房可负担性，让房价与收入比恢复到能够吸引首次购房者回归新房市场的水平，全澳的成本需要下降90000澳元或12%，这需要土地价格下降30%或建筑成本下降20%。

由于这两种情况都不太可能发生，提高人们购买新房的能力唯一的出路将是他们能够借到更多的钱。

（图片来源：网络）

“这确实意味着我们需要依靠一些收入增长和利率下降来改善住房可负担性。”Cacho先生说。

Aroni先生表示，随着时间的推移，市场情绪也会发生变化。“各种各样的理由被人们找出来来反对开发项目，但这部分也是因为缺乏信心。我们现在正处于信心的低谷。”

错失恐惧症情绪开始回归

总体来说，材料成本的增长趋势有所放缓。住房行业协会的家庭建筑材料指数显示，尽管九月季度的年增长率为4.4%，但与上一季度相比已经持平。

（图片来源：网络）

在建造更多住房的竞赛中，西澳大利亚可能会表现得更好，Cedar Woods的董事总经理Nathan Blackburne表示。

这家总部位于西澳的住宅开发商预计，即使材料和劳动力成本上升，由于强劲的住房需求，其收入增长在2024年也将超过成本增长。因此，开发商不会因为项目的可行性变得更加困难而被迫暂停项目。

Blackburne先生说：“房屋供应的不足意味着FOMO（错失恐惧症）情绪开始回归。”

（图片来源：网络）

西澳相对较低的住房价格也意味着，即使新建房屋变得更加昂贵，购房者仍然有借款能力购买新房，这与昆士兰的情况不同。Blackburne先生说，西澳也没有像昆士兰那样面临严重的劳动力短缺。

“我认为建筑行业条件的整体改善将是广泛的，但也有一些例外，比如昆士兰，那里由于奥运会的筹备工作和自然灾害的恢复工作，正在经历大量的公共工程。”

在澳大利亚，绝大多数新房屋是利用私人资金开发的。澳大利亚统计局的记录显示，私人资助的住房开发比例从1986年的88%增长到截至6月份的一年的98.3%。

（图片来源：网络）

未来，随着机构投资者渴望进入日益增长的租赁市场，将会有来自这些投资者的开发，但这在未来几年内仍将是更广泛住房景观的一小部分。

此外，还将有来自100亿澳元的住房澳大利亚未来基金，该基金将在五年内建造30,000套新的社会和可负担的租赁房屋，以及根据所谓的国家住房协议下的另外10,000套可负担房屋。

（本文内容及信息仅针对澳大利亚）