澳洲房价被严重高估？专家：独栋屋降价30%才公道（组图）

《悉尼晨锋报》报道称，最新分析显示，澳洲几乎所有首府城市的独栋屋价格都被高估了。

AMP首席经济学家Shane Oliver对澳洲房产研究院的数据进行分析后发现，澳洲独栋屋价格被高估了29.4%。

悉尼独栋屋的价格被高估了近33%，这意味着独栋屋中位价（基于CoreLogic数据）需要下降45.8万澳元，才能被视为“公允价”（fair value）。

在布里斯班和堪培拉，独栋屋的价格分别被高估了33.5%和31.1%，阿德莱德（26.9%）、墨尔本（25.9%）和珀斯（8.8%）的独栋房屋价格也高于“公允价”。

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

Oliver从1983年12月的数据开始，比较每个首府城市的独栋屋中位价与平均租金。由于缺乏数据，达尔文和霍巴特不在其中。

当时，全澳独栋屋中位价为69569澳元，平均租金约为每周110澳元，这意味着每年可以从租金中赚取房价的8%左右。

现在的独栋屋中位价为1091938澳元，平均周租金为574澳元，相当于年租金仅为房价的2.7%。

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

Oliver表示，该指标的原理与股票的市盈率类似。“任何资产的估值都没有完美的衡量标准，但股市的评估方法是将股价与其潜在收益进行比较。”

“对于房地产市场，这个衡量标准便是租金，无论是出租物业还是自住物业都有租金指标。”

“房价被高估也向市场发出了警告，一旦出现严重衰退或移民数量大幅减少，那么可能会出现房价大幅下跌的情况。”

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

但Oliver也强调，这种情况不太可能发生，尤其是在今年年底利率有望放松的情况下，“房地产市场不会有太多出错的空间”。

Oliver表示，如果加息幅度过大、降息速度放缓或失业率大幅上升，独栋屋价格可能会回到公允价，但这些情况近期都不可能发生。

Oliver认为，澳洲房产投资者通常更关心资本增长而非租金回报。这也意味着，如果房价继续上涨，房产估值过高实际上满足了他们期望。

（图片来源：网络）

Olive表示，长期以来一直有人认为澳洲房市处于泡沫之中，“但利率再次下降或我们迎来一波非常强劲的移民潮之后，房市就起飞了。”

他表示，越来越多的人来到澳洲确实给房市带来了压力，但利大于弊，“如果过多地削减移民，就不会有建造房屋所需的工人”。

“真正的解决办法是找到方法提供更多的住房，提供更容易负担的住房。其中一部分必须是更密集的城市化。”

（Ming Chen）