意想不到！鲍威尔给降息泼冷水，房地产受压却让这个板块交易火热（组图）

美国强劲的消费数据和鲍威尔的最新讲话严重打击了市场对降息的预期，房地产作为对利率特别敏感的板块，股市中不管是地产开发公司还是REITS均受到了严重打击。

但与此同时，房地产中的一个细分板块——数据中心相关的交易却异常活跃。

4月16日，数据中心运营商Macquarie Technology Group（ASX:MAQ）宣布以1.74亿的高价贷款买下了位于Macquire Park其数据中心承租的地产，表明了该公司对数据中心市场充足的信心。

无独有偶，4月11日，澳大利亚数据中心运营商NextDC（ASX:NXT）共募集13.2亿澳元的股权，首次超过10亿澳元募资。

忍不住发问，为何同一行业的两家公司都对未来的规模扩张进行准备，这背后到底有何原因及行业机会？

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分析：NXT与MAQ交易背后原因

NXT此次融资除了本身业务增长迅速，看到了潜在需求之外，背后有两大原因最终促成了此次交易。

第一个原因是一个迎合投资者对人工智能基建强烈兴趣的行为。在已经为股东带来丰厚收益之后，再次募资并不会引起投资者的反感，反倒是迎合了很多投资人想要低价加仓的需求。

如下图所示，近年NXT的收入与EBITDA增速分别为17%与20%，对于一家重资产的企业来说非常优秀。

过去5年中，良好的业绩表现让NXT为投资者带去了23%(按总收益)的年化收益率，远超澳股大盘表现。

去年，NXT股价更是上涨 52%，市盈率飙升至 44 倍的高点，让此次募资规模达到了之前最大规模的近2倍水平。

据悉，此次融资定价每股价格为 15.40 美元，较最后收盘价折价 7.8%。募资金额将加速悉尼和墨尔本新数据中心的开发，并购买更多土地。

第二个原因是NXT正在面临竞争压力，而快速融资扩张是上市公司的特权。

可以看到，NXT在澳洲的主要竞争对手AirTrunk的增长需要大量资金，可大股东Macquarie Asset Management和加拿大养老金 PSP Investments并不愿意在该单一标的上继续进行投资，虽然AirTrunk业绩增长也不逊色，但这两家投资公司更希望通过新的一轮融资来进行资本退出。

目前AirTrunk的IPO之旅还需要漫长的等待，NextDC这次的融资可以让自己领先一步。

MAQ的情况也比较类似，虽然融资方式有些许不同（9000万澳元为向卖家Keppel DC REIT的无抵押贷款，并另外配售1亿澳元股票），但同样也发挥出了上市公司快速融资的优势。

值得一提的是，此次收购价格比卖家在去年6月时对该项目公允价值的评估溢价35%，这次收购的魄力可见一斑。

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深度：澳洲数据中心的行业现状

澳洲数据中心市场在2016-2021年间，平均收入增速达15%。而在2022年，行业规模达到约97亿澳元，并且将在2028年达到146亿澳元的惊人规模。

瓜分这块蛋糕的，除了澳洲本地的AirTrunk， NXT，MAQ及 CDC外，还有美国巨头Digital Reality，Equinix和日本Fujitsu参与竞争。

其实从上述数据中，我们可以体会到整个行业的增速与NXT相比并不快，NXT在澳洲市场遥遥领先，其原因就是数据中心行业明显的规模和网络效应。

数据中心公司的客户基本上都有连接到网络提供商（如Telstra）和云服务商（如AWS）的需求，增加数据中心的数量与密度有利于客户信息在一个内部既定的通道中传输，而不是额外使用第三方线路，大大保证了传输速度与安全性。

通过数据中心直连云服务商也会给该数据中心带来一笔不菲的互连（interconnection）收入。

这部分收入一般来说只有像Equinix和Digital Reality这样的巨头才能拥有，而为增加其规模与网络效应，NXT在 2015 财年至 2023 财年期间投资了超过 28 亿澳元，将其数据中心组合从 5 个设施扩大到 11 个数据中心和1个边缘数据中心。

在当时来看，绝大多数投资者都认为这步棋风险极大，属于抛弃稳定增长的豪赌。也正是这一步成功的布局，NXT一跃成为澳洲境内仅次于Equinix第二高网络密度的数据中心运营商。

由于规模的不断扩大，NXT的互连收入也增速喜人，目前已经占总收入的9%左右。对于一家数据公司的后起之秀，此情此景实属罕见。

看起来NXT扩张速度很快，但这样的速度绝非易事。因为建造数据中心的难度绝非像建造普通的地产项目，土地与建筑主体结构仅占成本的30%左右。

为保证数据中心满足规范要求，60-70%的成本将被花在冷却、电力、安保等内部设施中。只有满足了规范的评级要求，数据中心才能够获得要求严格的大客户青睐。

最终，在满足客户需求后，客户会因为高昂的数据迁移成本（转换成本）而长时间使用同一个数据中心的服务，保证了数据中心长时间的现金流。

澳财投研观点

因为数据中心的投资数额庞大，大型的私募资本早早就参与进来。数据显示，2022年全球数据中心收购并购交易共187起，价值480亿美元，其中91%份额被私募股权收购。

比较知名的案例有2023年的Blackstone基建、地产和战术机遇基金宣布将以7亿美元的初始资本与Digital Realty成立合资企业，在美国开发4个hyperscale数据中心，Blackstone占股80%。

正因如此，对于普通投资者来说，股票市场是参与的途径之一，比如在澳洲股市中的NXT、MAQ、IFT都是运营情况优秀的优质投资标的，可以关注。